一、征地開發中的評估與法律風險如何應對？

法律分析：征地開發過程中，需進行土地評估，避免違法行為帶來的法律風險。同時，法律也規定了征地補償的相關責任。

法律依據：

1.《土地管理法》第六十五條：土地征收應當依法進行土地評估，對征收土地的實際用途、市場價格等進行調查研究；征收補償應當按照有關規定確定標準，保障農民合法權益。

2.《中華人民共和國土地征收與補償條例》第十五條：征收補償應當按照地方政府制定或者批準的補償標準支付。

3.《中華人民共和國土地管理法》第八十四條：從事土地征收和占用活動的單位和個人，應當依法履行土地管理義務，保護土地資源，維護土地生態環境。

因此，在征地開發中，需要進行土地評估，并確保征收補償按照法律規定執行，保障農民合法權益。單位和個人應當履行土地管理義務，避免違法行為造成的法律風險。

二、征地開發中的評估結果是否受政策和法律的約束？

法律分析：在征地開發過程中，評估結果是否受政策和法律的約束，主要涉及到土地征用、土地評估、補償安置等方面的法律規定。根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律規定，土地征用的程序必須符合法律程序，土地評估必須按照評估標準和程序進行，補償安置必須按照相關法律規定予以保障。因此，評估結果受到政策和法律的約束，任何與法律規定不符的評估結果都是無效的。

法律依據：

1.《中華人民共和國土地管理法》第十三條：土地必須依法征用，征用決定應當依照法定程序作出。

2.《中華人民共和國城市房地產管理法》第十五條：土地評估機構應當依法獨立行使評估職能，對其確認的評估結果承擔法律責任。

3.《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條：政府及其有關部門應當對被征收人實行補償和安置，補償應當按照相關法律規定予以保障。

因此，征地開發中的評估結果必須嚴格遵守政策和法律的規定，否則將會面臨法律責任。

三、征地風險評估由哪個部門評估

法律主觀：

土地風險評估報告應當包括以下內容： 1、征地的原因； 2、征地動員； 3、征地范圍； 4、征地補償方案。根據《 土地管理法 》第四十七條第一款、第二款的規定， 國家征收土地 的，應當依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉（鎮）和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村 集體經濟組織 及其成員、 村民委員會 和其他 利害關系人 的意見。

法律客觀：

估價風險主要是估價結果與房地產真實價值偏差的程度及發生較大偏差的可能性。這種偏差，即是風險的發生源，主要包括下面幾個方面：1、技術風險。為估價行業廣為接受的基本估價方法是成本法、收益法和市場法。從估價理論角度這三種方法都有其存在的必要性。不管采用哪一種方法，都需要詳實的基礎資料來支撐。因此，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結果能否準確的重要保障。實際評估過程中，由于我國房地產估價業起步較晚，許多技術資料無法在短時期內積累下來，比如市場基準收益率水平、房地產價格分類變動指數等等。這樣使得估價機構和估價人員將在房地產價格預期的技術上面臨極大的不確定性。另外，估價人員的技術水平和參數的獲取能力不同，在技術運用上存在或多或少的不確定性，特別是許多因素判定都要靠估價師的主觀判斷能力。再者就是估價人員素質水平不一，雖然通過估價師考試但缺乏實際估價經驗，在參數選擇和方法運用上存在這樣或那樣的偏差，也會產生一定的估價風險。因此，估價技術也是一個風險源。2、政策風險。房地產價格的變化一方面受到供求變化的影響;另一方面政策變動也同樣會對房地產價格產生重要影響。政策的變化是一般估價人員無法或者說是沒有能力預期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產業政策都必然會對房地產價格產生影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補償估價方法也發生了變化。3、估價對象手續不全產生的風險。房地產估價主要是對房地產權益的估價。我國房地產市場雖然在逐步規范，但是由于歷史原因，在產權界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業通過政府對原農民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權。企業為了節省費用不去辦理產權登記手續。這種情況在估價實踐中經常遇到，給估價的結果帶來一定的風險。4、不端正執業態度引發的風險。這已成為房地產估價風險的重要來源，主要表現有估價人員工作態度不認真，估價報告質量低劣，或受自身執業能力限制，使估價結論發生較大偏差。在未能掌握房地產的有關情況下，就盲目估價導致估價不實不準。另外，在對國家政策理解不充分的情況下，輕率確定經濟性貶值率或貶值額;以及估價人員與委托方有利害關系，使估價結論失去公允性，從而發生經濟糾紛的風險。5、客觀因素引發的風險。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發的風險也比較多。通常情況下有，委托評估房地產的情況未能真實告知評估人員，或有意借口拖延提供有關證件而造成評估不準確，出現經濟糾紛。如產權不明晰，產權證明文件不完整等情況，致使估價值嚴重失實。同時，法律、經濟政策等方面不可預料的變化也會導致某些風險。另外，由于我國統計資料的發布存在不系統、不完全、嚴重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價值失實而引發爭議。還有，委托方對估價報告使用不當，也易造成經濟糾紛。6、房地產估價自身特性而導致的風險。房地產評估是評估人員根據評估目的，遵循估價原則，按照估價程序，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定活動。評估價格是評估人員對房地產理論價格作出的一種估測、推斷。由于房地產市場波動很大，分析影響房地產價格的因素時，國家產業政策、金融貨幣政策對房地產價格的影響方向、影響幅度等預測，在實際把握中難以做到絲毫不差。

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內容審核：李軒教授

來源：頭條-征地開發中的評估與法律風險如何應對？，