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租賃房屋拆遷補償糾紛判決，以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應(yīng)補償受損方損失:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

發(fā)布時間：
2024-09-18 00:36:21
作者：
圣運律師
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租賃房屋拆遷補償糾紛判決,以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應(yīng)補償受損方損失,導(dǎo)讀商業(yè)經(jīng)營中存在諸多風(fēng)險，有些風(fēng)險屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，即不可抗力。依據(jù)《民法典》第590條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能

租賃房屋拆遷補償糾紛判決，以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應(yīng)補償受損方損失:今日房屋拆遷補償規(guī)定更新

一、租賃房屋拆遷補償糾紛判決,以案釋法：因不可抗力解除合同，受益方仍應(yīng)補償受損方損失

導(dǎo)讀

商業(yè)經(jīng)營中存在諸多風(fēng)險，有些風(fēng)險屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，即不可抗力。依據(jù)《民法典》第590條規(guī)定，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。

商事主體往往約定因不可抗力解除合同雙方互不負(fù)責(zé)任。但是在諸如政府征收等不可抗力的情況下，法院可基于公平原則要求受益方給予受損方適當(dāng)補償。

案情簡介

2002年9月11日，洪山村委會(甲方)與水調(diào)歌頭公司(乙方)簽訂《房屋租賃合同》，甲方將房屋出租給乙方，租賃期限為2003年8月22日至2023年8月21日。合同第八條約定，由于不可抗力(水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭)原因造成本合同不能繼續(xù)履行的，雙方互不負(fù)責(zé)任。2003年4月22日，水調(diào)歌頭公司對該租賃房屋進(jìn)行裝修開辦了楚灶王大酒店對外經(jīng)營。

2006年4月1日，三鴻公司與水調(diào)歌頭公司簽訂《租賃商鋪合同》，約定:三鴻公司出租座落于楚灶王大酒店院內(nèi)附樓一棟房屋給水調(diào)歌頭公司;租賃期限自2006年8月15日至2023年8月15日。此外，合同約定如遇地震、臺風(fēng)、水災(zāi)等不可抗力事件的發(fā)生，致使水調(diào)歌頭公司無法繼續(xù)使用該租賃商鋪，無法繼續(xù)履行或暫時不能履行本合同的，三鴻公司須以書面形式通知水調(diào)歌頭公司有關(guān)情況，并于事發(fā)后十五日內(nèi)向水調(diào)歌頭公司提供事故的詳細(xì)說明及具體證明。后三鴻公司依約將出租房屋交付給水調(diào)歌頭公司使用。

在武漢市城中村改造過程中，涉案房屋被規(guī)劃為城中村改造地塊，在拆遷改建范圍內(nèi)。2012年9月5日，洪山村委會、三鴻公司向水調(diào)歌頭公司發(fā)出《關(guān)于解除并終止履行的通知》，內(nèi)容為:根據(jù)武漢市委市政府有關(guān)文件精神，貴公司承租的本村委會的房屋屬于本次城中村改造范圍之列，依據(jù)《合同法》的規(guī)定和貴我雙方于2002年9月11日簽訂的《房屋租賃合同》的相關(guān)約定，本村委會特此告知貴公司上述政府行為事項并依法解除貴我雙方上述房屋租賃合同。

水調(diào)歌頭公司認(rèn)為，洪山村委會、三鴻公司解除合同屬于違約行為，要求兩方支付違約金、第三方違約金、工程損失，設(shè)備、設(shè)施款，預(yù)期利益等。洪山村委會、三鴻公司認(rèn)為改建城中村項目屬于不可抗力，不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

裁判要旨

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，并不限于雙方當(dāng)事人在《房屋租賃合同》中約定的情形，應(yīng)以有關(guān)客觀情況是否同時具備不可預(yù)見性、不可避免性、不可克服性等特征加以綜合判斷。有關(guān)征收及拆遷行為是由政府決定并付諸實施的強制行為，符合不可預(yù)見性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責(zé)于本案任何一方。在合同因不可歸責(zé)于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔(dān)損失。

法律評析

1.因政府征收導(dǎo)致房屋拆遷，租賃合同無法履行，是否構(gòu)成不可抗力?

不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。政府征收具有強制性、公共利益性，相對于民事主體來說，屬于不能預(yù)見、不能避免且不能克服。因政府征收導(dǎo)致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行的，符合民法上規(guī)定的因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。

本案中，《房屋租賃合同》第八條約定，由于不可抗力(水災(zāi)、地震、戰(zhàn)爭)原因造成本合同不能繼續(xù)履行，雙方互不負(fù)責(zé)任。民法上的不可抗力不局限于當(dāng)事人列舉，應(yīng)當(dāng)結(jié)合上述法律規(guī)定的不可抗力概念綜合考量。本案的涉案房屋屬于政府的征收規(guī)劃范圍內(nèi)，且合同當(dāng)事人不能預(yù)見不能克服不能避免。水調(diào)歌頭公司上訴稱案涉地塊被置換進(jìn)而被拆遷系洪山村委會、三鴻公司策劃并操縱的結(jié)果，因此爭議點在于政府征求民眾意見、民主決策聽取了洪山村委會、三鴻公司意見，將涉案房屋區(qū)域列為改造區(qū)域的事實是否屬于違約行為。對此最高法院判決書認(rèn)為:根據(jù)相關(guān)文件中關(guān)于城中村改造“要認(rèn)真聽取村民意見、反映村民意愿”的原則精神，洪山村委會、三鴻公司分別作為基層村民自治組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織，有責(zé)任將該村在還建安置中的矛盾及村民安置意愿需求反映給上級政府，但這并不能改變上述征收及拆遷行為系政府行為的屬性，即有關(guān)征收及拆遷行為仍是由政府決定并付諸實施的強制行為，符合不可預(yù)見性、不可避免性、不可克服性等不可抗力的基本特征，不能歸責(zé)于本案任何一方。因此仍屬于不可抗力不能實現(xiàn)合同目的解除合同的情形。

2. 洪山村委會、三鴻公司是否應(yīng)當(dāng)基于公平原則對水調(diào)歌頭公司進(jìn)行補償?

《民法典》第180條規(guī)定，因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

本案中，租賃合同當(dāng)事人均約定，因不可抗力原因解除合同的，雙方互相不負(fù)責(zé)任，這里的責(zé)任是指違約責(zé)任，包括損害賠償、違約金等。但是依據(jù)最高人民法院的觀點，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:......(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)”，即在合同因不可歸責(zé)于雙方的事由而解除的情況下，可以按照公平原則分擔(dān)損失，雖然該條款針對的是剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，但公平原則是《中華人民共和國民法總則》及《中華人民共和國合同法》規(guī)定的基本原則，一審法院在本案中對裝飾裝修殘值損失之外的其他損失，亦適用公平原則判令作為受益人的洪山村委會、三鴻公司予以補償，符合上述法律原則和規(guī)定的精神。

3.法律建議

不可抗力往往導(dǎo)致合同標(biāo)的毀損滅失，符合不能預(yù)見、不能避免、不能克服的概念，不可抗力作為合同的法定解除事由，在租賃合同中約定因不可抗力解除互不負(fù)責(zé)任對商業(yè)租賃雙方均有利。

商業(yè)租賃中出租人處于優(yōu)勢地位，故出租人應(yīng)當(dāng)將因不可抗力造成損失的補償款納入正常的風(fēng)險考量范圍內(nèi)，即便不構(gòu)成違約也可能需要承擔(dān)合同相對方損失的補償責(zé)任。

對于承租人來說，應(yīng)當(dāng)明確合同解除后可以向出租人主張的賠償或者補償費用種類:1.經(jīng)同意的擴(kuò)建、改建、裝修等損失，但需要征得出租人同意并且符合法律法規(guī)的規(guī)定，需要審批的應(yīng)當(dāng)申請報批;2.如果對方違約，可以主張違約金、向第三方支付的違約金;3.預(yù)期利益;4.提前解除勞動合同的補償金。

相關(guān)法條

1.《民法典》第五百六十三條

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(二)在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(五)法律規(guī)定的其他情形。

以持續(xù)履行的債務(wù)為內(nèi)容的不定期合同，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

2.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(2020修正) 第九條

承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理:

(一)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持;

(二)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補償;

(三)因雙方違約導(dǎo)致合同解除，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任;

(四)因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

二、不可抗力成因?qū)е碌暮贤獬龘p失賠償怎么賠

不可抗力導(dǎo)致合同解除的損失賠償問題：

1、部分或者全部免除責(zé)任，但應(yīng)當(dāng)及時通知合同相對方，并在合理期限內(nèi)提供證明，未及時通知合同相對方而造成的損失，應(yīng)當(dāng)由遭受不可抗力的一方負(fù)責(zé)賠償。

2、合同已經(jīng)履行后，雙方當(dāng)事人因不可抗力解除合同的，其中因合同解除而產(chǎn)生的損失，遭受不可抗力的一方應(yīng)當(dāng)賠償其損失。

一、倉儲合同糾紛要怎么處理

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百九十條：當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

第五百九十一條：當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大;沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失請求賠償。當(dāng)事人因防止損失擴(kuò)大而支出的合理費用，由違約方負(fù)擔(dān)。

第五百九十二條：當(dāng)事人都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生有過錯的，可以減少相應(yīng)的損失賠償額。

第五百九十三條：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)依法向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定處理。

二、房屋租賃合同解除有哪些法律后果

房屋租賃合同解除有以下后果：

(一)房屋租賃合同解除后，尚未履行的部分不再履行，因一方的過錯造成合同解除的，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任；

(二)雙方均有過錯的，應(yīng)根據(jù)各自的過錯程度承擔(dān)違約責(zé)任；

(三)若不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的責(zé)任導(dǎo)致租賃合同解除的，應(yīng)根據(jù)公平的原則進(jìn)行處理；

(四)如屬于不可抗力導(dǎo)致不能繼續(xù)履行合同的，當(dāng)事人可以部分或者全部免除責(zé)任。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百九十條

當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

三、不可抗力導(dǎo)致合同解除損失賠償問題

不可抗力解除合同能否獲得賠償要視具體情況而定。

合同解除后，尚未履行的，應(yīng)終止履行；已經(jīng)履行的，原物存在的，應(yīng)當(dāng)返還原物。沒有原物或者無法返還的，根據(jù)履行情況，可以要求采取補救措施或者賠償損失。

一、合同終止期間支付款項如何處理

預(yù)付款是買方在交易合同簽訂后即向賣方支付一定金額的預(yù)付款。此方式不利于買方，一般在交易貨物供不應(yīng)求時采用。買方要負(fù)擔(dān)商業(yè)風(fēng)險、積壓資金，實際上是向賣方提供信貸；而賣方在發(fā)貨前就收到貨款，有利于資金周轉(zhuǎn)，也無商業(yè)風(fēng)險。

二、合同解除后應(yīng)怎樣處理

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

三、法院判決解除房屋買賣合同,房屋已過戶

已過戶的房屋，解除房屋買賣合同后怎樣處理，要依據(jù)合同解除的原因而定。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《民法典》第五百九十條，當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。

當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。

四、不可抗力造成損失的承擔(dān)原則

不可抗力后果的承擔(dān)原則損害即賠償，不可抗力事件只是部分的或者暫時的阻礙了合同的履行，則發(fā)生事件的一方可以部分履行合同或者延遲履行合同。抗力來免除執(zhí)行合同義務(wù)的。如特定標(biāo)的物的滅失或貨源難以再獲得。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件：

1、不可預(yù)見的偶然性，不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時不可預(yù)見的事件，其在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)；

2、不可控制的客觀性，不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因為債務(wù)人不可控制的客觀原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對事件的發(fā)生在主觀上既無故意，也無過失，主觀上也不能阻止其發(fā)生。債務(wù)人對于非因為可歸責(zé)于本人的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過主觀努力克服，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。

【法律依據(jù)】：《中華人民共和國民法典》第一百八十條

因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

五、合同因不可抗力解除的后果

法律分析：因不可抗力解除合同的，根據(jù)不可抗力的影響情況，可以部分或全部免除責(zé)任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第一百八十條因不可抗力不能履行民事義務(wù)的，不承擔(dān)民事責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。不可抗力是不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況。

第五百九十條當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但是法律另有規(guī)定的除外。因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時通知對方，以減輕可能給對方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不免除其違約責(zé)任。