一、中牟縣宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)村宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)法律的要求如下：

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補(bǔ)償。“分開補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償和地上附著物補(bǔ)償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時(shí)候，有兩種補(bǔ)償。

一是宅基地補(bǔ)償，二是房屋補(bǔ)償。由于宅基地的產(chǎn)權(quán)屬于村集體，因此，這部分補(bǔ)償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權(quán)屬于村民私有，因此房屋補(bǔ)償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是土地使用權(quán)，一般分為2種形式：一是貨幣補(bǔ)償，二是置換補(bǔ)償。

貨幣補(bǔ)償就是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你;置換補(bǔ)償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價(jià)折換成多少平方米對你進(jìn)行安置。

還有就是房屋及地上附著物的補(bǔ)償，這個(gè)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)的是物產(chǎn)所有權(quán)，包含了你所有的房屋、構(gòu)筑物、相關(guān)設(shè)施、樹木蔬果等等，在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施方案上應(yīng)該是一欄一欄非常細(xì)非常清楚的，這個(gè)你可以向征地方要來看看。這項(xiàng)補(bǔ)償一般就只有一種補(bǔ)償方式了，就是貨幣補(bǔ)償。

3、現(xiàn)行的土地管理法第四十七條規(guī)定征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征用耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

4、房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)成。計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)*宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、切不超控制標(biāo)準(zhǔn)。房屋重置成新均價(jià)是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶均安置面積，按照100-150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。

二、宅基地征用補(bǔ)償新標(biāo)準(zhǔn)（農(nóng)村宅基地拆遷條例）

：2020年和2021年，直接調(diào)整農(nóng)村征地拆遷的《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》相繼修訂，程序改成了“先簽約，后報(bào)批”，征地補(bǔ)償安置決定粉墨登場。2022年，被征地農(nóng)民要關(guān)注的重點(diǎn)，自然是各省同步修訂的“土地管理?xiàng)l例”“實(shí)施《土地管理法》辦法”等地方性規(guī)定。本文，在明律師就帶大家看一看全新修訂的《江蘇省土地管理?xiàng)l例》和《江西省征收土地管理辦法》中針對農(nóng)民最關(guān)心的征地補(bǔ)償安置利益，有哪些新的表述吧。

【亮點(diǎn)一：明確征地(房屋)補(bǔ)償安置協(xié)議可附生效條件或者期限】

在“先簽約，后報(bào)批”的程序下，被征地農(nóng)民與縣級政府簽訂征地(房屋)補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，征地項(xiàng)目還未申請報(bào)批。

從一般征收邏輯上講，無合法的征收決定存在，補(bǔ)償安置協(xié)議是不能生效的。故此，這種先簽訂的征地補(bǔ)償安置協(xié)議并非簽約即生效，而是先天附有生效條件——征地依法獲批即條件成就，那么征地補(bǔ)償安置協(xié)議對雙方產(chǎn)生法律效力;征地申請未獲批則條件未成就，此時(shí)征地補(bǔ)償安置協(xié)議也就不生效，房屋和土地還是農(nóng)民的。

2021年5月1日起施行的《江蘇省土地管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當(dāng)與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議，涉及房屋的與房屋所有權(quán)人簽訂房屋補(bǔ)償安置協(xié)議;

征地補(bǔ)償安置協(xié)議和房屋補(bǔ)償安置協(xié)議中可以約定附生效條件或者附生效期限。個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請征收土地時(shí)如實(shí)說明。

在明律師強(qiáng)調(diào)這點(diǎn)看上去略顯“理論”的規(guī)定，目的在于提示農(nóng)民朋友一個(gè)問題：既然簽約后協(xié)議尚未真正生效，那么騰房搬遷這樣的履行協(xié)議行為就完全應(yīng)當(dāng)暫緩。

簽完協(xié)議沒等審查報(bào)批有個(gè)結(jié)果就盲著搬遷、清表土地，看似很配合征地工作，實(shí)則是給自己的權(quán)益埋雷。

補(bǔ)償安置未落實(shí)到戶的情況下，農(nóng)民有權(quán)拒絕騰退土地和房屋。而只要占住了地和房子，大家就依然占據(jù)有主動權(quán)，完全不用擔(dān)心征收方“違約”所帶來的利益損失。

同時(shí)需要補(bǔ)充的是，所簽協(xié)議“附生效條件或者期限”，也意味著其在救濟(jì)途徑上受到一定限制，很可能無法順利地起訴主張變更、撤銷。

因此，大家簽約一定要慎之又慎，落筆無悔，切不可誤認(rèn)為協(xié)議“附有生效條件”而盲目簽字，那將會令自己的處境陷入極度被動之中。

【亮點(diǎn)二：征地補(bǔ)償法定的5筆費(fèi)用，原則標(biāo)準(zhǔn)出爐】

《土地管理法》第48條提及的法定征地補(bǔ)償款共有5項(xiàng)，分別是土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、其他地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)、農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)和被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用。

這里在明律師為大家引入一個(gè)簡易的表格，通過兩省新規(guī)的對比來加深大家對最新補(bǔ)償原則標(biāo)準(zhǔn)的印象。請大家注意，基本邏輯上各省都是相通的，不會有太大的差異：

大家不難看出，省一級的規(guī)范中要比《土地管理法》及其實(shí)施條例增加不少細(xì)節(jié)。在明律師建議農(nóng)民朋友一定要認(rèn)真研讀本省、市的地方性規(guī)定，這樣才能對救濟(jì)自己的補(bǔ)償安置權(quán)益心里更有譜，抓手更牢靠。

在明律師最后再就這兩省的征地補(bǔ)償新規(guī)指出幾個(gè)亮點(diǎn)供大家琢磨：

1.不是一定要有過半數(shù)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員“不服方案”才能召開聽證會。江蘇省的規(guī)定中指出，雖未過半數(shù)但有部分被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定，設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府認(rèn)為確有必要的，可以組織召開聽證會。

而2022年3月29日修訂的江西省的規(guī)定也指出，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其成員、村民委員會或者其他利害關(guān)系人對征地補(bǔ)償安置方案有意見、建議的，可以向設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府提出。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)意見、建議情況，認(rèn)為確有必要的，可以組織聽證。

2.被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用需單獨(dú)列支。江蘇省的規(guī)定中提到，被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼，單獨(dú)列支，專款專用。設(shè)區(qū)的市、縣(市、區(qū))人力資源社會保障部門應(yīng)當(dāng)在征收土地公告發(fā)布之日起十個(gè)工作日內(nèi)將被征地農(nóng)民社會保障資金記入其在保障資金專戶中的個(gè)人分賬戶。

3.土地補(bǔ)償費(fèi)的絕大部分應(yīng)當(dāng)分配給被征地農(nóng)民。《江西省征收土地管理辦法》第33條規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)在收到土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)之日起三十日內(nèi)制定分配使用方案，并將不少于百分之八十的土地補(bǔ)償費(fèi)和全部的安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

土地補(bǔ)償費(fèi)分配使用方案應(yīng)當(dāng)公平、合理，不得損害婦女、兒童以及其他弱勢群體的合法權(quán)益。

而江蘇省則規(guī)定要將不少于百分之七十的土地補(bǔ)償費(fèi)和全部安置補(bǔ)助費(fèi)支付給被征地農(nóng)民。

三、宅基地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)宅基地拆遷一平米多少錢

根據(jù)各地區(qū)《集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定補(bǔ)償，各地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)不同。建議當(dāng)事人到當(dāng)?shù)厥幸?guī)劃和自然資源局主頁查看當(dāng)?shù)刭r償政策和標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房屋征收評價(jià)方法進(jìn)行評價(jià)。

宅基地拆遷該怎么補(bǔ)償

根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，拆遷人與被拆遷人，或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人未能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，由房屋拆遷管理部門根據(jù)當(dāng)事人的申請作出裁定。當(dāng)事人認(rèn)為宅基地拆遷補(bǔ)償過低的，可以在判決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。

《土地管理法》第四十八條

征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

四、如何在拆遷補(bǔ)償中彌補(bǔ)宅基地

拆遷補(bǔ)償中如何補(bǔ)償宅基地一、宅基地和房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算公式房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格由宅基地面積補(bǔ)償價(jià)格和被拆遷人重置價(jià)格構(gòu)成房子。計(jì)算公式為：

房屋拆遷補(bǔ)償=房屋用地面積補(bǔ)償價(jià)*房屋用地面積+被拆遷房屋重置價(jià)。

宅基地面積補(bǔ)償價(jià)是指當(dāng)?shù)仄胀ㄗ》康闹笇?dǎo)價(jià)，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)期和區(qū)域內(nèi)普通商品房和城市規(guī)劃的平均價(jià)格確定。計(jì)算公式為：

宅基地面積補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋置換新均價(jià)）×平均每戶安置面積／平均每戶宅基地面積

拆遷中確定的宅基地面積，應(yīng)當(dāng)依法核定不得超過控制標(biāo)準(zhǔn)。

住房置換到新均價(jià)的具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣以上農(nóng)村住房建設(shè)部門在400-700元/m2范圍內(nèi)確定。每戶平均安置面積按100-150平方米和各地實(shí)際情況控制。土地使用權(quán)是土地補(bǔ)償?shù)膶ο螅恋厥褂脵?quán)補(bǔ)償分為置換補(bǔ)償和貨幣補(bǔ)償兩種形式。

重置補(bǔ)償是指在規(guī)劃的安置區(qū)內(nèi)，將多少平方米轉(zhuǎn)換成不同的土地價(jià)格來安置您。

貨幣補(bǔ)償是根據(jù)相關(guān)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，直接支付您的宅基地。

村民私有房屋和地上附著物的補(bǔ)償，指的是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，包括分配給您的宅基地上的所有房屋、相關(guān)設(shè)施、構(gòu)筑物、樹木、水果和農(nóng)產(chǎn)品。具體標(biāo)準(zhǔn)由政府制定。下級政府的安置標(biāo)準(zhǔn)必須高于上級政府的安置標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施方案非常明確。這種補(bǔ)償通常是貨幣補(bǔ)償。三是宅基地和房屋是否分別補(bǔ)償。一是宅基地補(bǔ)償屬于集體；二是住房補(bǔ)償屬于個(gè)人。

農(nóng)村宅基地和房屋拆遷分別補(bǔ)償。所謂“單獨(dú)補(bǔ)償”，是指土地補(bǔ)償與附著物補(bǔ)償相分離。因此，在征地拆遷過程中，宅基地補(bǔ)償與房屋補(bǔ)償不能混為一談，更不能因?yàn)榉课莸玫搅搜a(bǔ)償就說宅基地得到了補(bǔ)償。

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投稿：袁偉

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