● 圣運(yùn)推薦：怎么和拆遷辦談拆遷補(bǔ)償征收，被征收如何通過談判爭取合理補(bǔ)償有這四招就夠了:今日土地征收規(guī)定更新

一、怎么和拆遷辦談拆遷補(bǔ)償征收,被征收如何通過談判爭取合理補(bǔ)償有這四招就夠了

在征收拆遷中，很多被征收人在對征收補(bǔ)償不滿意的時候往往選擇“拖字訣”——不接受補(bǔ)償、不簽協(xié)議、不進(jìn)行談判，而征收方則有“高人”相助，有條不紊地推進(jìn)征收程序，直到有一天收到強(qiáng)拆通知，被征收人才萬分焦急，趕緊找律師想辦法。

      其實(shí)，你已經(jīng)錯過了最好的時機(jī)，這個時機(jī)就是與征收方談判的時機(jī)。很多被征收人常常說，不知道該怎么談，不懂法律。

      今天，我們就教您幾個容易掌握的招數(shù)，理解透了這幾點(diǎn)，就能很好地與征收方談判。

      第一招:確定預(yù)期

      知己知彼，方能百戰(zhàn)百勝。在談判前，你首先要對補(bǔ)償數(shù)額有一個合理的預(yù)期。合理，就是保證自己的權(quán)利，但不漫天要價。

      如何才算是合理?你要對自己的房屋有最真實(shí)、全面和理性的認(rèn)識。比如:

      自家房屋的面積、位置、結(jié)構(gòu)

      是否有證以及周邊類似房產(chǎn)的市場價格等

      這些因素都會影響拆遷補(bǔ)償款的多少。

      正確定位能夠讓你在談判中掌握主動:

      定位過高，對方認(rèn)為你在談判中脫離實(shí)際，漫天要價，造成談判破裂

      定位過低，會導(dǎo)致自己的權(quán)益受損，難以爭取合理的拆遷補(bǔ)償

      因此，合理的定位是談判的第一步。

      第二招:不卑不亢

      在談判中，征收方一定會以各種手段進(jìn)行威逼利誘。

      首先無論征收方說什么，一定不要輕信。被征收人在談判中千萬不要唯唯諾諾，也不要抱著無所謂的態(tài)度，要嚴(yán)肅對待，不然征收方會認(rèn)為你軟弱、好對付。但是，被征收人也不要表現(xiàn)得太強(qiáng)勢，你是用道理、用法律去說服對方，不是為了贏得一場爭辯，更不是吵架。

      在掌握更多信息和資料的前提下，你需要分析對方的底線，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行必要的讓步。務(wù)必把握好必要的“度”，不要得寸進(jìn)尺，獅子大開口，也不要無原則地讓步。

      第三招:保住籌碼

      在征地拆遷維權(quán)中，被征收人最重要的談判籌碼就是房子和土地，只有土地、房屋還在，被征收人才有談判的底氣。

      也就是說在達(dá)成滿意補(bǔ)償之前，你必須盡可能保住自己的房子、土地。因?yàn)檎魇辗降哪康氖遣鸪愕姆孔樱@得你的土地，進(jìn)行必要的開發(fā)建設(shè)。你的房子土地在，他就無法開工，你就有更多的主動權(quán)。

      因此，被征收人最好能做到時刻家中留人，鄰里之間也要互幫互助。即使家中無人，也要做到能夠隨時監(jiān)控到家里的狀況，必要時一定報警。

      第四招:以打促談

      除了熟練運(yùn)用上述談判技巧，被征收人最好還能在律師的幫助下，及時啟動復(fù)議、訴訟等相關(guān)的法律程序。

      啟動法律程序調(diào)查項目，找到項目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>

      通過法律程序給征收方施加一定的壓力，征收方就能看到被征收人維權(quán)的決心，出于自身政績和聲望的考慮，征收方在談判中也會表現(xiàn)得更有誠意。這也就是我們常說的“以打促談”，“打”只是手段，最終目的還是要通過“談”解決問題，實(shí)現(xiàn)自己的補(bǔ)償目標(biāo)。

二、怎么靠談判提高征收補(bǔ)償

1、對自己能獲得的補(bǔ)償有一個心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。

2、啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權(quán)或者不過是在浪費(fèi)時間說話而已。啟動法律程序調(diào)查項目，找到項目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?

3、制定好談判的策略和方案在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。在司法實(shí)踐中，對于征地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是不可以進(jìn)行改變的，因?yàn)檫@是政府的行政性文件和事務(wù)，在確定后應(yīng)當(dāng)遵守執(zhí)行，但如果對相關(guān)隨著物的認(rèn)定以及商業(yè)拆遷中停產(chǎn)停業(yè)的情況進(jìn)行賠償時，可以通過談判的方式來獲得更多的賠償。

三、怎么靠談判提高征收補(bǔ)償？

1、對自己能獲得的補(bǔ)償有一個心理預(yù)期

能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來的，而是通過自己的初步估算來的。以房屋征收為例，弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時心里就有了一個底，不至于漫天要價，也不至于要個“白菜價”。

2、啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)

啟動法律程序調(diào)查項目的違法點(diǎn)十分必要，補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼，否則就喪失了談判的主動權(quán)或者不過是在浪費(fèi)時間說話而已。啟動法律程序調(diào)查項目，找到項目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多，談判的籌碼也就越多，談判中掌握的主動更多，提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?

3、制定好談判的策略和方案

在談判開始前要制定談判的測量和方案。了解自己有哪些籌碼，在哪些地方可以提高補(bǔ)償，在哪些地方可以讓步等。同時也要了解征遷人的情況，如征遷期限是多少，征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問題。結(jié)合自己的優(yōu)勢和被征遷人的劣勢，制定出合理的談判策略和方案。

4、不卑不亢

談判過程中面對各種威逼利誘，我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾諾，征遷人說什么就是什么，也不能表現(xiàn)得太蠻橫，對征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是：征地拆遷中，補(bǔ)償談判一般都有多次，這次談不攏只能說明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高，如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。

四、政府拆遷補(bǔ)償談判技巧

法律主觀：

1、拆遷談判時，拆遷戶經(jīng)常被約到拆遷辦公室或者指揮部等地點(diǎn)，去協(xié)商談判補(bǔ)償事宜。 2、因?yàn)椴煌恼勁协h(huán)境，對談判者才智的發(fā)揮會起到或大或小的激發(fā)作用，有利的地點(diǎn)、場所能夠增強(qiáng)談判者的談判地位和談判實(shí)力，同時也可壓制談判對手的談判空間。 3、應(yīng)對策略：拆遷戶要懂得拒絕且應(yīng)友好的拒絕拆遷公司工作人員談判邀請，爭取對自己有利的談判地點(diǎn)。

法律客觀：

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項。被征收人對補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

五、被迫簽訂征收補(bǔ)償補(bǔ)償協(xié)議怎么辦

法律分析：強(qiáng)迫簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議不具有合法性，不受法律保護(hù)。因?yàn)椋馑甲灾问敲袷滦袨榈幕驹瓌t，協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，強(qiáng)迫他人違背自己意愿簽約，無疑違反了這個原則。其次，要通過司法途徑請求撤銷、變更協(xié)議或確認(rèn)協(xié)議無效。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第一百五十條 一方或者第三人以脅迫手段，使對方在違背真實(shí)意思的情況下實(shí)施的民事法律行為，受脅迫方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷。

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文章來源參考：【頭條】怎么和拆遷辦談拆遷補(bǔ)償征收，拆遷怎么談條件

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投稿：齊君

內(nèi)容審核：黃旭暉律師