一、拆遷補償與房屋性質(zhì)有關(guān)系嗎,拆遷法律關(guān)系的性質(zhì)是什么

拆遷法律關(guān)系首先是由表現(xiàn)為一種行政法律關(guān)系，拆遷人和被拆遷人及房屋拆遷單位作為一方，必須接受拆遷行政主管機關(guān)的行政管理，這種行政管理行為不必征得拆遷人和被拆遷人的同意，是一種單方行為。

在拆遷人取得房屋拆遷許可證之后，拆遷人和被拆遷人之間的關(guān)系即產(chǎn)生，規(guī)定，被拆遷人和拆遷人之間的地位是平等的，雙方的拆遷行為只要符合拆遷法規(guī)的規(guī)定，就可以進行，所以，拆遷人與被拆遷人之實際上是一種平等主體之間的民事法律關(guān)系即平等民事主體之間的財產(chǎn)法律關(guān)系。

因此，從法學(xué)角度來看，拆遷法律關(guān)系是以行政法律關(guān)系為主導(dǎo)的法律(在行政管理機關(guān)與相對人的一方面而言)，在拆遷人與被拆遷人之間而言，雙方之間的法律關(guān)系實際上是一種平等的民事法律關(guān)系，它具有二重屬性。

一、怎么判斷是不是商業(yè)拆遷

要判斷是不是商業(yè)拆遷，就要弄清商業(yè)拆遷與公益拆遷的區(qū)別，首先，在法律關(guān)系方面來說，公益拆遷是一種受公法調(diào)整的上對下的法律關(guān)系，由代表國家行使公權(quán)力的具體行政機關(guān)主導(dǎo)；而商業(yè)拆遷則是一種由私法調(diào)整的平等主體之間的法律關(guān)系，行政機關(guān)不得對這類拆遷行為進行干預(yù)。其次，對于公眾來說，面對公益拆遷時，公眾沒有話語權(quán)，只能接受拆遷行為。當(dāng)然，公益拆遷的進行應(yīng)當(dāng)以對公眾進行合理補償安置為必要條件；商業(yè)拆遷由于沒有政治力量的參與，是一種純粹的民事法律關(guān)系，因為公眾有權(quán)決定是否同意拆遷行為的實施，而在補償安置方面也強調(diào)公眾與開發(fā)商之間的自由議價。

二、征地拆遷流程

1、頒發(fā)拆遷許可證

對于取得房屋拆遷許可證這件事來說，楊明明律師表示這是相關(guān)方表明取得了房屋拆遷的資格，是實施房屋拆遷的前提和相應(yīng)基礎(chǔ)。因此來看，取得了房屋拆遷許可證的單位稱為拆遷人，被拆遷房屋的所有人是被拆遷人。

2、發(fā)布拆遷公告

房屋拆遷管理部門在核發(fā)房屋拆遷許可證時，應(yīng)當(dāng)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的相關(guān)文件形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人需要及時向被拆遷人做好相應(yīng)的宣傳、解釋工作。

3、拆遷補償協(xié)商

拆遷布告發(fā)布后，就意味著進入了拆遷人與被拆遷人進入拆遷補償?shù)那⒄勲A段，這一般分為兩種情況。一種情況是經(jīng)過洽談已經(jīng)達成了拆遷補償安頓協(xié)議，在拆遷布告規(guī)則的拆遷期限內(nèi)。拆遷人與被拆遷人就拆遷補償方法和補償金額、安頓用房和安頓地點、搬遷期限、搬遷過渡方法和過渡期等事項，需要經(jīng)過平等、自愿、合法的洽談達到一致意見，兩邊最終簽定拆遷補償安頓協(xié)議。

4、進行裁決

拆遷人與被拆遷人不能達到拆遷補償安頓協(xié)議時，拆遷人、被拆遷人雙方任何一方均可向房子拆遷管理部門。申請拆遷補償安頓的裁決，房子拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級別的人民政府裁決。

二、拆遷民事法律關(guān)系有什么特征？

拆遷民事法律關(guān)系具有如下特點：

1、拆遷民事法律關(guān)系的主體之間的法律地位是平等的，拆遷當(dāng)事人在拆遷民事活動中意思表示是自由的，拆遷人不能強迫被拆遷人接受其主張和意志，這是拆遷民事法律關(guān)系區(qū)別于拆遷行政法律關(guān)系的主要標(biāo)志。也不存在強迫命令的關(guān)系，拆遷人和被拆遷人之間只能就拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的拆除問題及相關(guān)的事宜進行協(xié)商，并在達成拆遷協(xié)議后由雙方依協(xié)議的約定履行。

2、拆遷民事法律關(guān)系是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系，從我國立法和司法實踐來看，平等主體之間的關(guān)系包括兩個方面，即平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系和非財產(chǎn)關(guān)系即人身關(guān)系，拆遷法律規(guī)范所調(diào)整的是拆遷當(dāng)事人在拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物的過程中形成的關(guān)系，而這種關(guān)系不具有人身關(guān)系[1]的內(nèi)容，因此拆遷民事法律關(guān)系是平等主體之間的財產(chǎn)關(guān)系。

3、拆遷民事法律關(guān)系是典型的雙務(wù)法律關(guān)系。所謂雙務(wù)法律關(guān)系是指對當(dāng)事人雙方均產(chǎn)生權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系，一方當(dāng)事人的權(quán)利正是對方當(dāng)事人的義務(wù)，而他方的義務(wù)又是對方當(dāng)事人的權(quán)利。拆遷人和被拆遷人之間的民事法律關(guān)系正是如此，拆遷人只有給被拆遷人給予安置或者補償之后，才能拆除被拆遷人的房屋及其附屬物，被拆遷人只有在接受了拆遷人對其的安置和補償之后，才能搬家騰地，將其房屋及其附屬物交給拆遷人拆除。雙方的權(quán)利是對等的，當(dāng)然也有被拆遷人放棄安置或者補償?shù)模@只是個別現(xiàn)象。

4、拆遷人和被拆遷人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的拆遷民事權(quán)利。民事主體可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利和訴訟權(quán)利，這是我國民事訴訟法的規(guī)定，作為拆遷民事法律關(guān)系主體的拆遷人和被拆遷人，他們可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)處分自己的民事權(quán)利，只要雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上處分自己的拆遷民事權(quán)利的行為，都是合法有效的。

5、拆遷民事法律關(guān)系在拆遷法律關(guān)系中處于從屬的地位，拆遷法律關(guān)系的產(chǎn)生和發(fā)展均受制于拆遷行政法律關(guān)系。這是與拆遷行政法律關(guān)系在拆遷法律關(guān)系中的主導(dǎo)地位相關(guān)聯(lián)的。

三、委托代理合同交印花稅嗎?

拆遷房的性質(zhì)有三種情況：（一）因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動遷，動遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房；（二）因重大市政工程而動遷，政府建造的配套商品房或配購的正規(guī)商品房；（三）因征收農(nóng)村土地，在集體建設(shè)用地上建設(shè)的安置房。

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第二十一條被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。第二十二條因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

四、房屋拆遷法律關(guān)系的主體范圍

1.房屋拆遷當(dāng)事人

房屋拆遷當(dāng)事人是拆遷法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)主體，即拆遷人和被拆遷人。拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的建設(shè)單位。根據(jù)2001年修改后的《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，個人不得成為拆遷人。被拆遷人，是指被拆除房屋及其附屬物的所有人。修改后的《城市房屋拆遷管理條例》將被拆遷人限定于被拆遷房屋的所有人，而把被拆遷房屋的使用人排除在外。對所有人范圍的界定也作了改變，取消了過去的代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其附屬物的管理人。

拆遷人的基本權(quán)利是根據(jù)拆遷許可證的規(guī)定，依法拆除拆遷范圍內(nèi)的房屋及其附屬物，但法律或者法規(guī)規(guī)定不得拆除的房屋除外。拆遷人的基本義務(wù)是依法對被拆遷人給予補償、安置。拆遷人還應(yīng)當(dāng)對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。拆遷期間，拆遷人應(yīng)當(dāng)保障尚未搬遷的被拆遷人、房屋承租人原有的供水、供電等基本生活條件。被拆遷人的基本權(quán)利是依法獲得補償、安置。另外，被拆遷人可憑拆遷補償安置協(xié)議向公安、郵政、電信、公用事業(yè)、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件專遞、電話遷移、供水、供電以及轉(zhuǎn)學(xué)、轉(zhuǎn)托等手續(xù)，相關(guān)部門或者單位應(yīng)當(dāng)依法按照有關(guān)規(guī)定辦理。被拆遷人的基本義務(wù)是服從城市建設(shè)的需要，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

2.被拆遷房屋的承租人

被拆遷房屋的承租人是承租被拆遷房屋的人。房屋承租人的基本權(quán)利是可以依法要求拆遷人支付搬遷補助費，要求被拆遷人或拆遷人對自己進行安置。如果房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時安置補助費。另外，房屋承租人可憑拆遷補償安置協(xié)議向公安、郵政、電信、公用事業(yè)、教育等部門或者單位申請辦理戶口遷移、郵件專遞、電話遷移、供水、供電以及轉(zhuǎn)學(xué)、轉(zhuǎn)托等手續(xù)，相關(guān)部門或者單位應(yīng)當(dāng)依法按照有關(guān)規(guī)定辦理。房屋承租人的基本義務(wù)是服從城市建設(shè)的需要，在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。

3.房屋拆遷管理部門

2001年修改后的《城市房屋拆遷管理條例》賦予國務(wù)院房地產(chǎn)行政主管部門主管全國的城市房屋拆遷工作的權(quán)力。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者人民政府授權(quán)的部門（簡稱房屋拆遷主管部門），主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作。凡參與拆遷的人均受主管部門的監(jiān)督管理。

4.拆遷單位

拆遷單位是拆遷工作的實施者，是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷委托對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協(xié)議，組織拆除房屋及其附屬物的組織。根據(jù)建設(shè)部1991年7月8日發(fā)布的《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的規(guī)定，拆遷單位必須具備以下條件：

（1）有上級主管部門同意組建的批準(zhǔn)文件；

（2）有明確的名稱、組織機構(gòu)和固定的辦公場所；

（3）有與承擔(dān)拆遷業(yè)務(wù)相適應(yīng)的自有資金和技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)管理人員。房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)依照《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》的規(guī)定，對申請設(shè)立房屋拆遷單位對主體進行資格審查，對審查合格的單位頒發(fā)房屋拆遷資格證書，并對房屋拆遷單位和自行拆遷單位的業(yè)務(wù)工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查。未經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)給房屋拆遷資格證書的單位不得接受委托拆遷。

五、拆遷房的性質(zhì)

法律分析：拆遷安置房屬于征地拆遷中的安置房,其土地性質(zhì)是集體土地,不能隨便買賣。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來源參考：【頭條】拆遷補償與房屋性質(zhì)有關(guān)系嗎，拆遷補償房屬于什么房

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投稿：苗海

內(nèi)容審核：楊建峰律師