一、深圳獨(dú)棟房子拆遷補(bǔ)償政策,購(gòu)買(mǎi)深圳的小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)是什么

一、小產(chǎn)權(quán)房的含義

小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。該類(lèi)房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

(一)法律效力

“小產(chǎn)權(quán)房”買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

1、對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。

2、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

3、對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

(二)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

“小產(chǎn)權(quán)房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

(三)政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

(四)監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

二、深圳小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎，有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎

從法律角度來(lái)考慮購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房是不合法的，但是也不違法。但是從現(xiàn)實(shí)的角度考慮的話(huà)，小產(chǎn)權(quán)房卻是不錯(cuò)的選擇。為什么呢。

1、深圳小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)價(jià)格低廉

以沙井為例，同樣的地段，同樣規(guī)模的房子。商品房均價(jià)4．5萬(wàn)一平，而村委統(tǒng)建樓才1．8萬(wàn)左右；其次，如果你選擇獨(dú)棟的農(nóng)民房的話(huà)，均價(jià)才1萬(wàn)左右。也就是說(shuō)，買(mǎi)一個(gè)90平的房子，也90多萬(wàn)，還不用交稅，房子可租客住，要把握好的就是產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。

2、從民生的角度來(lái)說(shuō)

深圳小產(chǎn)權(quán)房的存在，解決了深圳一半人的居住問(wèn)題，無(wú)論是關(guān)內(nèi)還是關(guān)外，小產(chǎn)權(quán)房都是深漂族的首選。其次，小產(chǎn)權(quán)房也間接解決了深圳城市兩極化的問(wèn)題。不管政府承認(rèn)不承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的存在解決了深圳70％收入中等家庭的問(wèn)題，存在即合理。

3、深圳小產(chǎn)權(quán)房拆遷是有賠償?shù)?/p>

從深圳多年城市改造來(lái)看，深圳小產(chǎn)權(quán)房的拆遷是有賠償?shù)模瑹o(wú)論西鄉(xiāng)樂(lè)群村的，還是白石洲的拆遷，拆遷辦很明確的承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房的歷史見(jiàn)證。

一、深圳小產(chǎn)權(quán)房歷史

首先要從小產(chǎn)權(quán)的歷史開(kāi)始聊起，小產(chǎn)權(quán)歷史可分三個(gè)階段。

1、2004年前深圳開(kāi)發(fā)初期，由本地村民或外來(lái)人員買(mǎi)地，在集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明也叫宅基地。

2、2007－2014年是深圳小產(chǎn)權(quán)房第二個(gè)發(fā)展時(shí)期，由于小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)缺泛監(jiān)督?jīng)]有合理規(guī)劃浪費(fèi)土地資源．政府將全市土地國(guó)有化不再由鄉(xiāng)政府或村委頒發(fā)建房用地許可證明，村級(jí)單位改為股份合作公司深圳成中國(guó)第一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村的城市．2006年深圳人口數(shù)已經(jīng)到達(dá)1400萬(wàn)人口，其中城中村容納700萬(wàn)人口，工廠員工宿舍容納100多萬(wàn)．小產(chǎn)權(quán)房擔(dān)負(fù)著深圳一大半人口的居住需求；這個(gè)時(shí)期小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)了以村委（股份公司）集資建設(shè)的大型小區(qū)房，規(guī)模大配套完善花園小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)越，以及村民在原來(lái)宅基地重新修建電梯高層樓房．

3．深圳從2014年后深圳就不允許再建小產(chǎn)權(quán)房；其一深圳土地面積有限，所以必須禁止建小產(chǎn)權(quán)房；其二小產(chǎn)權(quán)房太多對(duì)以后城市更新產(chǎn)生了巨大困難．城市更新就是要拆遷農(nóng)民房等小產(chǎn)權(quán)房，拆遷又必須做到每戶(hù)都補(bǔ)償無(wú)形中對(duì)舊改難度和拆遷賠償增加．深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量龐大，小產(chǎn)權(quán)房的利益關(guān)系到無(wú)數(shù)小產(chǎn)權(quán)房業(yè)主的利益，所以絕對(duì)安全。

法律咨詢(xún)：

網(wǎng)友：什么是小產(chǎn)權(quán)房

律師：小產(chǎn)權(quán)，它并不是真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義建設(shè)在集體土地上的房屋，或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房包括：已購(gòu)公房，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房和使用權(quán)房。

三、深圳小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎,有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎

深圳小產(chǎn)權(quán)房是否能購(gòu)買(mǎi),律師回復(fù):不建議購(gòu)買(mǎi)。小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn),包括缺少五證、拆遷難補(bǔ)償、質(zhì)量難保證、配套不完善、遺贈(zèng)也麻煩、不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣(mài)等。此外,小產(chǎn)權(quán)房不能落戶(hù)上戶(hù)口,需要有相關(guān)的房屋證明,且落戶(hù)需要流程,到當(dāng)?shù)貞?hù)籍部門(mén)咨詢(xún)。

法律分析

深圳小產(chǎn)權(quán)房是否能購(gòu)買(mǎi),律師回復(fù):

作為一名法律工作者,我們不會(huì)鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)深圳的小產(chǎn)權(quán)房。不但不建議買(mǎi)深圳的小產(chǎn)權(quán)房，各地的小產(chǎn)權(quán)房我們都不建議買(mǎi)。原因呢如下:

小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)概念是一個(gè)偽概念。不存在小產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題。也就是說(shuō)，房屋有可能是違章建筑。房屋并沒(méi)有取得規(guī)劃許可，建設(shè)許可，開(kāi)發(fā)許可。完全是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，購(gòu)房者的權(quán)益很難獲得保證。在將來(lái)，政府的治理越來(lái)越嚴(yán)格的情況下，很有可能會(huì)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行處理，那這種處理我們現(xiàn)在不能進(jìn)行評(píng)價(jià)，當(dāng)然，也有些人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售小產(chǎn)權(quán)房獲得了相關(guān)的利益。但是，在這里，作為一個(gè)法律問(wèn)題，作為一個(gè)律師來(lái)說(shuō)，我們不建議您購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗诜缮鲜菦](méi)有保證的。

二、買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎

1、缺少五證

五證是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷(xiāo)預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果沒(méi)有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管小產(chǎn)權(quán)房一片熱銷(xiāo)，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，最大的問(wèn)題就是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。

2、拆遷難補(bǔ)償

除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些便宜房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償。

3、質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒(méi)人監(jiān)督，一些開(kāi)發(fā)商為賺錢(qián)會(huì)偷工減料，存在安全隱患。這類(lèi)房屋一般由土地所在村開(kāi)發(fā)，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問(wèn)題。

4、配套不完善

這些房子幾乎都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施。而且將來(lái)一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒(méi)有。

5、遺贈(zèng)也麻煩

由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來(lái)在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是小產(chǎn)權(quán)房目前普遍的運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。一位業(yè)內(nèi)人士還透露，因?yàn)闆](méi)有辦理相關(guān)手續(xù)，所以這種房子房?jī)r(jià)一般都很低，有些開(kāi)發(fā)商是打一槍換一個(gè)地方，一旦清盤(pán)，兌現(xiàn)不了承諾馬上撤離，后續(xù)引發(fā)的許多麻煩都甩給購(gòu)房者。

6、小產(chǎn)權(quán)房不能抵押或者上市轉(zhuǎn)賣(mài)。

三、深圳小產(chǎn)權(quán)房可以落戶(hù)上戶(hù)口嗎

小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有房產(chǎn)證的，所以落戶(hù)需要有相關(guān)的房屋證明，一般來(lái)說(shuō)有房屋編碼，有村委或開(kāi)發(fā)商證明或律師見(jiàn)證的房子都是可以落戶(hù)的，前提是此套房目前沒(méi)有人掛戶(hù)口，小產(chǎn)權(quán)房落戶(hù)必須房主本來(lái)就是深圳戶(hù)口，或深圳集體戶(hù)口，才能落戶(hù)，不是外地戶(hù)口買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房直接就落戶(hù)。落戶(hù)的小產(chǎn)權(quán)房必須有獨(dú)立的水電戶(hù)頭。

小產(chǎn)權(quán)房落戶(hù)需要流程，第一是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的認(rèn)定，第二是申報(bào)人的相關(guān)條件，所需資料一般是：掛靠人身份證原件，購(gòu)房合同，律師見(jiàn)證或村委開(kāi)發(fā)商證明，孩子出生證，結(jié)婚證，戶(hù)口薄，近三個(gè)月的水電費(fèi)收據(jù)，全部原件或復(fù)印件。

小產(chǎn)權(quán)房落戶(hù)具體流程需要到當(dāng)?shù)貞?hù)籍部門(mén)咨詢(xún)，落戶(hù)后就是深圳戶(hù)口了，社會(huì)福利，子女教育等方面都很有幫助，目前深圳也有很多符合條件的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)可以申請(qǐng)落戶(hù)，購(gòu)房者或業(yè)主可去區(qū)相關(guān)部門(mén)咨詢(xún)自己的房屋能不能落戶(hù)。

拓展延伸

深圳小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

近年來(lái)，隨著城市發(fā)展的不斷推進(jìn)，房?jī)r(jià)不斷攀升，使得許多人將目光投向了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。然而，小產(chǎn)權(quán)房作為一種特殊的房地產(chǎn)形式，存在許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)。本文將為您詳細(xì)介紹深圳小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)。

首先，小產(chǎn)權(quán)房的房屋性質(zhì)不明確。小產(chǎn)權(quán)房是由村集體所有，而非國(guó)家所有，因此房屋性質(zhì)不明確，無(wú)法保障房屋的合法權(quán)益。

其次，土地使用權(quán)不清晰。小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)是由村集體所有，而非國(guó)家所有，因此其土地使用權(quán)不清晰，可能導(dǎo)致土地糾紛。

再次，房屋質(zhì)量無(wú)法保證。小產(chǎn)權(quán)房的建筑質(zhì)量參差不齊，有些房屋可能存在安全隱患，對(duì)居住安全構(gòu)成威脅。

此外，拆遷風(fēng)險(xiǎn)較高。由于小產(chǎn)權(quán)房的土地使用權(quán)不明確，拆遷時(shí)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不確定，容易給購(gòu)房者造成損失。

最后，無(wú)法辦理貸款。由于小產(chǎn)權(quán)房不屬于國(guó)家貸款范圍，購(gòu)房者無(wú)法通過(guò)銀行貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。

綜上所述，深圳小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。在購(gòu)買(mǎi)前，購(gòu)房者應(yīng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定，避免陷入法律糾紛。

結(jié)語(yǔ)

購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，包括缺少五證、拆遷難補(bǔ)償、質(zhì)量難保證、配套不完善以及不能抵押或上市轉(zhuǎn)賣(mài)等問(wèn)題。此外，小產(chǎn)權(quán)房也無(wú)法落戶(hù)上戶(hù)口。因此，購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房并不具備任何保障，建議消費(fèi)者謹(jǐn)慎對(duì)待。

法律依據(jù)

城市房地產(chǎn)管理法(2019-08-26)\\t第四條\\t國(guó)家根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)，逐步改善居民的居住條件。

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(2020-11-29)\\t第一條\\t為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(2020-11-29)\\t第二十三條\\t房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一)本條例第二十二條第(一)項(xiàng)至第(三)項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

(二)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

(三)工程施工合同；

(四)預(yù)售商品房分層平面圖；

(五)商品房預(yù)售方案。

四、購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)有哪些

法律分析：1、小產(chǎn)權(quán)房交易是違法的，是國(guó)家和法律禁止的，所以得不到法律的保護(hù)。2、因違法，所以就存在被拆除或沒(méi)收，并得不到有效補(bǔ)償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)存在。3、違約或一房多賣(mài)或房子的其他權(quán)利瑕疵等情況容易發(fā)生。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第七十四條 買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，由縣級(jí)以上人民政府自然資源主管部門(mén)沒(méi)收違法所得；對(duì)違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施；可以并處罰款；對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

五、買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房子有什么風(fēng)險(xiǎn)

法律分析：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，需要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)有：

第一，法律風(fēng)險(xiǎn)；

第二，政策風(fēng)險(xiǎn)；

第三，目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。

第四，由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門(mén)的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買(mǎi)后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。

法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第二十二條 拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償

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投稿：任君

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