拆遷補(bǔ)償方案如何談,在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判,在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判一、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的,而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)
在征地拆遷中,如何進(jìn)行拆遷談判
一、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的,而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底,不至于漫天要價(jià),也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。
二、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要,補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼,否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目,找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多,談判的籌碼也就越多,談判中掌握的主動(dòng)更多,提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?
三、制定好談判的策略和方案在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼,在哪些地方可以提高補(bǔ)償,在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況,如征遷期限是多少,征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì),制定出合理的談判策略和方案。
四、不卑不亢談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘,我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾-諾,征遷人說(shuō)什么就是什么,也不能表現(xiàn)得太蠻橫,對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是:征地拆遷中,補(bǔ)償談判一般都有多次,這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高,如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。如果自己沒(méi)有談判經(jīng)驗(yàn),建議咨詢專業(yè)拆遷律師,將自己面對(duì)的情況與律師詳細(xì)溝通后,由專業(yè)律師結(jié)合以往辦案經(jīng)驗(yàn)和您的實(shí)際情況制定合理的談判策略,最大化您的合法權(quán)益。
拆遷征地,一般會(huì)有幾次與拆遷方談補(bǔ)償?shù)臋C(jī)會(huì)如何與拆遷方進(jìn)行談判
拆遷談判并不是一次就可以的,談判期間,往往可能需要好多次。也就是說(shuō),在征地拆遷中,拆遷戶與拆遷方在談補(bǔ)償時(shí),可以有很多次談判的機(jī)會(huì)。但是與其他談判不同的是,拆遷涉及到眾多人的利益,也涉及到許多拆遷戶的房子。而房子是老百姓避風(fēng)的港灣,因此想要獲得合理補(bǔ)償,再次擁有一套能避風(fēng)避雨的房子,那么與拆遷方進(jìn)行談判是非常關(guān)鍵的。
拆遷談判的關(guān)鍵點(diǎn):
一、有策略性地安排談判時(shí)間
在談判之初,讓對(duì)方盡量找不到你人,然后不要與對(duì)方進(jìn)行任何接觸。讓拆遷方與其他人先談,然后隨后通過(guò)旁人了解他們?nèi)〉玫倪M(jìn)展。要知道,拆遷方越到最后就越想盡快的把整個(gè)拆遷事情都了結(jié)了。而最后剩下的,拆遷方則就會(huì)很少顧忌,此時(shí),他們就會(huì)更容易做出讓步。
二、理性的確定目標(biāo),合理要價(jià)
在與拆遷方談判初期,拆遷戶可以試著提高預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件,可是需要注意的是千萬(wàn)不要讓對(duì)方察覺(jué)或是覺(jué)得你在漫天要價(jià)。太高的拆遷補(bǔ)償會(huì)讓拆遷方認(rèn)為你是“獅子大開(kāi)口”,對(duì)于這種談判方法或是條件,只會(huì)澆滅拆遷方談判解決的希望。
同時(shí)要提醒大家,千萬(wàn)不要在初期就就與拆遷方爭(zhēng)論不休,這樣只會(huì)導(dǎo)致談判不能正常的進(jìn)行。
三、掌握主動(dòng)權(quán),善于判斷
只要是合理的必要的談判,我們都不應(yīng)該拒絕,但前提是必須要掌握談判的主動(dòng)權(quán)。簡(jiǎn)單點(diǎn)來(lái)說(shuō)就是,在剛開(kāi)始談判的時(shí)候,拆遷戶有權(quán)決定談判時(shí)間以及選擇什么地方進(jìn)行談判。如果拆遷戶能在征地拆遷談判過(guò)程中占據(jù)主動(dòng)權(quán),那么將會(huì)對(duì)談判有很大的幫助。
不過(guò),就談判地點(diǎn)來(lái)說(shuō),基本分為談判主場(chǎng)和談判客場(chǎng),而談判的基本原則是盡量使用主場(chǎng)作戰(zhàn),有利于談判時(shí)間和氣氛的控制,但是要提醒大家的是,選擇的地點(diǎn),一定不要選擇讓對(duì)方抓住自己把柄的地方。回避自身弱點(diǎn),提高談判地位。
四、多方獲取信息,利于談判
多方的獲取信息也極為重要,一般高層的信號(hào)都會(huì)逐級(jí)通過(guò)工作人員釋放出來(lái),及時(shí)的把握信息、判斷形勢(shì),有利于我們最終獲得最理想的談判結(jié)果。
一、對(duì)自己能獲得的補(bǔ)償有一個(gè)心理預(yù)期
能獲得多少補(bǔ)償不是張口就來(lái)的,而是通過(guò)自己的初步估算來(lái)的。以房屋征收為例,弄清楚自己的房子值多少錢、裝飾裝修花了多少錢等問(wèn)題十分有必要。這樣我們了解自己能獲得多少補(bǔ)償時(shí)心里就有了一個(gè)底,不至于漫天要價(jià),也不至于要個(gè)“白菜價(jià)”。
二、啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)
啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目的違法點(diǎn)十分必要,補(bǔ)償談判類似于商業(yè)談判都必須有自己的籌碼,否則就喪失了談判的主動(dòng)權(quán)或者不過(guò)是在浪費(fèi)時(shí)間說(shuō)話而已。啟動(dòng)法律程序調(diào)查項(xiàng)目,找到項(xiàng)目的違法點(diǎn)就相當(dāng)于增加了談判的籌碼。找到的違法點(diǎn)越多,談判的籌碼也就越多,談判中掌握的主動(dòng)更多,提高補(bǔ)償?shù)目赡苄砸簿透摺?/p>
三、制定好談判的策略和方案
在談判開(kāi)始前要制定談判的測(cè)量和方案。了解自己有哪些籌碼,在哪些地方可以提高補(bǔ)償,在哪些地方可以讓步等。同時(shí)也要了解征遷人的情況,如征遷期限是多少,征遷人和與自身情況差不多的被征遷戶是怎么談的等問(wèn)題。結(jié)合自己的優(yōu)勢(shì)和被征遷人的劣勢(shì),制定出合理的談判策略和方案。
四、不卑不亢
談判過(guò)程中面對(duì)各種威逼利誘,我們都要保持冷靜。既不能表現(xiàn)得唯唯諾-諾,征遷人說(shuō)什么就是什么,也不能表現(xiàn)得太蠻橫,對(duì)征遷人抱有強(qiáng)烈的敵意。我們要明白的是:征地拆遷中,補(bǔ)償談判一般都有多次,這次談不攏只能說(shuō)明我們的籌碼還不足以讓被征遷人妥協(xié)或者我們的心理預(yù)期確實(shí)偏高。我們要做的就是繼續(xù)走法律途徑找找更多的籌碼或者審視一下是否是我們的預(yù)期太高,如果太高則需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。
拆遷談判技巧二十條如下:1、知己知彼,百戰(zhàn)不殆。這是拆遷協(xié)商談判前的準(zhǔn)備工作;2、少說(shuō)多聽(tīng),不要輕易亮底。征收方第一次來(lái)上門談判,其實(shí)也是來(lái)摸你的底的,探探你的情況和心理預(yù)期;3、跟有決定權(quán)的人談判。與對(duì)方談判有意義的前提是雙方對(duì)談判結(jié)果都有執(zhí)行權(quán),也就是要確定和你談判的是能說(shuō)了算的人;4、合理報(bào)價(jià),不漫天要價(jià)。給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情,也是大家比較猶豫和不容易確定的;5、找出征收方的違法點(diǎn),以備靈活運(yùn)用。征收方在拆遷整個(gè)過(guò)程中的違法點(diǎn)經(jīng)常是很多的,如主體不符、征收決定作出不合法、評(píng)估程序違法等;6、房子不能輕易搬,簽訂協(xié)議要謹(jǐn)慎。房子和拆遷補(bǔ)償協(xié)議是和征收方談判時(shí)的兩個(gè)重要的砝碼;7、適時(shí)提起法律程序阻滯違法拆遷進(jìn)程。法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第八條為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,有下列情形之一,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定:(一)外交的需要;(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要。
法律分析:1、客觀、理性的提出補(bǔ)償要求
2、不卑不亢、進(jìn)退有度
3、主動(dòng)尋找政府違法點(diǎn),擺脫被動(dòng)局面
4、積極啟動(dòng)法律程序以配合談判
法律依據(jù):《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》 第十三條 拆遷人與被拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。拆遷租賃房屋的,拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
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