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寶安區拆遷補償方案，深圳小產權房糾紛該怎么判決:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2025-02-27 23:03:54
作者：
圣運律師
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寶安區拆遷補償方案，深圳小產權房糾紛該怎么判決:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、寶安區拆遷補償方案,深圳寶安百萬小產權房被霸占，道師調解與訴訟，成功維權確權

道華婚姻家事律師團

婚姻家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家

十年專注·大宗財產類婚姻家事法律服務

導語：張先生1975年在深圳寶安區自建房屋一套，90年代移居香港后將房屋給父親居住，23年父親去世后房屋被他霸占并擅自出租，張先生采用報警、信訪、投訴等途徑要求返還房屋，維權均無果。2023年10月道華律師介入后，定制維權方案，通過實地走訪、調查取證、調解與訴訟，成功為張先生拿回房屋，獲得租金賠償，并順利給深圳小產權房確權。

關鍵詞：深圳小產權房、小產權房維權與確權、道華律師事務所

一、案情回顧

1975年12月底張先生在深圳市寶安區興建一套一百二十平房屋，整套房屋下分割為兩間獨立二層小平樓。1992年4月房屋在深圳市不動產權登記中心進行了不動產權登記，2009年11月在街道辦進行了歷史遺留申報登記。

90年代張先生移居香港，為盡自己的一份孝心，將該房屋提供給其父親居住。父親于2023年2月初去世后，2月底張先生計劃收回房屋卻發現房屋被他人霸占，并出租了。張先生采取短信、公告、報警和信訪等方式多次要求他人搬離房屋、返還鑰匙和賠償租金損失，但他人均不理睬，警方和信訪辦工作人員告知房屋權屬屬于歷史遺留問題，不予處理。

張先生維權無果，通過朋友找到了道華律師，尋求解決之道。

二、道華律師綜合分析案情，結合當事人訴求，總結如下爭議焦點

1.如何證明小產權房權屬？

張先生所建房屋雖然是小產權房，但是張先生于1992年4月在深圳市不動產權登記中心辦理了不動產權登記，房產證號為粵房地字第1468xxx號。

2009年11月，張先生對該房屋進行了歷史遺留申報登記，因此張先生的房屋屬于合法建筑，張先生享有合法的使用權。根據不動產登記查詢結果和歷史遺留申報憑證都可以證明房屋確實登記于張先生名下，歸張先生所有。在父親去世后，房屋的水電也過戶到張先生名下，水電費由張先生負責繳納，張先生對于房屋有事實上的管理。

根據《民法典》第217、240、267條“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明……所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利……私人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞”的規定，張先生為房屋的權利人，對該房屋享有所有權，即享有占有、使用收益和處分的權利，任何人不得侵占。

2.如何厘清小產權房坐落、土地四至及經緯度？

接受委托后，道華律師前后五次前往小產權房屋位置進行考察，并通過法院調查取證理清該房屋的實際情況、房屋方位和房屋四至，通過測繪最終確定房屋面積為120㎡，確定案涉房屋的兩間房中一間由他人居住，另一間處于空置的狀態，整體房屋大門鑰匙自父親去世后由他人掌管，張先生無從獲得。

3.如何固定他人侵占房屋的事實？

在得知房屋被他人侵占后，張先生分別于2月張貼公告要求他人搬離房屋、5月發送短信、信訪、9月報警等方式多次告誡其搬離并歸還房屋，但他人一直不為所動，拒絕歸還房屋。

道華律師接案后，跟隨當事人前往房屋現場了解房屋情況及他人居住情況，向公安機關查詢人口居住信息后得知他人自2023年2月底就入住該小產權房，固定了房屋被他人侵占的事實。

根據《民法典》第267條“私人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞”的規定，他人的居住侵犯了張先生的合法權益。

三、道華律師“調解為主，訴訟為輔”抓住雙方痛點，巧妙化解雙方矛盾

1、憑借十年深圳小產權房辦案經驗，結合案件過程中了解到信息，道華律師精準訂制“調解為主、訴訟為輔”方案。

為了明確案涉房屋的產權，道華律師在立案后向人民法院申請調查令，向深圳市規劃和自然資源局、不動產登記中心、街道辦申請調取案涉房屋的地籍信息，通過比對實地測量的房產面積和不動產登記中心查詢到的地籍信息，也因此道華律師發現，原來在2018年6月，張家通過證明書的形式對于案涉的兩間房進行了劃分，約定兩間房分別由兩兄弟一人所有一間，三人均簽字確認，但因為案涉房屋屬于一個整體，并且在不動產登記上僅作一個整體進行登記，且張先生年事已高，故張先生一直認為整間9號房屋屬于其個人所有，而事實上案涉房屋由兩兄弟一人享有一間的產權。

根據道華律師多年小產權房的經驗，即使張先生對于案涉房屋享有一半的產權，但其訴求是要求對于整個房屋的確權并予以返還，法院在此情形下大概率不會判決小產權房的歸屬，進而可能駁回張先生的全部訴訟請求，而根據一事不再理原則，則可能造成無法再對小產權房進行確權，張先生本來擁有的一半產權反而有了不能明確的危險。

因此道華律師確定以調解為主的訴訟方案，不僅更快地解決案件的爭議糾紛，而且也能為張先生確定房產的權利歸屬，避免法院不認定張先生房屋權益這個最差的結果的出現。

2、確定小產權房權屬，挽回租金與水電費損失，為當事人爭取利益最大化。

在清晰房屋的權屬后，雙方對于房屋權屬沒有爭議后，在他人侵占期間，導致張先生無法出租的自己房屋所造成的租金損失、水電費都應由他人承擔。根據我國《民法典》第462條“占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權依法請求損害賠償”，張先生有權依法要求鄧老二返還涉案房屋并賠償租金、水電損失。

經過唐云虹律師三個小時的不懈努力，必要時候借助環境和外力促成調解，最后通過調解書的形式明確由張先生對自身房屋的權屬，以此完成深圳小產權房的維權與確權。此后，案涉房屋無論是遇到拆遷或者繼承問題時不再處于產權不明的階段，張先生都可以根據該判決書主張自己的權利，解決了當事人最為重要的問題。

順利調解后，他人按照調解書履行完畢清償給付義務，交接房屋出租事宜后，道華律師協助當事人雙方辦理水戶、電戶的變更，張先生在協助兩間房屋間進行截斷墻的畫線，使得兩間房屋的分割線更加明確，整個案件得以順利結案。

四、唐律說法

道華律師一直堅信“辦理的不僅僅是案件，更是他人的人生”，勤勉盡責，專業高效辦案，不辜負每一位委托人的委托。現已專注婚姻家事糾紛、房產糾紛、建設工程糾紛15年，憑借專業的辦案風格，豐富的訴訟、調解實戰經驗，勤勉盡責的工作態度，成功為眾多客戶確定小產權房物權，圓滿達到當事人的訴求，獲得客戶的一致認可。

關于本案，道華律師說明以下幾個深圳歷史遺留問題：

1、涉及小產權房的問題本來帶著歷史遺留原因，不同時期對小產權房的態度不同，因此在對小產權房進行確權時更要考慮相關政策，在明知法院不會進行確權的情況下，想要維護權益就得另謀他法，對于爭議解決采取以柔克剛的方式，以調解結案既降低了訴訟成本，又大幅提升效率。

2、擁有“歷史遺留申報登記回執”和“兩證一書”的深圳小產權房本身不是違法的，但是不得進入交易市場自由買賣，否則就是違法銷售。深圳政府不公開承認，但是也不強制執行，只要拆遷或者舊改，購買了小產權房的業主能夠得到相對應的賠償。

3、俗話說“親兄弟打斷骨頭連著筋”，家事糾紛因為其特殊性，往往需要采取更為柔和的方式的解決爭議，一家人對駁公堂、爭得面紅耳赤只會傷害感情，也因此，處理家事糾紛更需要細心和耐心，調解是解決家事糾紛的捷徑，也是本案最好的解決方式。

4、如有小產權房相關法律需求，一定要找本地專注小產權房的律師團隊，以免不專業人士操作不當，造成重大經濟損失。

五、相關法律法規索引

1.《民法典》第217條不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

2.《民法典》第240條所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

3.《民法典》第266條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

4.《民法典》第267條私人的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞。

5.《民法典》第462條占有的不動產或者動產被侵占的，占有人有權請求返還原物；對妨害占有的行為，占有人有權請求排除妨害或者消除危險；因侵占或者妨害造成損害的，占有人有權依法請求損害賠償。

6.《民法典》第1165條　行為人因過錯侵害他人民事權益造成損害的，應當承擔侵權責任。

7.《民法典》第1184條　侵害他人財產的，財產損失按照損失發生時的市場價格或者其他合理方式計算。

道華婚姻家事律師團，十年專注·大宗財產類婚姻家事法律服務，婚姻繼承家事糾紛（調解/訴訟）實戰專家，是[深圳本土]-婚姻繼承與財富管理法律服務的影響力品牌之一。

團隊承辦超1000宗婚姻繼承類案件，在大宗疑難婚姻家事、遺產繼承糾紛、遺囑訂制、家族財產分配等爭議解決領域具有豐富的調解、訴訟實戰經驗，運用本土智慧，擅長處理深圳小產權房、村委股份等疑難離婚財產分割、遺囑訂制與公證、繼承糾紛案件，贏得客戶一致好評。

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二、深圳小產權房糾紛該怎么判決

小產權房主要靠政策解決，可能會區分不同情形解決。但是大部分小產權房不大可能合法化，所以小產權房的交易謹慎為好。所謂小產權法，只是民間的一種稱謂。法律上沒有定義。依照現在的政策，大批的小產權房交易都是不受法律保護的，日后產生糾紛，法院也不會受理。主要原因是，我國采取房地一體原則。土地，有很多小產權房建設不符合當地規劃屬于違法建筑的。我國法律明文規定農村住宅即所謂的小產權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產權房在同一集體組織成員之間流轉、買賣，根據私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規并沒有禁止本集體成員之間的小產權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產權房買賣合同有效。不屬于本集體經濟成員之間的小產權房買賣，一般認定為無效。《土地管理辦法》農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

三、深圳小產權房糾紛要如何判決

四、深圳小產權房糾紛如何判決

五、深圳小產權房買賣糾紛怎么處理

協商不成，只能到法院起訴。參考如下

1、宅基地使用權不得單獨轉讓。有下列轉讓情況，應認定無效：

（1）城鎮居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉讓人未經集體組織批準；

（4）向集體組織成員以外的人轉讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權的轉讓［1］必須同時具備以下條件：

（1）轉讓人擁有二處以上的農村住房（含宅基地）

（2）同一集體經濟組織內部成員轉讓；

（3）受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件；

（4）轉讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權不得單獨轉讓，地隨房一并轉讓。

一、小產權房產生原因

1、城市房價過高：中國許多大中城市的高房價是催生小產權房的重要原因之一。由于中國經濟社會發展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲，遠遠超出了當時當地一般就業人員的收入水平。與此同時，政府經濟適用房、廉租房的建設無法滿足這些住房需求。小產權房存在著大量現實的購買群。

2、擦邊球的空間：根據法律規定，在農村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農民可以自行經營，而且農民自建的住房也是可以進行交易的。正是因為政策法律規定中存在很多模糊不清的地方，才導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個擦邊球的空間。

3、農地制度不合理：小產權房是農民集體自發在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；由村集體牽頭開發，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額。

二、小產權房分類處理

由國土、住建兩部委聯合推進的小產權房整治只是針對正在建設、正在銷售——也就是近兩年新增的小產權房，而對于更多的早已有居民入住的存量小產權房，由于歷史情況復雜，有關部門將會區分不同的情況分類研究、分類處理。

未來可能采取的主要辦法，就是把部分符合一定條件的存量小產權房，通過補辦相關手續，繳納相應的稅費之后，納入廉租房、公租房、經濟適用房、限價商品房等保障房系列內；而對一些嚴重違反城市規劃和土地利用規劃，非法占用耕地和基本農田的，建筑設計施工質量存在嚴重問題的小產權房，則采取改建或者拆除的強制辦法。

原國家土地管理局規劃司副司長鄭振源認為，未來對小產權房的主要處理，無非就是轉正和拆除兩種措施。較為關鍵的是，需要盡快統一有關方面對十八屆三中全會后關于建立城鄉統一的建設用地市場的認識，在此基礎上，再出臺更為具體的政策措施，這樣才能真正解決長期累積的小產權房問題。