一、以土地儲備為理由來進行拆遷合法嗎

拆遷過程中，對于在何種情況下政府才能進行房屋征收，很多人都有一些疑問。有些人會有這樣的想法：“只要政府想拆，那他什么情況都能拆。”其實，這樣的想法是完全錯誤的。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人(以下稱被征收人)給予公平補償。”

由上述法條可知，國有土地上房屋征收是應當以公共利益需要為前提的，非因公共利益的需要，政府是不能隨意征收房屋的。

那么，這里的公共利益應該如何界定呢？以“土地儲備”為名義是否算是為了公共利益呢？下面讓我們來探討這個問題。

國土資源部、財政部、中國人民銀行印發施行的《土地儲備管理辦法》第十條規定：“下列土地可以納入土地儲備范圍：

(一)依法收回的國有土地；

(二)收購的土地；

(三)行使優先購買權取得的土地；

(四)已辦理農用地轉用、土地征收批準手續的土地；

(五)其他依法取得的土地。”

由此可知，《土地儲備管理辦法》中對于可納入土地儲備范圍的土地界定中，并不包含國有土地上房屋征收所獲得的土地。

另外，《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條規定：“為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要；

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。”

由此可見，在《國有土地上房屋征收與補償條例》中，對于國有土地上房屋征收中關于公共利益的界定中也并不包含土地儲備這個理由。

因此，對于土地儲備是否能成為國有土地上房屋征收的理由這個問題，毋庸置疑，答案是否定的。

土地儲備其本身并不具備公共利益屬性，不屬于《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的公共利益需要范圍。主動進行土地儲備，原則上不能通過征收方式，只能采取購買、置換等交易方式。

二、土地收儲是不是意味著拆遷？

法律分析：

不是。土地收儲中心應該是政府國土管理部門下屬部門，是代表政府對擬出讓土地進行管理的，不能作為拆遷人實施拆遷

法律依據：

《土地管理法》

第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。 擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議；個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。 相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

第四十八條 征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。 征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。 征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區、直轄市通過制定公布區片綜合地價確定。制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關系、人口以及經濟社會發展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。 征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。 縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區、直轄市制定。

三、土地儲備征地拆遷中的法律問題

一、公共利益與商業利益不分沒有區別對待為社會公共利益目的的拆遷和純商業目的征地拆遷，明確土地征用的目的，僅允許在服務于公益目的時才可征地，公益目的原則由輔以司法解釋的一般準則界定或通過實施細則界定。雖然沒辦法解決得盡善盡美，但解決方案要盡量合理。于社會公共利益目的而進行強制拆遷，應當說具有一定合理性；但如果為商業性目的而在法院判決前給予強制拆遷，這就有問題了。因為，第一，在房屋拆遷中，被拆遷人處于弱勢地位，行政權力的介入應該保護弱者而非強者。第二，從法理上講不通，開發商與被拆遷人本是平等的民事主體，在商業性拆遷法律關系中，雙方地位平等，凡雙方不能自行解決的問題，應通過民事訴訟程序最終由法院裁決。行政部門事先強行拆遷，是行政權對司法權的粗暴干預。因此，雖然《城市房屋拆遷管理條例》第十七條規定，被拆遷人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，可以由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制拆遷，但是這一規定毫無道理，既不能保護被拆遷人的合法權益，又違背了法治的基本原則。

對公共利益的界定，要引入司法審查程序。外國通常是這樣做的：第一，土地征用被限制在服務公益的目的上。雖然對于“公共利益”的理解可能有所偏差，但公共利益的界定是由法律規定，最終裁決也是由法院來裁決的。這里要充分尊重利害關系人的權利，特別是訴權；第二，賠償的基準盡量達到公正。“公正的賠償”是征地的賠償基準，所謂“公正的賠償”的根本目標，就是被征者能夠達到與征用之前相等的經濟條件。應該既不因為征地致富，也不因為征地變窮。第三，當事人程序上的權利，包括得到通知、聽取證詞、上訴等都有法律保障。而在這些權利沒有得到實施之前，征地方無權強制拆遷。總之，之所以國外能夠較好地解決拆遷雙方當事人的矛盾，就在于他們是在司法過程中來達到一種動態平衡。二、征地的程序存在著明顯的瑕疵，沒有做到公開、公正廣東省陽江市陽東縣政府以建設公園為名，以每平米不足10元的平均單價征用農田和用于灌溉數千畝水田的水庫，最后建成一處占地近1500畝、最高單價達2000萬元的“五星級”全封閉式私人花園別墅區。陽東縣在村民毫不知情的情況下，征用了當地部分山林地和農田，征地協議是“秘密”簽訂的（《中國經濟時報》報道）。征地補償的程序能否公開、公正直接關系到被征地人利益能否得到保障，我國應該對征地程序作出更嚴格、更切合當今實際情況的系統而完善的規定，強制要求征地補償安置協議內容及征地補償安置情況必須公示、舉行聽證，雙方在公平談判中達成協議。在協議未達成的情況下，不得擅自強制征地。同時，應該對違反規定程序的行為作出明確而具體的懲罰性規定。三、粗暴剝奪了被征地人的權利，對私有財產的保護不夠和不尊重私有財產權

城市發展需要征地拆遷，沒有征地拆遷就沒有發展，但是，我們不能把拆遷建立在對私有財產的侵害上。在我國長期的拆遷歷史中恰恰忽視了這個問題，只是到了最近，我們才關心起私人財產權問題，但立法對此沒有給予＂足夠＂的重視，嚴重一點說，現在有的征地拆遷是一種大規模的、有組織的對私人財產權的侵犯，不但直接侵害了私人財產權，而且也引發了社會極大的不穩定，破壞了人們對法治的信心。

《中華人民共和國憲法》第13條規定：＂國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權＂；第39條規定：＂中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅＂。

憲法明文規定，公民的住宅等財產不受侵犯，但恰恰是國家的法規和地方法規，給予各地隨意和任意拆遷公民房屋住宅以便利。通常的情形是，一個開發商如果看中了某塊地皮，只要和政府一說，政府馬上借口統一規劃建設或者建立開發區，而要求這塊地皮上的原有居民搬遷，并且還不給予足額的補償。如果居民因為不到位或者不愿意拆遷，政府就可以根據上述法規申請法院強制執行。

因為行政法規和地方性法規無視公民房屋住宅這一憲法性權利，導致了各地大量＂依法＂侵犯公民住宅權和房屋所有權的現象，極端的時候，就導致了自焚現象的發生。

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內容審核：劉偉濤律師

來源：臨律-以土地儲備為理由來進行拆遷合法嗎，