一、土地征收統(tǒng)計表格,土地增值稅清算申報表及附表

（一）土地增值稅清算申報表表頭說明：

1、“納稅人稅務登記號”指地方稅務登記證號。

2、“納稅人電腦編碼”指納稅人在地稅計算機征收管理系統(tǒng)的識別號碼。

3、“稅款所屬期”是指申報稅款所屬的時段。

4、“管理機關”指納稅人就該申報事項的應稅行為的主管稅務機關。

5、“申報流水號”是稅務機關錄入申報資料后計算機生成的順序號，此號碼由稅務機關錄入人員填寫。

（二）土地增值稅清算申報表主表說明：

1、“納稅人名稱”是指納稅人稅務登記的全稱。

2、“注冊地址”是指納稅人于工商登記的地址。

3、“注冊類型”是指納稅人于工商登記的企業(yè)類型。

4、“開戶銀行”是指納稅人用于繳交稅款賬號所在的銀行。

5、“賬號”是指納稅人用于繳交稅款的賬號。

6、“項目名稱”、“項目編碼”要與從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在進行項目登記時登記的信息相一致。

7、對從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應填寫土地使用證號。

（三）土地增值稅清算申報表申報事項填寫說明：

1、“轉讓房地產(chǎn)收入總額”，按納稅人在轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的全部收入額填寫。

2、“貨幣收入”，按納稅人在轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的貨幣形態(tài)收入額填寫。

3、“實物收入及其他收入”，按納稅人在轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所取得的實物形態(tài)和無形資產(chǎn)等其他形式的收入額填寫。

4、“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用填寫。

5、“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，應根據(jù)《細則》規(guī)定的從事房地產(chǎn)開發(fā)實際發(fā)生的各項開發(fā)成本的具體數(shù)額填列。若有些房地產(chǎn)開發(fā)成本屬于整個房地產(chǎn)項目的，而該項目同時包含2個或以上計稅單位的，要對該成本在各計稅項目之間按一定比例進行分攤。

6、“利息支出”，按納稅人進行房地產(chǎn)開發(fā)實際發(fā)生的利息支出中符合《細則》第七條

（三）規(guī)定的數(shù)額填寫。如果不單獨計算利息支出的，填0。

7、“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”，根據(jù)《細則》第七條

（三）的規(guī)定填寫。

8、“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等”，按納稅人轉讓房地產(chǎn)時實際交納的稅金數(shù)額填寫。

9、“加計20％扣除數(shù)額”，根據(jù)《細則》第七條

（六）的規(guī)定填寫。

10、“法律法規(guī)規(guī)定的其他扣除項目”，是指除表中已列明的扣除項目外，法律法規(guī)規(guī)定的其他扣除項目。

11、“適用稅率”，根據(jù)《條例》規(guī)定的四級超率累進稅率，按所適用的最高一級稅率填寫；如果納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，填0。

12、“速算扣除，應根據(jù)《細則》第十條的規(guī)定找出相關速算扣除系數(shù)來填寫。

13、“已繳土地增值稅額”，按納稅人已經(jīng)繳納的土地增值稅的數(shù)額填寫。

二、土地增值稅清算表

土地增值稅清算報告我們接受委托，于年月日至年月日，對貴單位（項目）土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。貴單位的責任，對所提供的與土地增值稅清算稅款相關的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負責。我們的責任是，按照國家法律法規(guī)及有關規(guī)定，對所鑒證的土地增值稅納稅申報表及其有關資料的真實性和準確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎上，出具真實、合法的鑒證報告。在審核過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、有關政策規(guī)定，按照《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的審核程序。現(xiàn)將鑒證結果報告如下：

一、土地增值稅清算稅款申報的審核過程及主要實施情況（主要披露以下內容）

1、簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的內部控制及其有效性。

2、簡要評述與土地增值稅清算稅款有關的各項內部證據(jù)和外部證據(jù)的相關性和可靠性。

3、簡要陳述對納稅人提供的會計資料及納稅資料等進行審核、驗證、計算和進行職業(yè)推斷的情況。

二、鑒證結論經(jīng)對貴公司（項目）土地增值稅清算稅款申報進行審核，我們確認：

1、收入總額：元；

2、扣除項目金額：元；

3、增值額：元；

4、增值率（增值額與扣除金額之比）：％；

5、適用稅率：％；

6、應繳土地增值稅稅額：元；

7、已繳土地增值稅稅額：元；

8、應補（退）繳土地增值稅稅額：元。清算事項的具體情況詳見附件。本鑒證報告僅供貴公司報送的主管稅務機關受理土地增值稅清算審批之用，不得作為其他用途。非法律、行政法規(guī)規(guī)定，鑒證報告的全部內容不得提供給其他任何單位和個人。稅務師事務所所長（簽名或蓋章）：中國注冊稅務師（簽名或蓋章）：地址：稅務師事務所（蓋章）年月日附件：

1、稅務師事務所和注冊稅務師執(zhí)業(yè)證書復印件。

2、企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報審核事項說明。

3、土地增值稅納稅申報鑒證主表及其明細項目審核表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款鑒證主表；

（2）土地增值稅清算稅款鑒證（轉讓土地使用權）明細表；

（3）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售普通住宅）明細表；

（4）土地增值稅清算稅款鑒證（銷售非普通住宅）明細表；

（5）與收入相關的面積審核調整明細表；

（6）轉讓土地使用權、房地產(chǎn)銷售收入審核調整明細表；

（7）扣除項目及成本結轉審核匯總表；

（8）與轉讓土地使用權、銷售房地產(chǎn)有關稅費審核調整明細表；

（9）土地增值稅繳納情況審核匯總表。

4、土地增值稅清算稅款申報審核事項有關證明材料（復印件）。

三、土地增值稅清算的流程

1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算。

2、先做一個測算。

3、找一家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這里找的稅務師事務所的工作人員第一開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發(fā)售法規(guī)的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證。

4、出來鑒證之后，去稅務局交相關資料。

5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。

6、他們審核完畢，認了申報的數(shù)據(jù)或者認了他們清算出來的數(shù)據(jù)。

7、通知你交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了

一、股東退股的情況有哪些

股東退股的情況有：

1、是股東退股，其他股東接受。這種情況不需要清算，而是根據(jù)公司凈資產(chǎn)的情況處理轉讓收益和損失；

2、是股東決定不繼續(xù)經(jīng)營企業(yè)。然后企業(yè)要清算。企業(yè)清算時，應要求中介機構出具清算報告。目前，大多數(shù)稅務局要求稅務師事務所出具清算。破產(chǎn)會計的處理方法適用于清算。

二、工商稅務注銷的手續(xù)是怎樣的

一般公司注銷都是工商局先備案，地稅局申請注銷，又開始填寫表格，補交租金發(fā)票，收繳發(fā)票，注銷發(fā)票，上傳報表，門前申報最后一個月的稅收，賬務審查，實地調查等，最后等待審批，拿到注銷通知后去國稅局申請注銷，填寫表格，上交發(fā)票注銷發(fā)票，上傳報表，注銷稅控機，申報完畢最后一個季度的稅收，賬務審查，出具清算報告，等待國稅局審批；國地稅完畢后，又開始工商局遞交注銷資料；銀行開始注銷等等，如果碰到了非三證合一的，還有代碼證需要注意的哦，所以，注銷公司下來，流程非常多且復雜，一般人注銷下來，人都要瘋了。

四、土地增值稅清算程序與清算方法

法律主觀：納稅人的條件符合土地增值稅清算的條件之后，可以申請相關的稅務部門進行土地增值稅的清算手續(xù)，對項目中應當繳納稅款進行結算。土地增值稅清算程序1、凡符合應辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》，經(jīng)主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。2、凡主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經(jīng)主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續(xù)。3、納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》。須提交的有關資料如下：（1）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（2）國有土地使用權證書。（3）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。（4）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。（5）能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（6）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（7）清算項目的工程竣工驗收報告。（8）清算項目的銷售許可證。（9）與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。（10）《土地增值稅清算鑒證報告》。（11）《土地增值稅納稅申報表（一）》。（12）稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。4、納稅人應準確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。5、主管地方稅務機關在收取納稅人提交的申請材料和《鑒證報告》時，應認真核對納稅人提供的資料，并嚴格按照《鑒證報告》標準格式進行驗收，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理，并向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》交納稅人轉入審核程序。6、對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。7、主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。8、稅務機關辦理補（退）土地增值稅清算手續(xù)。符合土地增值稅清算條件的，開發(fā)商應該準備好所有材料，到當?shù)囟悇账陥蟆６悇账M行核算，得到準備的稅額，企業(yè)沒有異議的話就完成納稅義務。這些就是土地增值稅清算流程的一些環(huán)節(jié)。

法律客觀：土地增值稅 清算 鑒證業(yè)務準則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規(guī) 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (一)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。 1.如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目; 2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應當特別關注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。

五、土地增值稅清算稅率表

土地增值稅是以轉讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。土地增值稅率表：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分、30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分、40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分、50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分、60％。

一、土地增值稅稅率計算方法

（一）直接計算法。直接計算法，是指直接求出商品或勞務的增值額，然后再乘以規(guī)定稅率，計算出應納的增值稅稅額。計算公式為：應納增值稅＝增值額×稅率。在直接計算法中又分為加法和減法。

1、加法，是指將構成增值額的各要素如工資、租金、利息、利潤及其它增值項目的金額加起來，求出增值額，然后再乘以增值稅稅率，計算出應納的增值稅稅額。公式：應納增值稅＝（工資＋利息＋租金＋利潤＋其它增值項目）×稅率

2、減法，又稱扣額法。是指從銷售額全值中扣除非增值稅項目的金額，如外購的原材料、燃料、動力等扣除項目的金額，求出增值額，然后乘以增值稅稅率，計算出應納增值稅稅額。公式：應納增值稅＝（銷售額－非增值項目金額）×稅率

（二）間接計算法。間接計算法，又稱稅款扣稅法。是指以銷售額全值乘以增值稅稅率求出產(chǎn)品的整體稅額，然后從中扣除外購非增值項目已經(jīng)繳納的稅額，以這個稅差作為應納的增值稅稅額，計算公式為：應納增值稅＝銷售額×稅率－非增值項目的已納稅款。

（三）增值稅計算。

1、銷售額＝含稅銷售收入／（1＋17％）

2、含稅銷售收入＝銷售額＊（1＋17％）＝銷售額＋銷售額＊17％＝銷售額＋銷項稅（或進項稅）

3、銷項稅額（或進項稅額）＝含稅銷售收入／（1＋17％）＊17％＝銷售額＊17％

二、安置房如何計算土地增值稅

（一）國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知國稅函［2010］220號六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題（一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)［2006］187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)［2006］187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

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投稿：時鵬華

內容審核：苗佳律師