欧美一区二区三区在线视频,亚洲精品久久久久久久久久久久久久,一区二区日韩欧美

您的位置：圣運律師 > 補償安置 > 房屋拆遷如何評估補償價，農村拆遷補償如何評估房屋價值:今日拆遷補償在線咨詢

房屋拆遷如何評估補償價，農村拆遷補償如何評估房屋價值:今日拆遷補償在線咨詢

發(fā)布時間：
2024-07-30 15:13:12
作者：
圣運律師
字體大小
[大中小]

房屋拆遷如何評估補償價，1、市場比較法。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格

房屋拆遷如何評估補償價，農村拆遷補償如何評估房屋價值:今日拆遷補償在線咨詢

一、房屋拆遷如何評估補償價

1、市場比較法。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。

2、成本法。成本法是通過求取估價對象在估價時點的或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、清算價格法。是預計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

一、對征收房屋價值的評估結果有異議怎么辦

實踐中，被征收人在收到評估報告時，會對評估報告的評估結果、評估程序等問題產生異議，針對評估報告有異議的，可以通過以下幾種方式來維護自身合法權益。

1、公示期間可以修正。第一步是分戶初步評估結果在公示期間，當被征收人對評估報告有疑問時，出具報告的評估機構有義務作出解釋說明與修正。

2、10日內申請復核。如果你對評估結果有異議，可以從收到評估報告之日起10內向評估機構申請復核評估。

3、向專家委員會申請鑒定。如果被征收人對評估機構作出的復核仍有異議，這時應該在收到復核回復函之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。

4、復議或訴訟。如果經過復核和專家鑒定，被征收人對房屋價值的評估仍有異議，這時房屋征收部門會報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府，政府會按照征收補償方案作出補償決定。被征收人此時可以針對該補償決定申請行政復議，也可以提起行政訴訟。

因此，當評估機構出具的評估報告中有明顯與事實不符或存在違法之處時，應及時提出異議。通過修正、復核、申請鑒定、協(xié)商訂立協(xié)議、復議或訴訟的步驟，來維護自己的合法權益。

二、拆遷補償?shù)姆绞?/p>

拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產權調換。

除法律規(guī)定外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

（1）貨幣補償

所謂貨幣補償，是指在拆遷補償中，經拆遷人與被拆遷人協(xié)商，被拆遷人放棄產權，由拆遷人按市場評估價為標準，對被拆除的房屋所有人進行貨幣形式的補償。貨幣補償是我國目前城市房屋拆遷補償?shù)闹饕绞剑渲饕獌?yōu)點是操作簡單方便，被拆遷人選擇住房可以不受地點等的限制，同時不會產生延長過渡期限、被拆遷人不能及時回遷等后續(xù)問題。

貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

拆遷人如何向被拆遷人或房屋承租人支付貨幣補償款拆遷人應當將貨幣補償款以被拆遷人、房屋承租人的名義存入本市銀行，由銀行開具特種存款單。由拆遷人將特種支票送達被拆遷人、房屋承租人。特種存款單可以用于支付購房款，也可以兌取現(xiàn)金。

（2）房屋產權調換

房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋產權與被拆遷人的房屋進行產權調換，并按被拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行差價結算的行為。產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態(tài)來體現(xiàn)拆遷人對被拆遷人的補償。

實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償?shù)囊?guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

二、農村拆遷補償如何評估房屋價值

（1）房屋補償費（房屋重置費）：補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。（2）周轉補償費用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。（3）獎勵性補償費計算

新農村拆房補償標準

新農村拆房補償：

（1）房屋拆遷費：要按廠房的標準給予補償，標準各地不一，不能按農房的標準，如果沒有房產證，可以爭取參照廠房或是靠近廠房標準。

（2）構附著著物補償費：包括地壩、水池、植物、道路、堡坎等等，各類標準不一。

《土地管理法》

第四十八條征收土地應當給予公平、合理的補償，保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

征收農用地的土地補償費、安置補助費標準由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區(qū)位、土地供求關系、人口以及經濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調整或者重新公布一次。

征收農用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農村村民住宅，應當按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

縣級以上地方人民政府應當將被征地農民納入相應的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第二十一條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

三、房屋拆遷補償價應如何評估，拆遷評估補償?shù)陀谑袌鰞r值該如何應對？

拆遷補償價格評估的法定依據(jù)一共有三種：市場評估價、商品房交易均價、重置價，它們用途各有不同，在不同情形下分別適用。

市場評估價是指被拆遷房屋的房地產市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。商品房交易均價是指同區(qū)域同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。重置價是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

在選定評估機構時可以采取聽證會的方式進行“推舉式”的選定。在房屋拆遷過程中，關于被拆遷房屋的市場價值進行評估，要遵循一定的流程，包括：選定機構、簽訂合同、實地評估、公示解釋、交付報告、申請復核、申請鑒定，每一個環(huán)節(jié)被拆遷人都可以參與，每一個環(huán)節(jié)也都是法定要求必不可少的

律師補充：

被征收人如果對評估結果有異議，應當自收到評估報告之日起10日內向評估機構申請復核評估，并指出評估報告存在的問題。如果對該復核結果有異議，應當自收到復核結果之日起10日內，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。被征收人一定要在規(guī)定的期限內申請復核、鑒定。

針對房屋拆遷補償評估的問題，如果大家在遇到無法用和平的方式處理掉的話，那最好的維權方式就是保持平靜的心態(tài)，找專業(yè)的拆遷律師，通過法律的正當手段來維護自己的利益。

四、評估房屋拆遷補償價中的矛盾

隨著我國城市建設的發(fā)展，人民物質文化生活水平的提高，部分舊的城市配套設施及功能已不再滿足城市化發(fā)展的需要，舊城改造在一定時期內必將成為重要的課題，政府也必然出臺一系列的有關城市房屋拆遷相適應的法律、法規(guī)。新的提出拆遷貨幣化補償，對我國城市舊城改造推進了一大步，也是我國拆遷改革中的一大舉措。但是，估價機構及估價人員就如何合理化做好房屋拆遷估價？拆遷人如何對被拆遷人進行補償？這是我們在房屋拆遷工作中存在有待解決的問題。在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題。

1、估價方法存在的問題

目前大多數(shù)城市房地產拆遷評估，采取基準價格結合成新、區(qū)位、臨街等系數(shù)來綜合確定拆遷價，該計算方法與精神均不合理。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環(huán)境這一影響因素，同一房地產所處同一區(qū)位，但不代表周邊環(huán)境是相同的，這是因為房地產特性決定的，因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次，法律中也找不出基準價格一詞的由來，更談不上其計算的依據(jù)及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算，首先是由政府來認定估價機構，后由該機構來測算，再由政府會同有關部門來確認其測算結果，實際上還是一種政府行為，擺脫不了政府的干預，因此房屋基準價還不是市場行為，不能準確反映市場房屋價格變化，甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

土地的補償價沒真正的體現(xiàn)。有些城市現(xiàn)行的房屋的拆遷補償價，是結合成新得出的房屋拆遷補償價，其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態(tài)價，而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值，更不能反映土地這一無形資產價，當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價合并計為基準價，以房屋的建筑面積來測算，其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理；政府部門干預較多，甚至于有的地方政府為了體現(xiàn)其政績，壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關手續(xù)，實在是強人所難。而有些城市一味強調手續(xù)的完善，在房屋性質的認定上刻板教條，不考慮實際用途和使用價值。其最終結果，導致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知，安置房是由拆遷人提供的，其價格的確定應是由開發(fā)商隨行就市，而被拆遷房是否也是完全市場價呢？當然是有差距的，首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次，安置房價格滯后于拆遷房，不是同一時點的價，這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失公正、公平性。

二手房房價如何評估？

房地產價格評估是指以技術標準結合市場情況，用公正、公開的原則，對房地產的經濟價值進行確認的行為，為涉及房地產經濟行為的當事人提供公平、合理的一個價格標準。

房地產作為一項特殊商品，影響其價格的因素很多，單憑經驗是難以掌握的。專業(yè)評估人員也要綜合采用兩種甚至兩種以上的評估方法來確定比較合理的價格。

價格評估常用的方法有成本法和市場比較法。

成本法是按建造房屋實際所需的各項費用來計算某一房地產的價格。

市場比較法是比較流行的一種評估方法，就是用近期內已知或已經發(fā)生的交易實例，從中選用地段、房屋狀況相近的房地產，將之與需要評估的房地產進行比較，先得出一個初步的價格。由于完全相同的房地產是沒有的，即使是非常類似的房地產，也會受成交日期、區(qū)域、環(huán)境等因素影響而要再進行修正，最后確定出一個比較合理的價格。