一、房屋拆遷補(bǔ)償制度變遷,拆遷不是“一言堂”，智對(duì)變遷的法律指南

拆遷，有著嚴(yán)格的法律程序和制度保障。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《土地管理法》等法律法規(guī)為拆遷工作設(shè)定了明確的框架與規(guī)范，旨在確保拆遷活動(dòng)的合法性、公正性和透明度。從征收決定的作出、補(bǔ)償方案的制定到具體實(shí)施，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的法律審查與監(jiān)督，拆遷是一個(gè)部門(mén)說(shuō)了算嗎？北京京康律師事務(wù)所史西寧主任律師來(lái)跟大家聊一聊。

律師解讀

一、拆遷并非“一言堂”：法律程序的嚴(yán)謹(jǐn)與公正

當(dāng)征收與補(bǔ)償公告赫然在目時(shí)，這不僅是城市變遷的信號(hào)，更是法律程序正式啟動(dòng)的標(biāo)志。被拆遷戶(hù)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，拆遷并非某個(gè)部門(mén)或個(gè)人的“一言堂”，而是需要在法律框架內(nèi)進(jìn)行的公共行為。只有依法依規(guī)進(jìn)行拆遷，才能確保各方利益的平衡與社會(huì)的和諧穩(wěn)定。

二、警惕“不同意就不拆”的虛言陷阱

在拆遷過(guò)程中，部分被拆遷戶(hù)可能會(huì)遇到“不同意就不拆”的承諾或暗示。然而，這種看似溫和的言辭背后，往往隱藏著復(fù)雜的法律關(guān)系和潛在的風(fēng)險(xiǎn)。首先，從法律層面來(lái)看，行政機(jī)關(guān)在履行拆遷職責(zé)時(shí)，必須遵循法定程序和權(quán)限范圍。如果拆遷決定已經(jīng)依法作出且補(bǔ)償方案合理合法，那么被拆遷戶(hù)無(wú)正當(dāng)理由拒絕配合拆遷的行為將可能面臨法律后果。

其次，“不同意就不拆”的承諾往往缺乏明確的法律效力和執(zhí)行保障。一旦拆遷工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，被拆遷戶(hù)若仍堅(jiān)持拒絕配合，行政機(jī)關(guān)可能會(huì)依法申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。此時(shí)，“不同意就不拆”的虛言便失去了實(shí)際意義，被拆遷戶(hù)反而可能因此錯(cuò)失最佳維權(quán)時(shí)機(jī)。

因此，面對(duì)拆遷時(shí)，被拆遷戶(hù)應(yīng)當(dāng)保持清醒與警覺(jué)，切勿輕信“不同意就不拆”的虛言。相反，應(yīng)當(dāng)積極了解相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，明確自身權(quán)益與義務(wù)范圍，并在必要時(shí)尋求法律專(zhuān)業(yè)人士的幫助和指導(dǎo)。

三、六個(gè)月起訴期限：維權(quán)的關(guān)鍵時(shí)間線(xiàn)

在拆遷過(guò)程中，被拆遷戶(hù)如果對(duì)補(bǔ)償方案不滿(mǎn)意或認(rèn)為拆遷行為存在違法之處時(shí)，有權(quán)通過(guò)法律途徑進(jìn)行維權(quán)。然而，需要注意的是，《行政訴訟法》等法律法規(guī)對(duì)行政訴訟的起訴期限作出了明確規(guī)定。一般來(lái)說(shuō)，被拆遷戶(hù)應(yīng)當(dāng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道行政行為之日起六個(gè)月內(nèi)提起訴訟；如果行政機(jī)關(guān)未告知起訴期限的，起訴期限從知道或應(yīng)當(dāng)知道起訴期限之日起計(jì)算但最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

這六個(gè)月的時(shí)間線(xiàn)對(duì)于被拆遷戶(hù)而言至關(guān)重要。如果錯(cuò)過(guò)了這個(gè)期限而沒(méi)有及時(shí)提起訴訟那么即使后續(xù)發(fā)現(xiàn)拆遷行為存在違法之處也可能因?yàn)槌^(guò)了起訴期限而無(wú)法獲得法律救濟(jì)。因此被拆遷戶(hù)在收到征收與補(bǔ)償公告或面臨拆遷決定時(shí)應(yīng)當(dāng)立即咨詢(xún)法律專(zhuān)業(yè)人士了解相關(guān)法律規(guī)定并評(píng)估自身權(quán)益受損情況以便在必要時(shí)及時(shí)提起訴訟維護(hù)自身合法權(quán)益。

四、智對(duì)拆遷：明確權(quán)益與應(yīng)對(duì)策略

面對(duì)拆遷的復(fù)雜局面被拆遷戶(hù)應(yīng)當(dāng)保持冷靜與理智明確自身權(quán)益與應(yīng)對(duì)策略。

史主任提醒

拆遷是一個(gè)長(zhǎng)期斗爭(zhēng)，需要全面專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，需要對(duì)全局的把控，需要對(duì)法條的合理運(yùn)用。即使一個(gè)有著多年訴訟經(jīng)驗(yàn)的律師，也在不斷地學(xué)習(xí)和更新，才能在一個(gè)案件中冷靜地分析并作出正確的判斷。而對(duì)于非法學(xué)的人來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)龐大的課題，不能僅靠短時(shí)間的惡補(bǔ)可以達(dá)到的。所以在遇到任何拆遷問(wèn)題的時(shí)候不妨問(wèn)問(wèn)律師，在律師的指導(dǎo)下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)維權(quán)。

二、拆遷糾紛始于此，莫小看莫忽視！

在征地拆遷中，除卻補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不易協(xié)商一致外，最為常見(jiàn)引發(fā)糾紛的便是出自拆遷評(píng)估這一程序。

相關(guān)法律規(guī)定：“拆遷補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢詫?shí)行貨幣補(bǔ)償，也可以實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。”

相信每位被拆遷人都曾在評(píng)估過(guò)程中遇到過(guò)這樣的問(wèn)題，就是明明自家的房屋面積那么大，拆遷方給出的評(píng)估報(bào)告中卻顯示的那么少，自己家的房屋明明是商住兩用的，卻只是按照住宅的性質(zhì)來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償，眾多被拆遷人直呼不合理。雙方常常因此鬧得不可開(kāi)交而矛盾叢生。那么，作為被拆遷人你可有曾想過(guò)為何自家房屋面積會(huì)變少？為何補(bǔ)償?shù)哪敲床缓侠恚?/p>

律師根據(jù)多年的辦案經(jīng)驗(yàn)分析可能 是由于評(píng)估環(huán)節(jié)違法所導(dǎo)致，而造成拆遷評(píng)估環(huán)節(jié)違法的原因可能有以下幾點(diǎn)：

一、房屋的性質(zhì)與面積等認(rèn)定錯(cuò)誤

被拆遷房屋應(yīng)當(dāng)分為已登記房屋與未經(jīng)登記房屋。對(duì)于已經(jīng)登記的房屋在拆遷時(shí)應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬證明上的性質(zhì)、面積及用途來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償。而很多地區(qū)的老舊房屋一般都未曾登記在冊(cè)，在拆遷時(shí)便會(huì)有一些政府人員利用職權(quán)之便私自將其商住兩用的房屋一刀切的認(rèn)定為住宅，并且還有一些地區(qū)在未經(jīng)實(shí)際測(cè)量的情況下直接估算房屋面積，導(dǎo)致被拆遷人們的補(bǔ)償數(shù)額驟減，從而引發(fā)矛盾與糾紛。可以肯定的是，以上這些情況均不符合法律規(guī)定，若雙方因此產(chǎn)生矛盾，被拆遷人是可以利用法律來(lái)進(jìn)行維權(quán)的。

二、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被

三、99%的被征收人都遇到過(guò)的拆遷維權(quán)“誤區(qū)”！

1、畏懼征收方，認(rèn)為自己力量對(duì)抗不了

　2、相信信訪更省錢(qián)、更有效。

　3、過(guò)于自信，想要自己維權(quán)，等自己做不了再找律師。

　　被征收人有時(shí)候認(rèn)為自己如果自學(xué)一些征收征收方面的法律書(shū)籍，很多律所都設(shè)有免費(fèi)咨詢(xún)服務(wù)，有的被征收人認(rèn)為向征地拆遷方面的各大律所都咨詢(xún)一遍，將他們的意見(jiàn)整合一下，就無(wú)需再請(qǐng)律師，多咨詢(xún)幾家律師事務(wù)所，多了解一些相關(guān)的法律常識(shí)和相關(guān)案例的學(xué)習(xí)，等到最后實(shí)在不行再找律師。

　　律師告訴大家：征地拆遷維權(quán)過(guò)程中涉及到的證據(jù)收集十分復(fù)雜，還有各種時(shí)間和程序要求，等到自己走投無(wú)路時(shí)才找律師，很可能已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了最佳談判

四、拆遷糾紛

拆遷糾紛雙方可以協(xié)商，協(xié)商不成的，可以向人民法院起訴。由于拆遷人占比例較多的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，這些部門(mén)的性質(zhì)，決定其必須追求最大利潤(rùn)，因此，實(shí)踐中這些部門(mén)往往以低廉的價(jià)格拆遷原居民住宅，對(duì)拆遷人的補(bǔ)償費(fèi)用往往過(guò)低或者違反拆遷安置合同沒(méi)有進(jìn)行有關(guān)補(bǔ)償，這類(lèi)糾紛訴至法院的也很多。對(duì)于補(bǔ)償糾紛的處理，在審理時(shí)，如果拆遷安置合同有約定，應(yīng)按照拆遷安置合同的約定來(lái)處理;沒(méi)有按照合同約定來(lái)履行的一方，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百一十九條：起訴必須符合下列條件：

（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；

（二）有明確的被告；

（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；

（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。

五、拆遷前期，你要做這些事情！

好的開(kāi)始是成功的一半，這是一個(gè)放之四海皆準(zhǔn)的道理，拆遷也不例外。

　一、了解拆遷規(guī)定及拆遷信息

二、該補(bǔ)多少，要心中有數(shù)

三、要學(xué)會(huì)如何保存證據(jù)

　四、妥善處理各類(lèi)征收文件

　　律師提示，單純保管或是置之不理并非妥善處理!在拆遷過(guò)程中收到的征地告知書(shū)，征收公告，土地登記表以及補(bǔ)償安置方案等等，被拆遷首先要做好保存和備份的工作。認(rèn)真閱讀每一份文件，及時(shí)咨詢(xún)律師是否可以進(jìn)行維權(quán)或簽字。我國(guó)的相關(guān)法律規(guī)定對(duì)征收的程序以及應(yīng)當(dāng)公布的征收文件都有明確的規(guī)定，而進(jìn)行維權(quán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)和維權(quán)時(shí)效也有明確的規(guī)定，一旦錯(cuò)過(guò)，對(duì)于被征收人來(lái)說(shuō)十分被動(dòng)。

　　需要簽字的文件，不知是否可簽的文件寧可不簽!但是不簽不等于一味拖延，當(dāng)拒絕簽字后，一定要立即聯(lián)系專(zhuān)業(yè)律師，以防錯(cuò)過(guò)維權(quán)時(shí)效被合法強(qiáng)拆!

　　在征地拆遷工作中，存在著巨大的經(jīng)濟(jì)利益，更是伴隨著不少陷阱，被拆遷人一定要擦亮雙眼，認(rèn)真走好拆遷維權(quán)的每一步!

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投稿：明慧妍

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