600萬拆遷補償案例,上海公房動遷最新案例：承租人不能獨占房屋征收補償利益,潘律法苑普及法律知識 樹立法治理念定期原創或授權轉載法律相關短文歡迎各位關注案情簡介趙阿婆有兩個兒子伍某一、伍某二，早年間老房拆遷獲配了兩套房屋，老大伍某一單獨獲配
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案情簡介
趙阿婆有兩個兒子伍某一、伍某二，早年間老房拆遷獲配了兩套房屋，老大伍某一單獨獲配一套靜安新城安置房，趙阿婆和伍某二獲配一套本市黃浦區的老公房，由趙阿婆作為承租人，而三人的戶口均遷入了黃浦區的老公房中。
由于先前伍某二結婚時已經由單位分配過房子，黃浦區的老公房一直由趙阿婆單獨居住，后伍某一將靜安新城的房子出售，也搬至黃浦區的老公房和趙阿婆一起居住。趙阿婆去世以后，兄弟倆協商將老公房的承租人變更成了伍某一。
2020年該房屋動遷，共獲款四百七十余萬元。
此時，伍某一作為該房屋承租人，認為弟弟伍某二早年曾享受過福利分房，戶口遷入后也沒有實際居住，因此不屬于系爭房屋同住人，無權獲得征收補償。
伍某二則認為，老公房本來就是拆遷而來，當時其為被安置人口，現在又再次動遷了自然應有其份額。
兩人分歧過大無法達成一致，伍某二遂起訴至黃浦區人民法院，要求分割房屋征收補償款。
一審法院判決
伍某二獲房屋征收補償款貳佰壹拾萬元。
一審判決后伍某一不服提起上訴
該案經本市二中院審理后
駁回上訴，維持原判
律師說法
《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規定，
“公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。”
正因此條規定，相當多的公房承租人理所當然認為，“如公房內沒有符合條件的同住人，則所有的征收補償利益均歸屬于承租人一人”。
此種想法是不正確的。
不同于如今產權明晰的商品性住宅房屋，公房是由國家以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。因此，承租人對于其所承租的公房并不擁有完全排他的權利，而是僅限于基于其承租人身份而獲得的租賃權及在此租賃權上衍生出的其他附屬權利。而當公房被政府征收以后，承租人相應的權利轉化為征收補償利益，而因承租人本身并不對公房享有完全權利，自然其也不能獨占征收補償利益。
以本案為例，系爭房屋的來源為拆遷安置，安置人口為趙阿婆及伍某二，伍某二作為系爭房屋的原始受配人員，顯然是對系爭房屋擁有一定權利的。雖然其因客觀原因未能入住房屋，而后系爭房屋的承租人也變更成了伍某一，但不能以此推斷伍某二對系爭房屋的權利做出過任何實質性的讓渡。
同時，從公平角度出發，趙阿婆過世后，伍某一和伍某二在承繼其承租人資格時地位相同，如僅因伍某一最終承繼成為承租人而將所有征收補償利益歸于伍某一一人，顯然會造成當事人之間利益的嚴重失衡，也不符合社會主義法治的公平本義。
當然，目前本市法院受理公房共有糾紛仍以當事人戶籍在冊為條件，伍某二受配系爭房屋后便將戶籍遷入，及至系爭房屋被征收時仍然戶籍在冊，這仍是本案最終獲判的必不可缺的一點。
而公房被征收時原始受配人已經將戶籍遷出，或者原始受配人已離世注銷戶籍的，其本人和其繼承人是否可以主張征收補償利益？這又是一個更加復雜的法律問題，留待日后與有識之士共同討論。
個案不同 事無絕對
案例僅供參考 請勿對號入座
end
聲明：
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法律主觀：承租人在 房屋拆遷 補償時，是可以作為 拆遷補償 對象享受補償待遇的，若承租人死亡，動遷補償款作為遺產，是可以繼承的。那么， 公房 動遷時承租人死亡,動遷補償款如何繼承呢?今天， 網 小編整理了以下內容為您答疑解惑，希望對您有所幫助。 只有承租人的公房動遷時，原承租人已死亡，若已依法確定了新的承租人的，動遷補償款歸新的承租人;若尚未確定新的承租人的，動遷補償款歸原承租人的繼承人。 被繼承人死亡后，繼承人未聲明放棄繼承，且系爭房屋權利未發生變動的，系爭房屋的權屬歸繼承人共同共有，繼承人的確權主張不受訴訟時效限制，可依法確認各方的權利份額。但系爭房屋已動遷的，繼承人應當在知道或應當知道動遷利益受侵害之日兩年內主張動遷利益。 拆遷 時，承租人能夠獲得哪些拆遷補償 1、解除租賃協議 房屋拆遷時，如果承租人與房屋產權人達成協議，解除 租賃合同 的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償，不再給與承租人補償。 2、未解除租賃協議 2.1產權置換重新訂立租賃合同 被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換，產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立 房屋租賃 合同。 2.2承租人獲得費用 2.2.1搬遷補助費：按照建筑面積或合作規定進行計算 拆遷非住宅房屋的，搬遷補助費包括： (1)設備搬遷，安裝費用; (2)無法恢復使用的設備按照重置價結合成新結算的費用 2.2.2停產停業損失 按照建筑面積每平方米500元至1500元的標準給予一次性停產停業綜合補助費用。 3、救濟手段 如果對拆遷方案不滿意，建議千萬不要簽訂拆遷安置協議，可以依法向房管局提出裁決申請。 以上就是小編為您整理的內容，如果要拆遷公房的，是需要經法定的程序的，并且需要給予權利人相應的補償款。對于補償款，是可以進行繼承的。如果你情況比較復雜，網也提供 律師在線 咨詢服務，歡迎您進行 法律咨詢 。
上海承租公房動遷中，同住人應當認定為自作出房屋征收決定時在被征收房屋處具有常住戶口且實際居住生活一年以上的人。房屋征收部門應對產權人給予拆遷補償，由產權人對同住人予以補償或安置。
一、拆遷補償的程序如下：
1、拆遷人申領房屋拆遷許可證；
2、房屋拆遷管理部門按房屋拆遷許可證內容向社會發布公告；
3、房屋拆遷管理部門和拆遷人向被拆遷人、房屋承租人做好宣傳、解釋工作；
4、確定拆遷補償標準和安置方案；
5、拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達成拆遷補償安置協議；
6、裁決拆遷；
7、強制拆遷。強制拆遷前拆遷人有就拆除房屋的有關事項向公證處申請辦理證據保全的義務。
二、申請安置房的條件如下：
1、安置房對象為無房戶或、住房困難戶、危房困難戶和住房特困戶；
2、現居住的房屋系申請人且權屬清楚，沒有產權糾紛。現居住的房屋經安全鑒定機構鑒定為D級并經有關部門確認；
3、具有本市城區常住戶口5年以上；
4、低收入家庭。家庭人均可支配收入低于上年度城區居民家庭人均可支配收入的75%。
總之，房屋被拆遷十年后仍然沒有安置的，被征收人應該及時向人民法院提起訴訟，要求征收部門給予按照拆遷補償協議上進行補償。如果不按照協議進行補償則負相應的法律責任。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條
為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
第十七條
作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：
（一）被征收房屋價值的補償；
（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；
（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。
上海市承租公房動遷中，“他處有房”應當根據當事人名下是否登記有其他房產進行認定。我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償；被征收人他處有房的，補償數額會相應減少。
一、房子只有使用權被拆了有補償嗎
當事人只享有使用權的房屋被拆除后是無法獲得補償的，僅房屋的所有人有權獲得拆遷所產生的賠償。根據我國《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。
二、拆遷安置協議不服怎么辦？
對拆遷安置協議不服可以提起行政復議，也可以以提起行政訴訟的方式解決。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條的規定，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。
三、今年拆房子補償款一般多久能拿到
一般是根據雙方簽訂的補償協議約定的時間。農村房屋拆遷補償安置的第一種方式是重新安排宅基地建房。這種情形下，拆遷方免費提供宅基地并辦理相關手續，所補償的現金足以讓被拆遷人在新的宅基地上建造原有面積大小的房屋即算合理。第二種方式提供安置房安置，在這種安置方式下，在安置房與被拆遷房屋區位相當的前提下，一平方被拆遷房屋至少可以置換一平米安置房即算合理。第三種方式是貨幣補償。在這種補償方式下，補償給被拆遷人的現金，足以讓當事人在就近區域購買相同面積的商品房即算合理。《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人給予公平補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。根據立法精神，對被征收房屋的補償，應參照就近區位新建商品房的價格，以被征收人在房屋被征收后居住條件、生活質量不降低為標準。
【本文關聯的相關法律依據】
《國有土地上房屋征收與補償條例》第一條
為了規范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人的合法權益，制定本條例。
第二條
為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。
上海承租公房動遷中，家庭內部協議依法成立受法律保護。家庭內部協議主體適格、意思表示真實一致以及不違反國家法律法規及社會公共利益的，應當認定為有效。
一、房屋買賣協議書怎么寫才有效
房屋買賣協議書有效的條件如下：
1、房屋買賣協議書主體適格。即協議書雙方具有行為能力；
2、房屋買賣協議書內容不違反法律或公序良俗；
3、房屋買賣協議書雙方出于真實的意思表示而訂立合同。
一、房屋買賣協議書格式如下：
立房屋買賣契約人：____________
買房人：____________
賣房單位：____________
雙方就下列房屋買賣達成協議，現簽訂房屋買賣契約如下：
1、房屋地址面積：____________
詳細地址：____________
室號部位：____________
房屋建筑面積：____________平方米：____________上開房屋面積包括走道、扶梯間等公用部位分攤的面積。
2、本契約全部價款計人民幣：____________元。
價款計算組成：____________，投調稅____________
3、付款約定：簽約____________周內付清。
4、上開房屋，在買房人交清價款和履行其他約定后，由賣房單位辦理房屋交付手續。買房人可持本契約和交付房屋手續及其他有關證件，向房屋所在區房管部門辦理申請房屋所有權登記或所有權移交手續，所需手續費由買房人支付。
5、上開房屋的基地及底層小院子，因土地屬于國有，僅供買房人使用。但必須服從城市建設規劃，按規定繳納房產稅和土地使用費。
6、買房人所購的房屋，應按國家房屋管理的規定使用，接受所在地區街道組織、房管部門的管理和指導。不得隨意亂拆亂改。走道、扶梯間等公用部位屬同幢住戶共同財產，不得隨意侵占，嚴禁亂搭亂建。
7、上開房屋，在辦理交付手續之日起壹年內，凡屬屋面漏水、外墻滲水和結構性的質量問題，由賣房單位負責保修；凡屬買房人使用不當或人為損壞，由買房人自行負責；保修期滿后全部由買房人自行負責維修。
8、其他約定：上述房產權自買方辦理完房產變更登記后歸買方所有。
本契約一式四份，雙方各執兩份。
買房人：____________
賣房人：____________
二、房屋買賣流程如下：
1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現狀及產權狀況；
2、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買賣雙方簽訂房屋買賣合同；
3、買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查；
4、繳納稅費；
5、辦理產權轉移過戶手續。
綜上所述，房屋買賣協議書有效的條件有房屋買賣協議書主體適格。即協議書雙方具有行為能力；房屋買賣協議書內容不違反法律或公序良俗；房屋買賣協議書雙方出于真實的意思表示而訂立合同。
【本文關聯的相關法律依據】
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
第五百零二條
依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。
依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。
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投稿：苗樂夏
內容審核：王學棉律師
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