一、廣州小產(chǎn)權(quán)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),廣州小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償最新標(biāo)準(zhǔn)是多少

廣州小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)淖钚聵?biāo)準(zhǔn)并不是一個(gè)固定的數(shù)額，而是根據(jù)多個(gè)因素綜合確定的。這些因素包括但不限于市場(chǎng)價(jià)、區(qū)位差價(jià)、土地出讓金、相關(guān)房產(chǎn)稅以及當(dāng)?shù)剞r(nóng)民住宅拆遷的方法等。補(bǔ)償方式通常包括貨幣補(bǔ)償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換或者二者相結(jié)合的方式。

一、貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照被拆除房屋的建筑面積的重置價(jià)格結(jié)合成新度計(jì)算。具體的補(bǔ)償金額需要由房地產(chǎn)管理部門(mén)或法定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆除房屋進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)。

二、產(chǎn)權(quán)調(diào)換標(biāo)準(zhǔn)

如果選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，那么補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將是被拆除房屋的建筑面積。其中，償還面積與原面積相等的部分，按重置價(jià)格計(jì)算結(jié)構(gòu)差價(jià)；償還面積超過(guò)原面積部分，按商品房?jī)r(jià)格結(jié)算；償還面積不足原面積部分，按重置價(jià)格結(jié)合成新度結(jié)算。

需要注意的是，由于小產(chǎn)權(quán)房的法律地位特殊，其拆遷補(bǔ)償可能會(huì)受到一些限制。例如，如果小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)定為違法建筑，那么可能無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償。另外，如果小產(chǎn)權(quán)房賣(mài)給了非本集體成員，那么拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦婵赡苤荒苡伤袡?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

總的來(lái)說(shuō)，廣州小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償?shù)淖钚聵?biāo)準(zhǔn)并不是一個(gè)固定的數(shù)額，而是根據(jù)具體情況進(jìn)行評(píng)估和確定的。如果您面臨小產(chǎn)權(quán)房拆遷的問(wèn)題，建議您咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的法律人士以獲取更準(zhǔn)確的指導(dǎo)和幫助。

二、小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有相關(guān)的證件，是社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂，屬于農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。其拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也無(wú)明確的法律規(guī)定，具體以當(dāng)?shù)氐淖》砍青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)公告的標(biāo)準(zhǔn)為主。

法律依據(jù)《中華人民共和國(guó)拆遷法》

第十九條 對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

房屋征收評(píng)估辦法由國(guó)務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)制定，制定過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

三、小產(chǎn)權(quán)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

法律分析：對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公平補(bǔ)償原則，區(qū)分房屋用途是住宅用途還是商業(yè)用途，參照交易價(jià)格、周邊國(guó)有土地上商品房市場(chǎng)價(jià)格，以市場(chǎng)比較法確定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

四、廣州小產(chǎn)權(quán)房被拆除怎么賠償

住宅房屋的貨幣補(bǔ)償價(jià)格包含兩部分內(nèi)容，即房屋的重置成新價(jià)和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)，區(qū)位補(bǔ)償價(jià)由被拆遷房屋的基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)房?jī)r(jià)構(gòu)成，重置成新價(jià)是被拆遷房屋的重置價(jià)格和成新折扣的結(jié)合。計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)＝（基準(zhǔn)地價(jià)×K＋基準(zhǔn)房?jī)r(jià)）×被拆遷房屋建筑面積＋被拆遷房屋重置成新價(jià)。其中，K為容積率修正系數(shù)，按照《房屋拆遷容積率修正系數(shù)表》確定。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)計(jì)算公式中的住宅房屋拆遷的基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍。現(xiàn)階段按《住宅房屋拆遷基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)房?jī)r(jià)和土地級(jí)別范圍》的規(guī)定確定。土地級(jí)別為七至十級(jí)的地區(qū)的基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，由區(qū)、縣人民政府在市國(guó)上房管局規(guī)定的幅度內(nèi)確定。并報(bào)市國(guó)土房管局備案。（現(xiàn)以北京舉例）

例如：王先生在東直門(mén)北大街有一處占地面積20平方米、建筑面積為30平方米的私有房產(chǎn)，遇到拆遷，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備在這一地區(qū)建一規(guī)劃容積率為3．2的高檔物業(yè)。那么，根據(jù)《北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)定（暫行）》的規(guī)定，該房產(chǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)在4400元—5400元／平方米之間，現(xiàn)評(píng)估價(jià)確定為5000元／平方米；現(xiàn)狀容積率為30／20＝1．5，規(guī)劃容積率為3．2，修正容積率為：1．005；基準(zhǔn)房?jī)r(jià)為：1000元／平方米；重置成新價(jià)為21000元；那么，王先生可得拆遷補(bǔ)償款：（5000×1．005＋1000）×

30＋21000＝201750元。

一、拆遷補(bǔ)償方式

貨幣補(bǔ)償

貨幣補(bǔ)償是通過(guò)不同的法定依據(jù)由專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的估價(jià)，生成有據(jù)可循的多遠(yuǎn)組成的補(bǔ)償金額。以下介紹三種法定評(píng)估依據(jù)：

市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，是由符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。

商品房交易均價(jià)是指同區(qū)域同類(lèi)型普通住宅商品房交易平均價(jià)格，由相關(guān)部門(mén)每季度定期匯總測(cè)定并公布。

重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

上述三種價(jià)格都是拆遷補(bǔ)償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

產(chǎn)權(quán)置換

產(chǎn)權(quán)置換也被稱(chēng)作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，根據(jù)評(píng)估方法不同，有兩種置換方式。價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是依照法定程序，通過(guò)對(duì)被拆遷人房屋的產(chǎn)權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權(quán)予以?xún)r(jià)值的等價(jià)置換。面積標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)置換指的是以房屋建筑面積為基礎(chǔ)，在應(yīng)安置面積內(nèi)不結(jié)算差價(jià)的異地產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

產(chǎn)權(quán)置換分為兩種形式：

異地安置。異地安置是指由于開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進(jìn)行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過(guò)產(chǎn)權(quán)的增減盡量以等價(jià)價(jià)值做到產(chǎn)權(quán)置換。

回遷安置。回遷安置是指開(kāi)發(fā)商拆遷重建項(xiàng)目能夠完成回遷安置，通過(guò)產(chǎn)權(quán)置換比例完成回遷安置。

附：目前我國(guó)各大城市在拆遷補(bǔ)償上都有設(shè)定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡。

兩者相結(jié)合的補(bǔ)償方式

顧名思義，這種補(bǔ)償方式就是指既給貨幣補(bǔ)償又給產(chǎn)權(quán)置換。

由于我國(guó)城市化進(jìn)程與其他諸多客觀因素，導(dǎo)致房?jī)r(jià)和地價(jià)的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補(bǔ)償或者產(chǎn)權(quán)置換解決的問(wèn)題，所以就出現(xiàn)了貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合的補(bǔ)償方式。

二、小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)

（一）法律效力

小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同的效力一般認(rèn)定無(wú)效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無(wú)效處理。

（二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

小產(chǎn)權(quán)房拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。即小產(chǎn)權(quán)房只有使用權(quán)，沒(méi)有所有權(quán)。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)買(mǎi)在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。購(gòu)房人會(huì)面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有國(guó)家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以無(wú)法得到對(duì)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比微乎其微。

（四）監(jiān)管缺位

鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位，對(duì)購(gòu)房者的利益有一定的影響。同時(shí)，開(kāi)發(fā)單位的資質(zhì)沒(méi)有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

五、最新廣州房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

最新廣州房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有哪些？廣州市首次修訂城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，《關(guān)于修訂廣州市城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》已正式出臺(tái)更多最新廣州房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，盡在下文。

《通知》改變了此前全市按區(qū)分4個(gè)層次、一刀切的城市住宅房屋拆遷補(bǔ)償方式，將十區(qū)細(xì)化為132個(gè)區(qū)片，每個(gè)區(qū)片的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)幾乎都有所提高,達(dá)到4000～6000元/平方米，與此前制定的最高3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

《通知》自12月16日起施行，此前已簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按原協(xié)議約定執(zhí)行。

由4個(gè)層次細(xì)化為132區(qū)片標(biāo)準(zhǔn)

●2004年標(biāo)準(zhǔn)將全市劃分為4個(gè)層次，最高補(bǔ)償3000元/平方米

●新標(biāo)準(zhǔn)按132個(gè)區(qū)片確定不同拆遷補(bǔ)償，最高1.2萬(wàn)元/平方米

據(jù)了解，廣州市2004年制定的房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是按行政區(qū)域?qū)⑷袆澐譃?個(gè)層次，實(shí)行幾個(gè)行政區(qū)一刀切的最低補(bǔ)償價(jià)格。最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)最高的是東山區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)、海珠區(qū)、天河區(qū)所在的層次，為3000元/平方米。

而此次《通知》將全市10區(qū)細(xì)化為132個(gè)區(qū)片：每個(gè)區(qū)片都有自己的最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

多數(shù)區(qū)片調(diào)高1/3～1倍

《通知》參考近年來(lái)廣州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r以及近兩年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲幅度，整體提高了國(guó)有土地上住宅房屋最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。其中，全市最高標(biāo)準(zhǔn)為二沙島1.2萬(wàn)元/平方米。

對(duì)大眾較有影響的條文，當(dāng)屬多數(shù)片區(qū)的補(bǔ)償價(jià)都調(diào)整為4000～6000元/平方米，與此前最高標(biāo)準(zhǔn)3000元/平方米相比，高出1/3～1倍。

每戶(hù)至少按40m2補(bǔ)償

據(jù)悉，廣州市城市住宅房屋拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行動(dòng)態(tài)更新機(jī)制，由市國(guó)土房管局定期公布。

據(jù)介紹，此次拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)除了從單價(jià)上有所提高，還首次規(guī)定城市每戶(hù)至少可按40平方米進(jìn)行補(bǔ)償。被拆除的房屋屬于中低收入家庭的被拆遷人及其配偶唯一的一套產(chǎn)權(quán)住宅，且該住宅房屋建筑面積小于40平方米的，按40平方米予以補(bǔ)償。被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，40平方米以?xún)?nèi)部分不結(jié)算差價(jià)，超出10平方米以?xún)?nèi)部分按建筑成本價(jià)結(jié)算差價(jià)，超出10平方米以外部分按市場(chǎng)價(jià)結(jié)算差價(jià)。

據(jù)介紹，不少老城居民居住的面積都在40平方米以下，此次設(shè)定最低補(bǔ)償面積線(xiàn)40平方米可以保障其居住權(quán)益。

最高獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償金額5%

為鼓勵(lì)被拆遷人配合拆遷工作，《通知》還增加了提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金，對(duì)被拆遷人在規(guī)定的期限內(nèi)簽定拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議并遷出原址房屋的給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，最高獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)償金額的5%。

此外，本次城市住宅房屋只調(diào)整拆遷最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍按照2004年標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

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投稿：祁涵陽(yáng)

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