一、房屋拆遷補(bǔ)償怎么談判合適,拆遷談判中,如何巧妙開(kāi)口加價(jià)

1、啟動(dòng)調(diào)查程序，排查摸清對(duì)方情況

在拆遷談判前，最好提前了解一下拆遷期限，施工工期是多少？觀察實(shí)際的拆遷進(jìn)度情況？拆遷方和自己情況差不多的被拆遷戶是怎么談的？現(xiàn)在同等條件下拆遷方給出來(lái)最高的價(jià)格是什么？專業(yè)的拆遷律師提醒您，如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點(diǎn)，那么對(duì)我們切入談判和掌握一個(gè)談判的主動(dòng)性是很有幫助的。當(dāng)然如果要想把對(duì)方的違法點(diǎn)當(dāng)做證據(jù)來(lái)使用，一定要注意搜集證據(jù)的手段，這個(gè)方面還是交給專業(yè)的律師較為保險(xiǎn)。否則被當(dāng)做違法證據(jù)予以排除維權(quán)程序就很難推動(dòng)下去了。

2、確定補(bǔ)償?shù)脑瓌t性問(wèn)題，再說(shuō)細(xì)節(jié)

在拆遷伊始，雙方對(duì)補(bǔ)償價(jià)格的心理預(yù)期差距很大，有時(shí)候雙方對(duì)一些原則性問(wèn)題存在根本分歧，比如到底是按商鋪還是普通住宅進(jìn)行補(bǔ)償，按國(guó)有土地還是集體土地的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償，是合法房屋還是被認(rèn)定為違建，如果這些原則性問(wèn)題得不到解決，談細(xì)節(jié)問(wèn)題和給出具體的報(bào)價(jià)都沒(méi)有任何意義，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我們也應(yīng)該在拆遷前期避免暴露我們的心理底價(jià)。這個(gè)時(shí)候，可以和對(duì)方談一些原則性的問(wèn)題，在一些原則性問(wèn)題得到確認(rèn)以后再進(jìn)行細(xì)節(jié)性談判。如果被拆遷人自己對(duì)自己的房屋、土地都沒(méi)有一個(gè)合法的定性，這些原則性的問(wèn)題沒(méi)有辦法確定的話，一定要和專業(yè)的拆遷律師進(jìn)行溝通。和律師面談之后才能獲取自己所需的答案，才會(huì)有一個(gè)清晰的談判思路。

3、從細(xì)節(jié)處著手，掌握談判主動(dòng)權(quán)

拆遷中很多被拆遷人就一個(gè)辦法：拖，要么就躲著不見(jiàn)，要么就找各種理由不去談。這些都是不正確的做法，不可以提倡。但是什么時(shí)候談，和什么人談，在什么地方談，我們要有話語(yǔ)權(quán)。別小看這些細(xì)節(jié)，如果你能做到在這些小細(xì)節(jié)上占據(jù)主動(dòng)，對(duì)談判是大有幫助的。當(dāng)然專業(yè)律師會(huì)在這些細(xì)小之處給你提供非常好的建議，他們對(duì)于細(xì)節(jié)的把握會(huì)更加專業(yè)，事半功倍。

4、選擇適合的時(shí)機(jī)開(kāi)口，提高補(bǔ)償

俗話說(shuō)會(huì)者不難，難者不會(huì)。如果拆遷方很直白的問(wèn)被拆遷人要多少錢，那么該怎么回答？有些被拆遷人就非常直觀的說(shuō)，那就往高里要，要的多一些，總不能吃虧。沒(méi)錯(cuò)，但是我們要考慮一點(diǎn)：不管被拆遷人提出多少補(bǔ)償款合適，作為拆遷方來(lái)說(shuō)，都會(huì)覺(jué)得高，會(huì)用：“不可能給你這么多，按照政策只有這些補(bǔ)償。”那這個(gè)時(shí)候，被拆遷人報(bào)的價(jià)格就處于一種尷尬的境遇；同時(shí)一開(kāi)始就把自己的理想價(jià)格底線給暴露了。這對(duì)被拆遷人是非常不利的。

二、拆遷如何談判提高價(jià)格

法律分析：第一個(gè)小技巧：找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位

這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過(guò)高，脫離實(shí)際，必將適得其反;要求過(guò)低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵。

這就看被拆遷人是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí)，如房產(chǎn)為居住，市場(chǎng)價(jià)值50萬(wàn)，加上搬遷費(fèi)、過(guò)渡費(fèi)等55萬(wàn)，這就是談判尺碼，上下浮動(dòng)，貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。

對(duì)于一些復(fù)雜的，如面積爭(zhēng)議、住改商價(jià)值認(rèn)定、違章建筑等問(wèn)題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益，適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。

第二個(gè)小技巧：談判中少說(shuō)多聽(tīng)，仔細(xì)分析和判斷，抓破綻

因?yàn)檎勁兄幸幸话胱笥业臅r(shí)間要聽(tīng)對(duì)方說(shuō)話。常言說(shuō)鑼鼓聽(tīng)聲，聽(tīng)話聽(tīng)音。會(huì)不會(huì)傾聽(tīng)?能不能聽(tīng)出對(duì)方的音?聽(tīng)了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對(duì)方的軟筋或破綻?從而拿出應(yīng)對(duì)的策略，這些都是能不能實(shí)現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。

所以，高明談判者不僅善于傾聽(tīng)，還善于在不顯山露水的情形下，啟發(fā)對(duì)方多多地說(shuō)。詳細(xì)地說(shuō)。最好把他們要說(shuō)的話、想說(shuō)的話盡量地都說(shuō)出來(lái)。

在對(duì)方說(shuō)的時(shí)候，不要打斷對(duì)方，不要怕冷場(chǎng)。在對(duì)方有一種言多有失的警覺(jué)時(shí)，要盡力地諄諄善誘。還要盡量判斷出對(duì)方真實(shí)意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場(chǎng)，拿出一套應(yīng)對(duì)的謀略。同時(shí)，還要隨著對(duì)方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換，或者是設(shè)法把對(duì)方思路引向自己的策略中來(lái)。這樣才能談笑風(fēng)聲之中，掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

三、拆遷談判技巧

1、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)的了解，這樣才不會(huì)一談三不知。2、知己知彼，做好心理預(yù)期。對(duì)拆遷的進(jìn)行要有了解、掌握。具體包括拆遷的期限、施工工期、拆遷進(jìn)度、談判進(jìn)程、同等條件下的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這些拆遷事項(xiàng)都要有所了解。3、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識(shí)別溝通的對(duì)象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。4、先確定補(bǔ)償原則，再談細(xì)節(jié)。談判首先要對(duì)關(guān)鍵性原則性問(wèn)題達(dá)成共識(shí)，才能進(jìn)一步的就細(xì)節(jié)問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商。5、步步為營(yíng)，找準(zhǔn)時(shí)機(jī)保價(jià)。在談判中不要過(guò)早暴露自己的低價(jià)，穩(wěn)扎穩(wěn)打，步步推進(jìn)，不要急于求中，對(duì)原則性問(wèn)題達(dá)成共識(shí)之后，在談判的合適時(shí)機(jī)再選擇報(bào)價(jià)。6、營(yíng)造良好的溝通，以理服人。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對(duì)方溝通，以“和”取勝，以理服人。法律依據(jù)：《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第十六條 拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。

四、拆遷談判技巧二十條

拆遷談判技巧二十條如下：1、知己知彼，百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作；2、少說(shuō)多聽(tīng)，不要輕易亮底。征收方第一次來(lái)上門談判，其實(shí)也是來(lái)摸你的底的，探探你的情況和心理預(yù)期；3、跟有決定權(quán)的人談判。與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán)，也就是要確定和你談判的是能說(shuō)了算的人；4、合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)。給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的；5、找出征收方的違法點(diǎn)，以備靈活運(yùn)用。征收方在拆遷整個(gè)過(guò)程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的，如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等；6、房子不能輕易搬，簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎。房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼；7、適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要。

五、拆遷談判怎么談

法律分析：1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)，除非你拿到了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來(lái)可以做的更好，一定是哪里出了問(wèn)題。3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。4、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬(wàn)不要在談判剛開(kāi)始就和拆遷人爭(zhēng)辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測(cè)量與補(bǔ)償?shù)龋f(wàn)不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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投稿：邵子然

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