一、拆遷有容積率補(bǔ)償,拆遷安置房面積縮水,安置面積到底包不包含公攤面積

在房屋拆遷糾紛中，被征收人選擇何種安置方式是有選擇權(quán)的。

《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十一條明確規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。但是面對(duì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換之時(shí)，所調(diào)換的產(chǎn)權(quán)面積是否包含公攤面積，實(shí)踐中各有各地的標(biāo)準(zhǔn)。例如，最近有咨詢圣-運(yùn)律師的拆遷戶反映，利用其居住的200平米的平方置換了同等面積的高層，但結(jié)果下來，實(shí)際套內(nèi)面積只有140平方米，公攤面積高達(dá)60平方米。這種情況是嚴(yán)重不合理的，例如被拆遷戶屬于平方、自建房等的，其本身是沒有公攤面積的，如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后出現(xiàn)公攤面積，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際安置面積嚴(yán)重縮水。

國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》中要求相關(guān)拆遷負(fù)責(zé)人嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程序，做好征地拆遷補(bǔ)償工作，其中涉及農(nóng)村征地拆遷的，必須先安置后拆遷，解決好農(nóng)民的住房問題，切實(shí)做到被征收人的原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。拆遷后不降低生活水平是對(duì)征地拆遷的最低行為準(zhǔn)則，是對(duì)被征收人的保護(hù)和承諾，所以對(duì)于安置房來講，要是包含公攤面積會(huì)降低被征收人生活水平，侵犯被征收人合法權(quán)益。

一、公攤面積不計(jì)入安置房的面積內(nèi)

《泰安市人民政府關(guān)于實(shí)施城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)的意見》規(guī)定：安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計(jì)入回遷安置面積。

《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十七條第五款：公攤面積部分均不結(jié)算房?jī)r(jià)款。

《南寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第二十九條第二款：對(duì)被征收房屋的公攤面積按照1：1調(diào)換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價(jià)。

《蘭州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第三十五條：征收住宅房屋實(shí)行同類地段產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋建筑面積與所調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積相等部分不結(jié)算差價(jià)，所對(duì)應(yīng)的公攤面積不予結(jié)算費(fèi)用。

二、根據(jù)公攤系數(shù)計(jì)算安置房面積

《安慶市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十條第一款：征收住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)際公攤系數(shù)計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積。

三、按照相應(yīng)比例給予補(bǔ)助

《石家莊市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第二十九條第二款：房屋征收部門應(yīng)根據(jù)被征收住宅房屋的具體情況給予公攤補(bǔ)助。第三款：公攤補(bǔ)助系數(shù)由市、縣(市)、礦區(qū)人民政府公布。

《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法(暫行)》第二十五條：被征收住宅建筑面積公攤系數(shù)低于或等于15%的，按15%的公攤系數(shù)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償?shù)淖≌ㄖ娣e，被征收住房建筑面積公攤系數(shù)高于15%的，按實(shí)際面積計(jì)算房屋補(bǔ)償。

四、按照實(shí)際情況結(jié)算差價(jià)

無論是地方性法規(guī)或者地方政策，都不得與國(guó)家法律法規(guī)相抵觸，只能在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行細(xì)化。所以面對(duì)形形色色的地方政策，我們只要明白拆遷不能降低我們的生活水平這一根本性的國(guó)家政策就行。

二、拆遷安置房面積縮水，安置面積到底包不包含公攤面積

拆遷安置房面積縮水,安置面積到底包不包含公攤面積在房屋拆遷糾紛中，被征收人選擇何種安置方式是有選擇權(quán)的。《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》第二十一條明確規(guī)定：“被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”。但是面對(duì)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換之時(shí)，所調(diào)換的產(chǎn)權(quán)面積是否包含公攤面積，實(shí)踐中各有各地的標(biāo)準(zhǔn)。例如，最近有咨詢圣-運(yùn)律師的拆遷戶反映，利用其居住的200平米的平方置換了同等面積的高層，但結(jié)果下來，實(shí)際套內(nèi)面積只有140平方米，公攤面積高達(dá)60平方米。這種情況是嚴(yán)重不合理的，例如被拆遷戶屬于平方、自建房等的，其本身是沒有公攤面積的，如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換后出現(xiàn)公攤面積，會(huì)導(dǎo)致實(shí)際安置面積嚴(yán)重縮水。國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》中要求相關(guān)拆遷負(fù)責(zé)人嚴(yán)格執(zhí)行拆遷程序，做好征地拆遷補(bǔ)償工作，其中涉及農(nóng)村征地拆遷的，必須先安置后拆遷，解決好農(nóng)民的住房問題，切實(shí)做到被征收人的原有生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。拆遷后不降低生活水平是對(duì)征地拆遷的最低行為準(zhǔn)則，是對(duì)被征收人的保護(hù)和承諾，所以對(duì)于安置房來講，要是包含公攤面積會(huì)降低被征收人生活水平，侵犯被征收人合法權(quán)益。

一、公攤面積不計(jì)入安置房的面積內(nèi)《泰安市人民政府關(guān)于實(shí)施城市片區(qū)開發(fā)建設(shè)的意見》規(guī)定：安置房為小高層、高層的，電梯及由電梯增加的走廊公攤面積不計(jì)入回遷安置面積。《西安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十七條第五款：公攤面積部分均不結(jié)算房?jī)r(jià)款。《南寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第二十九條第二款：對(duì)被征收房屋的公攤面積按照1：1調(diào)換，安置房屋公攤面積與被征收房屋公攤面積差額部分不結(jié)算差價(jià)。《蘭州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第三十五條：征收住宅房屋實(shí)行同類地段產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被征收房屋建筑面積與所調(diào)換房屋套內(nèi)建筑面積相等部分不結(jié)算差價(jià)，所對(duì)應(yīng)的公攤面積不予結(jié)算費(fèi)用。

二、根據(jù)公攤系數(shù)計(jì)算安置房面積《安慶市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十條第一款：征收住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋實(shí)際公攤系數(shù)計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的建筑面積。

三、按照相應(yīng)比例給予補(bǔ)助《石家莊市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法》第二十九條第二款：房屋征收部門應(yīng)根據(jù)被征收住宅房屋的具體情況給予公攤補(bǔ)助。第三款：公攤補(bǔ)助系數(shù)由市、縣(市)、礦區(qū)人民政府公布。《重慶市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法(暫行)》第二十五條：被征收住宅建筑面積公攤系數(shù)低于或等于15%的，按15%的公攤系數(shù)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償?shù)淖≌ㄖ娣e，被征收住房建筑面積公攤系數(shù)高于15%的，按實(shí)際面積計(jì)算房屋補(bǔ)償。

四、按照實(shí)際情況結(jié)算差價(jià)無論是地方性法規(guī)或者地方政策，都不得與國(guó)家法律法規(guī)相抵觸，只能在國(guó)家規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行細(xì)化。所以面對(duì)形形色色的地方政策，我們只要明白拆遷不能降低我們的生活水平這一根本性的國(guó)家政策就行。

三、幫別人開發(fā)票對(duì)自己有影響嗎

選擇安置房補(bǔ)償方式時(shí)，所調(diào)換的房屋面積是否包含公攤面積，各地的標(biāo)準(zhǔn)有所不同。一般由各省市自行規(guī)定，目前，已有十七個(gè)省出臺(tái)了相關(guān)補(bǔ)償規(guī)定，對(duì)公攤面積的拆遷補(bǔ)助做出規(guī)范。所以被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換時(shí)，要仔細(xì)研究當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法規(guī)。

法律的原則性規(guī)定是拆一還一的，并且，不降低原有的生活居住水平。若當(dāng)?shù)貙?duì)于“公攤面積”并未進(jìn)行相關(guān)細(xì)致規(guī)定，被拆遷人選擇安置補(bǔ)償時(shí)可以此為原則，同拆遷方進(jìn)協(xié)商爭(zhēng)取。

一、協(xié)議中的安置房約定應(yīng)當(dāng)注意

簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，被拆遷人應(yīng)當(dāng)看有沒有明確約定是否包含公攤，有約定按照約定，沒有約定一般對(duì)方會(huì)給包含公攤面積的安置房。

如果還沒有簽訂協(xié)議，建議被拆遷人在對(duì)安置房公攤約定清楚之后再簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。并且交房的時(shí)間、面積、地段等，都明確約定在協(xié)議里。如果協(xié)議沒有約定清楚，容易產(chǎn)生矛盾。

二、房屋拆遷補(bǔ)償分類

(一)按土地性質(zhì)分類

拆遷補(bǔ)償根據(jù)土地性質(zhì)可以分為國(guó)有土地上的房屋拆遷補(bǔ)償和集體土地上的房屋拆遷補(bǔ)償兩種。

以前，國(guó)有土地和集體土地上的房屋征收分別是由《拆遷條例》和《土地管理法》調(diào)整。城鄉(xiāng)間兩種不同的地權(quán)，適用兩種不同的征收補(bǔ)償制度。2011年新頒布的《征收條例》適用于城市范圍內(nèi)國(guó)有土地上的房屋征收，對(duì)于集體土地上的拆遷仍然依據(jù)《土地管理法》，這導(dǎo)致了同樣是房屋征收與補(bǔ)償，城鎮(zhèn)與農(nóng)村適用不同的法律法規(guī)，造成了立法和執(zhí)法上的不公平。為了解決城鄉(xiāng)實(shí)行不同的征收補(bǔ)償制度的問題，正在修改之中的《土地管理法》，將參照《征收條例》中確立的基本原則，國(guó)有集體土地有望實(shí)現(xiàn)同價(jià)同權(quán)。

(二)按使用用途分類

拆遷補(bǔ)償根據(jù)房屋用途可以分為住宅房屋拆遷補(bǔ)償和非住宅房屋拆遷補(bǔ)償兩種。

四、拆遷安置房超出平方怎么算

拆遷安置房超出平方可以補(bǔ)差價(jià)。征收拆遷時(shí)當(dāng)?shù)卣婪ㄖ贫ā墩魇昭a(bǔ)償安置實(shí)施方案》或者回遷安置房屋時(shí)，制定《回遷安置辦法》會(huì)對(duì)因房屋套型不可分割，產(chǎn)生超協(xié)議安置面積部分，每套在10平方米及以下的按重置價(jià)結(jié)合層次結(jié)算，超10平方米以上部分一定的價(jià)格進(jìn)行結(jié)算。以上的10個(gè)平方僅是舉例，便于說明。具體的面積大小，價(jià)格高低，各個(gè)地方根據(jù)建筑成本價(jià)等因素確定。以上就是 關(guān)于拆遷安置房超出平方怎么算 這一問題的簡(jiǎn)單介紹，希望可以幫助到有需要的朋友！如果您遇到了相關(guān)問題，可以點(diǎn)擊下方“向陳丹丹律師提問”進(jìn)行咨詢。

五、拆遷安置房公攤面積多少違法

法律分析：一、一般來說,普通的多層住宅樓在沒有地下設(shè)備用房、沒有底層商鋪、底層架空的情況下,公攤的系數(shù)約在10%-15%;帶電梯的小高層的住宅,公攤的系數(shù)約在15%-20%;高層的住宅相對(duì)更高一些,約在20%-25%。超過這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就涉嫌違法了。二、安置房公攤面積包括大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等。為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間為：倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;售房單位自營(yíng)、自用的房屋.為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(其中包括物業(yè)管理)用房。需要分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)，為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面積。法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：（一）國(guó)防和外交的需要；（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。衍生問題：買安置房的風(fēng)險(xiǎn)有什么？1、政策因素。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷而建造的配套商品房或配購(gòu)的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。2、價(jià)格因素。目前拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長(zhǎng)、變化大。特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，最終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。3、人的因素。共有人是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的最大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。

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文章來源參考：【頭條】，拆遷容積率補(bǔ)償價(jià)格

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投稿：韓博芷

內(nèi)容審核：黃旭暉律師