一、非成套房屋拆遷補償征收,非成套住宅拆遷補償

法律客觀：

根據(jù)市政府“長政函〔2009〕40號”《長沙市人民政府關(guān)于進一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》第三十八條規(guī)定：非住宅房屋拆遷(或征收，下同)補償原則上施行貨幣補償。具體計算方法如下：一、被拆遷(或征收，下同)房屋補償價格(含獎勵)計算1、確定被拆遷房屋評估價格選擇專業(yè)的評估機構(gòu)，按房屋用途分為營業(yè)、辦公、倉儲、配套用房等,根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、房屋結(jié)構(gòu)(分為鋼混、磚混、磚木、簡易等)和新舊程度等因素,分別評出被拆遷非住宅分類評估價格。拆遷當事人對分類評估價格有異議的，按照《湖南省實施〈城市房屋拆遷管理條例〉辦法》(省政府157號令)第九條規(guī)定，進行分戶評估。分戶評估結(jié)果，應當作為被拆遷房屋補償金額的依據(jù)。拆遷當事人對分戶評估結(jié)果有異議的，可以申請復估;對復估結(jié)果仍有異議的，可以申請技術(shù)鑒定;相關(guān)程序按《湖南省城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》第二十三、二十四、二十八條規(guī)定辦理。復估或技術(shù)鑒定結(jié)果，應當作為被拆遷房屋補償金額的依據(jù)。2、裝飾裝修補償根據(jù)“市政府104號”令規(guī)定，營業(yè)用房裝飾裝修補償分為六個等級，從0到500元/平方米不等;辦公、生產(chǎn)、倉儲用房等非住宅裝飾裝修補償分為五個等級，從0到200元/平方米不等。3、其他設施遷移補償根據(jù)“市政府104號”令規(guī)定，有線電視移裝300元/臺，電話機移機200元/臺，窗式空調(diào)100元/臺，分體式空調(diào)200元/臺，柜式空調(diào)300元/臺，熱水器100元/臺，浴霸移裝40元/臺，管道煤氣2350元/戶。另外，寬帶網(wǎng)絡移裝費100元/臺，太陽能熱水器移裝費400元/臺，數(shù)字電視移裝費300元/戶(與有線電視移裝費二選一)，三相動力表移裝費1800元/表。4、搬遷補助費用根據(jù)《長沙市城市房屋拆遷管理條例》第三十八條規(guī)定：拆遷非住宅房屋，由拆遷人按實付給被拆遷人或者房屋承租人搬遷補助費，其中生產(chǎn)設備的拆卸、搬運、安裝費用按國家規(guī)定標準付給。5、停產(chǎn)停業(yè)補助費。根據(jù)《長沙市城市房屋拆遷管理條例》第三十七條和《長沙市城市房屋拆遷管理若干規(guī)定》第十六條的規(guī)定：因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的支付停產(chǎn)停業(yè)補助費，每月為拆遷房屋評估值或協(xié)議補償金額的7‰。一次性補償安置的，補助時間按3個月計算。(特殊情況實行過渡安置的，補助時間按實際停產(chǎn)停業(yè)月數(shù)確定。)6、提前搬遷獎根據(jù)“省政府157號令”第十九條第四款規(guī)定，拆遷人可以采取獎勵措施，鼓勵被拆遷人及時搬遷。對私有房屋在拆遷通告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)搬遷的被拆遷人，給予提前搬遷獎，各項目獎勵總額原則上按每平方米100元控制，拆遷人可在總額控制范圍內(nèi)視被拆遷人搬遷時間，分階段、分檔次(一般設為200元/平方米，100元/平方米，50元/平方米，0元/平方米四個檔次)給予提前搬遷獎，但獎勵的最高檔次不得超過200元/平方米。7、支持重點項目拆遷建設獎勵(本項獎勵在河西先導區(qū)實施時稱為“支持先導區(qū)建設簽約騰房獎”)根據(jù)市政府“長政函〔2009〕40號”《長沙市人民政府關(guān)于進一步加快棚戶區(qū)改造工作的通知》第四十一條規(guī)定：“私有房屋被拆遷人選擇貨幣補償并在規(guī)定期限內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議并按期搬遷騰地的，按產(chǎn)權(quán)合法有效面積給予每平方米200元的支持重點項目拆遷建設獎勵，每戶最高不超過2萬元。”對“規(guī)定期限”設定為：拆遷實施責任單位在取得拆遷許可證(或征收補償安置方案實施公告)后之日起60日內(nèi);如發(fā)布了拆遷(征收)正式啟動公告的，自該公告發(fā)布之日起60日內(nèi)。8、尋找房源補助費鑒于選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人在搬遷后，往往需要幾個月時間來尋找合適的房源，為此大多要在外租賃住房。為體現(xiàn)黨和政府的人性化關(guān)懷，考慮被拆遷人的實際情況，給予適當補助。具體條件和標準如下：私有房屋在拆遷通告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷并選擇貨幣補償?shù)谋徊疬w人，每戶給予尋找房源補助費4000元。二、有下列情況之一的，不得享受本計算辦法第6、7、8條規(guī)定的獎勵(1)在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未簽訂協(xié)議或雖在拆遷期限內(nèi)簽訂協(xié)議但未按協(xié)議約定期限搬遷騰房的;(2)在房屋征收決定規(guī)定的征收實施期限內(nèi)未簽訂協(xié)議或雖在征收實施期限內(nèi)簽訂協(xié)議但未按協(xié)議約定期限搬遷騰房的;(3)由市城市房屋拆遷管理部門依法作出行政裁決的;(4)由縣級人民政府依法作出征收補償安置決定的。

法律主觀：

拆除非住宅房屋，以貨幣補償?shù)模a償款按照被拆除房屋建筑面積的市場評估價格計算。但因市人民政府確立的市政、公益事業(yè)等重點工程建設而拆除非住宅房屋的補償，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。拆除非住宅房屋，以房屋補償?shù)模疬w人與被拆遷人應按貨幣補償?shù)臉藴视嬎愠霾疬w補償款，然后結(jié)算出補償房屋的商品房價格與拆遷補償款的差價，多退少補。拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償?shù)模疬w補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結(jié)算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償?shù)模疬w人應當按照貨幣補償方式結(jié)算的補償金提供價款相當?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結(jié)算差價款，補償房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。根據(jù)《拆遷裝修賠償》第三十條拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償?shù)模疬w補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結(jié)算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償?shù)模疬w人應當按照貨幣補償方式結(jié)算的補償金提供價款相當?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結(jié)算差價款，補償房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。

二、非成套住宅拆遷補償標準

拆遷非居住房屋：貨幣補償金額應當根據(jù)被拆除房屋的房地產(chǎn)市場價確定；實行價值標準房屋調(diào)換的，應當按照貨幣補償金額與安置房屋的房地產(chǎn)市場價結(jié)算差價。拆遷未出租非居住房屋的，或者拆遷由租賃雙方協(xié)商議定租金標準的出租非居住房屋，被拆遷人與房屋承租人協(xié)議解除。

一、拆遷協(xié)議的基本內(nèi)容

1、拆遷當事人及基本情況。

當事人包括：

(1)拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。

(2)被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對被拆遷房屋擁有所有權(quán)的自然人或法人。

(3)房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關(guān)系沒有解除且房屋所有人不能對房屋承租人進行合理安置的情況下，拆遷人應與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補償安置協(xié)議，并對房屋承租人進行安置。

2、拆除房屋的有關(guān)情況。

包括座落地點、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設施等。

3、補償方式、補償金額和補償時間。

補償方式分為貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補償，應根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場評估價格確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應按被拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場評估價格計算，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。

注意以下兩種情況，不得選擇補償方式：

(1)拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只給予貨幣補償；

(2)拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃合同不能達成協(xié)議且被拆遷人不能對承租人進行安置的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋由原房屋承租人繼續(xù)承租。補償時間，一般應在拆遷前一次性補償。

4、房屋估價。不管選擇哪一種補償方式，都要對所拆遷和所調(diào)換的房屋進行市場價格評估。房屋評估機構(gòu)的選擇，應由拆遷人和被拆遷人共同選定，如未達成一致意見，則由雙方各提出一至兩家評估機構(gòu)，抽簽決定。評估費用一般由拆遷人承擔。產(chǎn)權(quán)調(diào)換如雙方就價格協(xié)商一致，也可以不進行評估。

5、拆遷安置辦法。安置是針對被拆遷的承租人的，在被拆遷人不能與房屋承租人解除租賃關(guān)系且不能對承租人進行安置的情況下，拆遷人應當對承租人進行安置，可以支付臨時安置補助費，也可以提供周轉(zhuǎn)房。

二、員工宿舍拆遷怎么賠償嗎

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇房屋調(diào)換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關(guān)系繼續(xù)保持，其貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積。

拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋，被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模赓U關(guān)系終止，其貨幣補償金額的計算公式為：被拆除房屋的房地產(chǎn)市場評估單價×被拆除房屋的建筑面積×20％。拆遷執(zhí)行政府規(guī)定租金標準的公有出租居住房屋且被拆遷人選擇貨幣補償?shù)模疬w人應當按下列規(guī)定對房屋承租人進行補償安置：房屋承租人選擇貨幣補償或者價值標準房屋調(diào)換的，其貨幣補償金額的計算公式為：（被拆除房屋的房地產(chǎn)市場單價×80％＋價格補貼）×被拆除房屋的建筑面積；

《國家直管公房拆遷補償辦法》

第三十八條拆遷國家直管公房，拆遷人應當與房產(chǎn)管理部門或房產(chǎn)經(jīng)營管理部門訂立拆遷補償安置協(xié)議。房產(chǎn)管理部門或房產(chǎn)經(jīng)營管理部門應及時通知直管公房承租人或使用人，原租賃合同停止執(zhí)行，停收租金。

第三十九條國家直管公房拆除后，承租人自行安排過渡房搬遷，在不違反國家直管公房經(jīng)營管理規(guī)定的情況下，可優(yōu)先與房產(chǎn)經(jīng)營管理部門按照安置房屋租金標準簽訂房屋租賃合同，不再享受過渡安置補償費。

第四十條拆除國家直管公房，非住宅房屋實行拆一還一不結(jié)算差價；住宅房屋按戶償還，按戶計算，每戶建筑面積在50平方米內(nèi)不結(jié)算差價，超面積部分按成本價結(jié)算。

第四十一條拆除國家直管公房至償還期間，其房屋租金由拆遷人承擔，在此期間，如調(diào)整租金，拆遷人按新調(diào)租標準支付。

三、雙浦拆遷補償款

第一條:拆遷人應當依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二條:拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第三條:貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。

第四條:實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。

第五條:拆遷公益事業(yè)用房的，拆遷人應當依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第六條:拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關(guān)系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《土地管理法》

第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國務院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

三、農(nóng)村非住宅拆遷補償標準

拆除非住宅房屋的拆遷補償標準包括基地補償費、房屋補償費及裝修費、安置費和搬遷費、困難補助和獎勵、房屋內(nèi)各項家電移機補償、非住宅房屋營運損失補償?shù)取?/p>

【法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

四、非住宅拆遷補償標準

法律分析：1.非住宅房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)

2.非住宅房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設施建設的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國土地管理法》 第四十七條 國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關(guān)系人的意見。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補償?shù)怯洝？h級以上地方人民政府應當組織有關(guān)部門測算并落實有關(guān)費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補償、安置等簽訂協(xié)議；個別確實難以達成協(xié)議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

五、非住宅房屋征收補償

法律分析：拆除非住宅房屋，以貨幣補償?shù)模a償款按照被拆除房屋建筑面積的市場評估價格計算。但因市人民政府確立的市政、公益事業(yè)等重點工程建設而拆除非住宅房屋的補償，按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

拆除非住宅房屋，以房屋補償?shù)模疬w人與被拆遷人應按貨幣補償?shù)臉藴视嬎愠霾疬w補償款，然后結(jié)算出補償房屋的商品房價格與拆遷補償款的差價，多退少補。

法律依據(jù)：《拆遷裝修賠償》 第三十條 拆遷非住宅房屋，實行貨幣補償?shù)模疬w補償金按被拆遷房屋的建筑面積和市場評估價結(jié)算，拆遷補償金全額支付給被拆遷所有人；實行房屋補償?shù)模疬w人應當按照貨幣補償方式結(jié)算的補償金提供價款相當?shù)姆课萁o被拆遷人。房屋價款與補償金存在差價的，應當結(jié)算差價款，補償房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)保持不變。造成停產(chǎn)、停業(yè)損失的，由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。拆遷住宅、非住宅兼用的房屋，按住宅房屋實行拆遷補償，并由拆遷人付給一定數(shù)額的經(jīng)營性補助費。

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文章來源參考：【頭條】非成套房屋拆遷補償征收，非成套住宅拆遷政策

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投稿：屈黛語

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