● 圣運推薦：連州市征收房屋拆遷補償，宅基地抵押貸款有哪些試點呢:今日土地征收規(guī)定更新

一、連州市征收房屋拆遷補償,宅基地抵押貸款有哪些試點呢

宅基地抵押貸款試點有哪些呢？大家都知道，我國的農村宅基地之前是不能抵押貸款的。宅基地的所有權歸村集體所有，農民只擁有住房所有權和宅基地使用權，農民之前只能在村集體內部成員之間轉讓自己的這兩個權利，但是卻不能用于抵押貸款融資，缺錢了一般只能出售而不能抵押融資，這就大大限制農民的財產自由。最近國家六部委（中國人民銀行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部）聯(lián)合下發(fā)的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（下稱“辦法”）為宅基地的抵押貸款打開了閘門，農民可以用宅基地去抵押貸款，緩解自己的資金困難，從此有了更多的融資渠道！抵押貸款涵義闡釋：本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業(yè)金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內還本付息的貸款。借款人條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發(fā)的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。利率確定：貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率。省份試點縣（市、區(qū)）天津市薊縣山西省晉中市榆次區(qū)內蒙古和林格爾縣、烏蘭浩特市遼寧省鐵嶺縣、開原市吉林省長春市九臺區(qū)黑龍江林甸縣、方正縣、杜蒙縣江蘇省常州市武進區(qū)、儀征市、泗洪縣浙江省樂清市、青田縣、義烏市、瑞安市安徽省金寨縣、宣城市宣州區(qū)福建省晉江市、古田縣、上杭縣、石獅市江西省余江縣、會昌縣、婺源縣山東省肥城市、滕州市、汶上縣河南省滑縣、蘭考縣湖北省宜城市、武漢市江夏區(qū)湖南省瀏陽市、耒陽市、麻陽縣廣東省五華縣、連州市結語：宅基地的使用權以及房屋所有權是農民最重要的資產，這兩項資產的可抵押融資改革，使農民的資產流動了起來了，錢來了，但風險也來了，一旦農民換不上貸款，自己也將失去自己唯一的住所，變成真正的“無產階級”。但積極意義還是主要的，農民有了流動資金可以有更多的投資選擇，也可以緩解短期的資金緊張。

二、宅基地貸款抵押新政策

一、宅基地貸款抵押新政策：

1.賦予“兩權”抵押融資功能，維護好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農民土地權益，落實“兩權”抵押融資功能，盤活農民土地用益物權的財產屬性;

2.推進農村金融產品和服務方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度;

3.建立抵押物處置機制，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施;

4.完善配套措施，試點地區(qū)要加快推進農村土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證，建立完善農村土地產權交易平臺，建立健全農村信用體系;

5.加大扶持和協(xié)調配合力度，在貨幣政策、財政政策、監(jiān)管政策、保險保障等方面，加大扶持和協(xié)調配合力度。

二、宅基證與房產證的區(qū)別：

1.房產證是購房者通過交易，取得房屋的合法所有權，可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。房產證包括房屋所有權證和房屋共有權證，在通常意義上，房產證是房屋所有權證的簡稱，是由不動產登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。

2.宅基地證是房產證的前提，宅基地允許建房，但建房之前還需要提出申請，經(jīng)批準以后，才能憑宅基地證和準建證去申請辦理房產證。

3.宅基地證不能過戶，房產證可以。依據(jù)國家法律，宅基地不能上市交易，所以宅基地證不能過戶。而房產是可以進行市場交易的所以房產證可以過戶。

三、國有土地宅基地轉讓稅費：

1.按轉讓價與購置價的差價繳納5%的營業(yè)稅。

2.按繳納的營業(yè)稅繳納7%的城建稅和3%的教育費附加。

3.印花稅和契稅（雙方）：

4.土地增值稅（出讓方）。

法律依據(jù)：《中華人民共和國憲法》 第十條 城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。一切使用土地的組織和個人必須合理地利用土地。

三、宅基地抵押相關的貸款政策

宅基地是農村的農戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。包括建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物或不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權屬于農村集體經(jīng)濟組織。

《關于開展農村承包土地的經(jīng)營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》）根據(jù)《意見》明確，要以落實農村土地的用益物權、賦予農民更多財產權利為出發(fā)點，深化農村金融改革創(chuàng)新，穩(wěn)妥有序開展“兩權”抵押貸款業(yè)務，有效盤活農村資源、資金、資產，增加農業(yè)生產中長期和規(guī)模化經(jīng)營的資金投入，為穩(wěn)步推進農村土地制度改革提供經(jīng)驗和模式，促進農民增收致富和農業(yè)現(xiàn)代化加快發(fā)展。

《意見》提出了試點農村宅基地抵押貸款五項新政策：

（一）賦予“兩權”抵押融資功能，維護好、實現(xiàn)好、發(fā)展好農民土地權益，落實“兩權”抵押融資功能，盤活農民土地用益物權的財產屬性；

（二）推進農村金融產品和服務方式創(chuàng)新，在貸款利率、期限、額度、擔保、風險控制等方面加大創(chuàng)新支持力度；

（三）建立抵押物處置機制，允許金融機構在保證農戶承包權和基本住房權利前提下，依法采取多種方式處置抵押物，完善抵押物處置措施；

（四）完善配套措施，試點地區(qū)要加快推進農村土地承包經(jīng)營權、宅基地使用權和農民住房所有權確權登記頒證，建立完善農村土地產權交易平臺，建立健全農村信用體系；

（五）加大扶持和協(xié)調配合力度，在貨幣政策、財政政策、監(jiān)管政策、保險保障等方面，加大扶持和協(xié)調配合力度。

一、農村宅基地房產證抵押貸款存在的問題有哪些

根據(jù)《土地管理法》的有關規(guī)定，農村居民在轉讓房屋后，將不能再申請新的宅基地；在實現(xiàn)抵押權時，房屋可以查封，但地不能賣，也將導致抵押權無法正常實現(xiàn)。因此，無論在集體經(jīng)濟組織外部，還是集體經(jīng)濟組織內部，均不得將宅基地使用權用于抵押。而且，不僅宅基地使用權不能抵押，在宅基地建造的房屋也不能抵押，否則，由于存在宅基地不得抵押的法律規(guī)定而使房屋的抵押權人不能實現(xiàn)房屋的抵押權。實踐中以農村房屋或宅基地使用權作為抵押標的的，該行為應當被認定為無效。

我國法律明文禁止宅基地使用權辦理抵押貸款，對于宅基地上的房屋是否可以抵押的問題，可以進行具體分析。在我國，房屋所有權轉讓一般實行“地隨房走”的原則，如果允許抵押房屋，那么宅基地使用權也應該一并抵押。允許抵押農村宅基地，存在諸多問題。比如，因實現(xiàn)抵押權而喪失宅基地的村民，如果不能再次分得宅基地，其居住將難以解決。

二、宅基地怎樣做抵押貸款

根據(jù)國家六部委（中國人民銀行、銀監(jiān)會、保監(jiān)會、財政部、國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部）聯(lián)合下發(fā)的《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》（下稱“辦法”）為宅基地的抵押貸款打開了閘門，農民可以用宅基地去抵押貸款。

本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業(yè)金融機構（以下稱貸款人）向符合條件的農民住房所有人（以下稱借款人）發(fā)放的、在約定期限內還本付息的貸款。

借款人條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信用記錄；

（二）用于抵押的房屋所有權及宅基地使用權沒有權屬爭議，依法擁有政府相關主管部門頒發(fā)的權屬證明，未列入征地拆遷范圍；

（三）除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料；

（四）所在的集體經(jīng)濟組織書面同意宅基地使用權隨農民住房一并抵押及處置。

以共有農民住房抵押的，還應當取得其他共有人的書面同意。

利率確定：

貸款人應參考人民銀行公布的同期同檔次基準利率，結合借款人的實際情況合理自主確定農民住房財產權抵押貸款的利率。

四、宅基地可以抵押嗎

法律分析：宅基地不可以抵押。根據(jù)相關法律規(guī)定，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押，私自抵押是違法行為。

法律依據(jù)：《民法典》第三百九十九條：下列財產不得抵押：

(一)土地所有權;

(二)宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權，但是法律規(guī)定可以抵押的除外;

(三)學校、幼兒園、醫(yī)療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他公益設施;

(四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

(五)依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產。

五、宅基地可以抵押么

法律分析：農民對房屋享有的是所有權，對宅基地享有的是使用權。因此談論房產和宅基地是否能抵押，指的是房屋的所有權和宅基地的使用權能否抵押。由于農民對房屋享有所有權，可以處置自己的房屋，因此房產可以抵押。宅基地的使用權可以轉讓。但是根據(jù)我國的法律規(guī)定，宅基地只能隨房屋所有權的轉讓而轉讓。即當房屋所有權因出賣、互易、贈予、繼承而轉移時，該房屋宅基地的使用權隨房屋所有權一起轉歸新房主。此時，當事人不僅要到房產管理部門辦理房屋產權過戶登記，還應當?shù)酵恋毓芾聿块T辦理宅基地使用登記。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第八條 宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。所以個人不能對宅基地本身進行抵押貸款。但是宅基地上所建房屋屬于農民個人財產，可以進行抵押貸款。

《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》 第二條 本辦法所稱農民住房財產權抵押貸款，是指在不改變宅基地所有權性質的前提下，以農民住房所有權及所占宅基地使用權作為抵押、由銀行業(yè)金融機構向符合條件的農民住房所有人發(fā)放的、在約定期限內還本付息的貸款。

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文章來源參考：【頭條】連州市征收房屋拆遷補償，連州市房屋征收與補償

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投稿：岑一

內容審核：李軒教授