2013年7月19日，福州市某區(qū)政府作出〔2013〕32號(hào)《福州市某區(qū)人民政府房屋征收決定書》（下稱32號(hào)《征收決定書》）并公告，當(dāng)事人李女士的房屋在征收范圍內(nèi)，規(guī)定補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換相結(jié)合的方式。本次征收活動(dòng)的房屋征收部門為福州市某區(qū)住房保障和房管局，征收實(shí)施單位為福州市某區(qū)城建房屋征收工程處。簽約期限為2013年7月30日至2013年9月7日。

區(qū)房管局通過公開抽號(hào)方式，選定福建某評(píng)估咨詢有限公司為涉案項(xiàng)目房屋補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。因李女士在征收補(bǔ)償方案規(guī)定的簽約期限內(nèi)未與鼓樓區(qū)房管局達(dá)成征收補(bǔ)償協(xié)議，君健公司對(duì)居李等3人被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2013年7月19日，評(píng)估確定被征收房屋房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為1244814元，單價(jià)為12697元/㎡。2015年4月15日，區(qū)房屋征收處的工作人員在社區(qū)工作人員見證下，將《估價(jià)報(bào)告》留置送達(dá)李女士。2015年6月3日，區(qū)房屋征收處的工作人員在軍門社區(qū)工作人員見證下，將分戶評(píng)估報(bào)告的說明函送達(dá)李女士，但其拒絕簽字。
 

2016年5月23日，區(qū)政府對(duì)李女士作出房征償字〔2016〕13號(hào)《征收補(bǔ)償決定書》載明了補(bǔ)償方案以及騰房時(shí)間。李女士不服，遂向法院提起行政訴訟。本案中，一、二審法院均以李女士在征收期限內(nèi)未能與征收部門達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后，區(qū)房管局報(bào)請(qǐng)區(qū)政府作出補(bǔ)償決定，確定了房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置地點(diǎn)、搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)用等相關(guān)內(nèi)容，認(rèn)定事實(shí)清楚，法律依據(jù)正確，程序合法。據(jù)此，李女士的訴訟請(qǐng)求及主張均不能成立，判決駁回其訴訟請(qǐng)求，二審法院維持一審判決。

李女士向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛阂蟪蜂N補(bǔ)償決定書，稱區(qū)政府以“舊城區(qū)改造”為名實(shí)施征收，有借舊城區(qū)改造之名實(shí)施低成本征收公民房屋的嫌疑。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)壓低評(píng)估價(jià)，且未入戶查勘，評(píng)估報(bào)告沒有體現(xiàn)房屋價(jià)值。

最高人民法院經(jīng)過全面調(diào)查后認(rèn)為，市、縣級(jí)人民政府因公共利益征收國(guó)有土地上被征收人房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收人給予公平補(bǔ)償；而公平補(bǔ)償?shù)幕疽蠹礊椴坏玫陀诜课菡魇諞Q定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。但近年來由于房屋價(jià)格波動(dòng)幅度較大，如果征收決定公告日、簽訂補(bǔ)償協(xié)議日或者作出補(bǔ)償決定日、強(qiáng)制搬遷日以及實(shí)際支付貨幣補(bǔ)償金日之間差距較大，尤其是如果確定并支付貨幣補(bǔ)償金時(shí)點(diǎn)明顯遲延于房屋價(jià)值的評(píng)估時(shí)點(diǎn)（征收決定公告時(shí)點(diǎn)），則難以保障被征收人得到的貨幣補(bǔ)償金能夠購(gòu)買被征收房屋類似房地產(chǎn)，無法體現(xiàn)公平補(bǔ)償原則。

本案中，《補(bǔ)償決定書》確定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式進(jìn)行補(bǔ)償安置，并以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)方式確定被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)，符合相關(guān)法律與《征補(bǔ)條例》的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持；但在無正當(dāng)理由的情況下，遲延履行補(bǔ)償安置義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)房屋價(jià)格上漲帶來的風(fēng)險(xiǎn)。一、二審法院支持區(qū)政府以2013年7月19日為評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定房屋價(jià)格，系對(duì)《征補(bǔ)條例》及前述一系列規(guī)定的錯(cuò)誤理解，應(yīng)予糾正。最終判決：撤銷補(bǔ)償決定書中有關(guān)產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價(jià)款的相關(guān)內(nèi)容，并以征收補(bǔ)償決定作出的2016年5月23日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值為基準(zhǔn)，依法確定被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋之間的差價(jià)款。
 

針對(duì)本案，圣運(yùn)律師團(tuán)隊(duì)就本案的相關(guān)問題提供如下法律關(guān)鍵點(diǎn)供大家參考。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：征收人在原評(píng)估報(bào)告載明的一年有效期內(nèi)，未與被征收人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議，也不及時(shí)作出補(bǔ)償決定，作出補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)與征收決定公告時(shí)點(diǎn)明顯不合理遲延，且同期被征收房屋價(jià)格上漲幅度明顯高于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的，是否仍應(yīng)以征收決定公告時(shí)點(diǎn)作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)，并以此結(jié)算被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的差價(jià)款。

市、縣級(jí)人民政府在以征收決定公告日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)后，應(yīng)當(dāng)盡可能快速通過簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定的方式，及時(shí)對(duì)被征收人進(jìn)行補(bǔ)償，并固定雙方的權(quán)利義務(wù)，確保補(bǔ)償?shù)膶?shí)質(zhì)公平。因此，對(duì)法律規(guī)定中有關(guān)“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日”的規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)結(jié)合《征補(bǔ)條例》有關(guān)“公平補(bǔ)償”條款，作統(tǒng)一的法律解釋，而不能靜止、孤立、機(jī)械地強(qiáng)調(diào)不論征收項(xiàng)目大小、征收項(xiàng)目實(shí)施日期、以及是否存在市、縣級(jí)人民政府及其職能部門的單方責(zé)任，也不考慮實(shí)際協(xié)議簽訂日或者補(bǔ)償決定作出日甚至實(shí)際貨幣補(bǔ)償款支付到位日的區(qū)別，均以征收決定公告之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)。
 

律師認(rèn)為，人民法院對(duì)在“征收決定公告之日”或者估價(jià)報(bào)告出具之日起的一年后作出的補(bǔ)償決定是否仍應(yīng)繼續(xù)堅(jiān)持以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)，應(yīng)結(jié)合以下因素綜合判斷：

一是注意當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的幅度，從估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)，無正當(dāng)理由的，市、縣級(jí)人民政府一般宜在一年內(nèi)簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定。

二是市、縣級(jí)人民政府未在一年內(nèi)作出補(bǔ)償決定，是否存在可歸責(zé)于被征收人的原因。如被征收人以種種理由拒絕配合征收補(bǔ)償工作致使征收與補(bǔ)償程序延誤的、被征收人拒絕入戶調(diào)查致使評(píng)估工作延誤的、被征收人依法對(duì)評(píng)估報(bào)告復(fù)核、鑒定致使補(bǔ)償決定遲延的、被征收人要求繼續(xù)就補(bǔ)償安置問題協(xié)商致使補(bǔ)償決定未及時(shí)作出的，等等，在此等情形下，人民法院不宜以補(bǔ)償決定未在一年內(nèi)作出而另行確定補(bǔ)償評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

三是補(bǔ)償決定時(shí)點(diǎn)明顯遲延且主要?dú)w責(zé)于市、縣級(jí)人民政府與其職能部門自身原因的，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈波動(dòng)，按照超過“應(yīng)用有效期”的評(píng)估報(bào)告補(bǔ)償，明顯不利于被征收人得到公平補(bǔ)償?shù)模瑒t不宜再堅(jiān)持必須以“征收決定公告之日”為確定補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估時(shí)點(diǎn)。

四是堅(jiān)持《征補(bǔ)條例》第二十七條規(guī)定的實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。即“作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后，被征收人應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。”此處的“對(duì)被征收人給予補(bǔ)償后”應(yīng)當(dāng)作限縮性理解，即不僅僅是簽訂協(xié)議或者作出補(bǔ)償決定，而應(yīng)理解為補(bǔ)償協(xié)議約定或者補(bǔ)償決定確定的款項(xiàng)已經(jīng)交付、周轉(zhuǎn)用房或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋已經(jīng)交付。