房屋拆遷補償評估辦法,房屋拆遷的五種評估方法,1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值。市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法
1、市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較,對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價值。
市場比較法是最具說服力并易于當事人接受的方法,因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格,但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。
2、成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格,扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
3、收益法是雨季估價對象未來的正常凈收益,選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進行累加,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
4、假設(shè)開發(fā)法是預計估價對象開發(fā)完成后的價值,扣除預計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。
5、基準地價修正法是在政府確定公布了基準地價的地區(qū),由估價對象所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。拆遷評估不合理該怎么辦的相關(guān)法律依據(jù):
《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
一、拆遷評估不合理該怎么辦
1、可要求評估機構(gòu)對評估結(jié)果給予解釋;
2、解釋無效,可要求重新評估,重新評估改變結(jié)果的,應(yīng)重新出具評估報告;
3、重新評估無改變,應(yīng)通知申請人,申請人可向當?shù)卦u估專家委員會申請鑒定
二、遇到拆遷評估,應(yīng)該注意的幾類基本問題
遇到拆遷評估,應(yīng)該注意的幾類基本問題
1、房屋面積及宅基地面積認定不準確問題。
一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證書上記載面積為準。
2、宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低問題。
宅基地區(qū)位補償價按下列公式計算:宅基地區(qū)位補償價=(當?shù)仄胀ㄗ≌笇r-房屋重置成新均價)×戶均安置面積/戶均宅基地面積。當?shù)仄胀ㄗ≌笇r,由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。評估機構(gòu)對當?shù)仄胀ㄗ≌笇r的確定未依照上述規(guī)定,參考周邊普通商品住宅均價,宅基地區(qū)位補償價嚴重偏低,嚴重損害被拆遷人合法權(quán)益。
一般采用市場比較法,未來收益法,以及基準地價法 進行房屋拆遷的評估。 還有成本材料法等,但是因社會變遷以及實踐需要一般不會采用。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條房屋征收評估前,房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查,明確評估對象。評估對象應(yīng)當全面、客觀,不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。
一、拆遷房屋評估怎么評估房子
1、拆遷房屋評估評估房子的方法具體如下:
(1)采取市場比較法;
(2)采取計算成本法;
(3)采取計算收益法;
(4)采取假設(shè)開發(fā)法;
(5)采取基準地價修正法。
2、法律依據(jù):《國有土地上房屋征收評估辦法》第八條
被征收房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù),評估被征收房屋的價值”。
用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估目的應(yīng)當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價提供依據(jù),評估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值”。
第九條
房屋征收評估前,房屋征收部門應(yīng)當組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進行調(diào)查,明確評估對象。評估對象應(yīng)當全面、客觀,不得遺漏、虛構(gòu)。
房屋征收部門應(yīng)當向受托的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況,包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。
對于已經(jīng)登記的房屋,其性質(zhì)、用途和建筑面積,一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的,除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外,以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑,應(yīng)當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。
二、房屋拆遷需要哪些手續(xù)
房屋拆遷需要的手續(xù)具體如下:
1、房屋拆遷首先相關(guān)拆遷文件要齊全;
2、房屋拆遷需要有《拆遷許可證》,拆遷公告;
3、房屋拆遷的拆遷人委托評估發(fā)送評估報告及通知。
房屋評估后自拆遷補償方案批準之日起3個月內(nèi)予以拆遷補償。縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的應(yīng)當開展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會穩(wěn)定風險評估,在簽訂拆遷補償協(xié)議后、實施房屋征收前一次性支付拆遷補償。
【法律依據(jù)】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十七條
實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。
法律分析:1、具有相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)接受評估任務(wù)。專業(yè)評估機構(gòu)的工作人員在接到上級主管部門或委托單位的委托后開展具體評估工作。
2、房屋評估前的準備。就是準備好產(chǎn)權(quán)登記資料、房屋建筑資料、土地資料等必須的資料。
3、評估人員進行現(xiàn)場勘查。就是指評估人員對被拆遷房屋的各項技術(shù)資料進行現(xiàn)場測定。
4、相關(guān)資料的綜合分析。這一程序的主要目的是合理地確定被拆遷房屋作價補償?shù)幕緮?shù)據(jù),為補償提供可靠的依據(jù)。
5、編寫相關(guān)評估報告。評估人員綜合被拆遷房屋資料,提出作價評估意見,具體確定被拆遷房屋價格的重要過程。
6、評估復核和審批。在評估工作人員完成評估工作后,由復核員到實在進行復核,復核后報審批人員進行審批。
法律依據(jù):《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十九條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。
房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當向社會公開征求意見。
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