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老舊小區(qū)拆遷有宅基地補償嗎，老房子還能拆遷嗎:今日土地征收拆遷補償更新

發(fā)布時間：
2024-10-31 17:51:08
作者：
圣運律師
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老舊小區(qū)拆遷有宅基地補償嗎,老小區(qū)拆遷會給一套房嗎,提到拆遷,人們就想到了“暴富”,這也是理所當然,畢竟拆遷造就了一個又一個的造富神話。就如買彩票一樣,很多人也希望能夠通過拆遷獲得巨大的收益,因此就有不少投資客提前購買了很多老城區(qū)的老房子,

老舊小區(qū)拆遷有宅基地補償嗎，老房子還能拆遷嗎:今日土地征收拆遷補償更新

一、老舊小區(qū)拆遷有宅基地補償嗎,老小區(qū)拆遷會給一套房嗎

提到拆遷,人們就想到了“暴富”,這也是理所當然,畢竟拆遷造就了一個又一個的造富神話。就如買彩票一樣,很多人也希望能夠通過拆遷獲得巨大的收益,因此就有不少投資客提前購買了很多老城區(qū)的老房子,等待著拆遷補償。當然,投資客投資的這種房子如果拆遷了,也只是讓他們獲得不菲收益,并不會讓他們暴富,因為拆遷也是有區(qū)別的。其實社會中出現(xiàn)的拆遷暴富的案例基本上都是城中村拆遷,由于城中村的村民都有自己的宅基地甚至還有土地,所以拆遷時補償?shù)慕痤~和房子都會非常多。像一些城市拆遷城中村,基本上家家戶戶都會直接拆成千萬富翁甚至億萬富翁。但是隨著城鎮(zhèn)的不斷發(fā)展,城中村已經(jīng)越來越少了。

而隨著城中村越來越少,開發(fā)商就盯上了市區(qū)的老房子,又趕上國家棚戶區(qū)改造的政策,加上老城區(qū)拆遷成為了開發(fā)商最熱衷的項目。但是由于老城區(qū)的老房子也是商品房,一棟樓也有六七層,所以拆遷補償政策和城中村拆遷相比會差很多。一般老小區(qū)拆遷的補償標準也就是補償一套或者套安置房,再加一些現(xiàn)金補償。到了2014年后,由于國家為了降低樓市庫存,就開始直接補償現(xiàn)金,讓居民自己再去重新購買商品房居住。雖然看似這種拆遷補償政策不是特別好,但是老城區(qū)的房子本就非常破舊,這樣的拆遷補償不但解決了居民的居住差的問題,還能獲得額外的經(jīng)濟補償,所以很多老舊小區(qū)業(yè)主為了改善居住環(huán)境,也就被迫地同意拆遷。其實對于很多老舊小區(qū)業(yè)主來說,如果不是因為小區(qū)居住環(huán)境太差,他們是不愿意拆遷的。

很多人在這些老小區(qū)里已經(jīng)生活了幾十年,自己的親人、朋友和同事都居住在附近,生活非常安逸。并且這些老小區(qū)都地處市區(qū),不僅交通便捷,周邊基礎配套設施都非常齊全,生活非常便利,還可以享受好的教育、醫(yī)療等福利待遇。可以說,老城區(qū)的這些優(yōu)勢是很多新建商品房無法與之相比的。所以從這方面來看,其實很多老小區(qū)的業(yè)主是不愿意拆遷的,畢竟拆遷的補償也不像城中村拆遷那樣多。現(xiàn)如今,老舊小區(qū)舊改政策來了,就是在不拆遷的情況下來解決老舊小區(qū)的居住環(huán)境差的問題。根據(jù)住建部的公示顯示,在2020年底就要結束最后的棚戶改項目,同時老舊小區(qū)改造工程也已經(jīng)在2020年全面推進了。

那么現(xiàn)在已經(jīng)2021年了,是不是現(xiàn)在拆遷就徹底停止了呢?當然不是,由于2020年停工原因,還有少量的棚戶改項目沒有徹底完工,但是也已經(jīng)接近了尾聲。當然,就算是最后一批棚戶改項目完工了,也不意味著以后拆遷就會徹底停止。那么,希望自己家房子能夠拆遷的人就要注意了,以后這4類房子還有拆遷的可能,看看你家的房子是不是屬于這4類房子。

第一類:城中村

雖然現(xiàn)在大部分城市里的城中村都差不多被拆除完了,但是還是有不少城市里的城中村沒有被拆完,特別是城市規(guī)模比較大的城市,比如武漢、成都等城市。不同于老舊小區(qū)可以改造,城中村由于建設了太多建筑和小產(chǎn)權房,并且這些建筑很多都不符合相關安全質量規(guī)定,不僅存在安全隱患,還影響市容市貌。因此對于城中村,基本上早晚都會被拆掉。就比如筆者武漢的大學同學就是城中村的,在2020年底他們村子就被拆遷掉了,實現(xiàn)了人生逆襲。

第二類:真的有質量問題,存在安全隱患的老小區(qū)房子

對于舊改取代棚戶改拆遷,其實也并不是一刀切、讓所有小區(qū)都開始翻新改造。在住建部公布的舊改小區(qū)中說得很明確,是符合舊改條件的小區(qū),也就是說不符合舊改條件的小區(qū)是不能進行翻新改造的。而對于存在質量問題,存在安全隱患的老舊小區(qū),是不能進行舊改的。國家要解決居民的住房環(huán)境問題,所以對于這類存在安全隱患的房子,也就是危房,最徹底的解決方法還是進行拆遷。所以,如果自己所在小區(qū)的房子真的存在很大安全隱患的話,也沒有必要擔心房子會不會拆遷。拆遷沒有徹底停止,對于這類小區(qū),以后還是會像過去一樣進行拆遷安置。

第三類:地理位置特別好的老舊小區(qū)

其實對于過去的老城區(qū)老舊小區(qū)拆遷,雖然都是開發(fā)商進行拆遷的,但是卻是由政府主導的,政府補貼了大量資金。現(xiàn)如今舊改取代了棚改,開發(fā)商再想拆遷老城區(qū)的老房子就完全需要自己出錢來拆遷了。所以現(xiàn)在想讓開發(fā)商拆遷老城區(qū)的房子,開發(fā)商只可能看中那些地理位置特別好的老小區(qū),也只有地理位置好的小區(qū),開發(fā)商才能通過拆遷獲得收益。因此在未來,對于地理位置特別好的老舊小區(qū),還有拆遷的可能。

第四類:影響市政規(guī)劃的老舊小區(qū)

對于老舊小區(qū)來說,這是目前最容易拆遷的一類老舊小區(qū),僅筆者所見的,就有不下十幾個老舊小區(qū)在最近兩年因為影響修建地鐵被拆除了。其實不僅僅是對于影響修建地鐵會拆除老舊小區(qū),對于修建公路、鐵路、車站、公園、學校、醫(yī)院等市政工程,都會拆除周邊影響工程的小區(qū)。特別是在市區(qū),由于過去的市政規(guī)劃設計已經(jīng)跟不上現(xiàn)在的城市發(fā)展,一旦有市政工程施工,就會有不少小區(qū)會影響工程建設,這些小區(qū)也就會被拆遷。

其實不管是舊改政策還是棚戶改政策都是為了改善居民的居住環(huán)境問題,而棚戶改拆遷已經(jīng)實施多年,大部分需要拆遷的房子也都差不多拆了。如果繼續(xù)大規(guī)模拆遷,不僅會促進房價的上漲,還會造成大量社會資源浪費。最后,雖然棚戶改政策結束,但是也并不意味著以后就不再拆遷,對于以上4類房子,以后還有拆遷的可能性。所以期望自己家房子能夠拆遷的人,可以看看自家房子是否屬于以上4類房子。

二、老房子還能拆遷嗎

當然可以了，但也是有限制的，不是誰都可以修葺房子的。只有你具備了一定的條件，這才可以修建。

農(nóng)村宅基地所有權歸村集體所有，也就是歸國家所有。本村村民擁有的是宅基地的使用權，當宅基地上的老房子破爛不堪時，是可以向村委會申請重新修建的，現(xiàn)在農(nóng)村舊房、危房改造國家也是支持的，根據(jù)改造面積的不同，還會額外給予一些補助，不過每個地方的政策是不一樣的，最好是向當?shù)氐拇逦瘯稍兿隆＿@是很簡單的事情，沒有想象中那么復雜。

一、宅基地地同村人是否能轉讓

農(nóng)村宅基地的所有權屬于國家所有，使用權歸村民所有，所以，原則上農(nóng)村宅基地是不可以買賣的，但可以在同一集體經(jīng)濟組織內部的成員中轉讓。

根據(jù)國家《土地管理法》規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準；

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地將不予批準。

農(nóng)村村民的房屋是私有財產(chǎn)，村民可以依法處置。國家保護私有房屋合法買賣，繼承、贈與等權利。

因房屋和宅基地連同一體，不可分離，所以，宅基地使用權必須連同房屋一并轉移。

宅基地轉移必須要到縣級國土資源管理部門去辦理過戶手續(xù)房屋所有權的變動，然后到縣級人民政府房屋管理部門進行房屋登記。有一點需要提醒，那就是單純的宅基地是不可以買賣的，只是買了宅基地上的房屋，如果將來重建必須向村委會重新提出申請，不過只要房屋不倒，買主就可以長期使用。

宅基地屬于農(nóng)民集體所有。是集體無償劃撥給農(nóng)民建房的，農(nóng)民只有使用權，沒有處分權。宅基地不是私有財產(chǎn)，不能買賣。《土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。第八條農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

二、農(nóng)村宅基地拆遷如何補償

1、農(nóng)村的宅基地和房屋拆遷是分開補償。“分開補償”，是指土地補償和地上附著物補償?shù)姆蛛x。農(nóng)村宅基地產(chǎn)權歸村集體所有，由村集體分配給村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆遷的時候，有兩種補償。

一是宅基地補償，二是房屋補償。由于宅基地的產(chǎn)權屬于村集體，因此，這部分補償歸村集體所有，不會直接給宅基地使用人。而房屋的產(chǎn)權屬于村民私有，因此房屋補償歸村民所有。村民的宅基地被征收后，如果沒有其他宅基地，那么村集體要給村民重新分配宅基地，讓村民在新的宅基地上建房子。

2、土地補償?shù)臉说氖峭恋厥褂脵啵话惴譃?種形式：一是貨幣補償，二是置換補償。貨幣補償就是根據(jù)相關補償標準，對你的宅基地按每平方米多少錢直接付錢給你；置換補償就是在規(guī)劃的安置區(qū)域按不同低價折換成多少平方米進行安置。

房屋及地上附著物的補償，這個補償?shù)臉说氖俏锂a(chǎn)所有權，包含所有的房屋、構筑物、相關設施、樹木蔬果等等，這項補償一般就只有貨幣補償一種補償方式了。

3、房屋拆遷補償價由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構成。計算公式為：房屋拆遷補償＝宅基地區(qū)位補償價X宅基地面積＋被拆遷房屋重置成新價。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。

三、老小區(qū)拆遷怎么補償房子

老小區(qū)拆遷一般采取貨幣安置，拆遷進入公示期后，政策上都會有明確規(guī)定的。貨幣安置是以你的原房屋面積為計算基礎，對你的實際面積進行換算，具體換算方法根據(jù)地區(qū)不同而不同，換算后的面積乘每平的價格，就是拆遷所得的賠償。

一、拆遷補償?shù)姆绞?/p>

1、貨幣補償

貨幣補償是通過不同的法定依據(jù)由專業(yè)的評估機構對被拆遷房屋進行專業(yè)的估價，生成有據(jù)可循的多元組成的補償金額。以下介紹三種法定評估依據(jù)：

市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權置換

產(chǎn)權置換也被稱作產(chǎn)權調換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產(chǎn)權房屋調換。

產(chǎn)權置換分為兩種形式：

異地安置：是指由于開發(fā)商項目不涉及住宅或由于該地塊容積率原因，不能進行回遷安置，只能選擇在其他地塊上新建安置房，再通過產(chǎn)權的增減盡量以等價價值做到產(chǎn)權置換。

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權置換比例完成回遷安置。

附：目前我國各大城市在拆遷補償上都有設定人均最低面積，如上海人均最低面積為22㎡，所以拆遷安置。

3、結合型補償

顧名思義，這種補償方式就是指既給貨幣補償又給產(chǎn)權置換。

由于我國城市化進程與其他諸多客觀因素，導致房價和地價的虛高，因此造成了諸多不能夠單單用貨幣補償或者產(chǎn)權置換解決的問題，所以就出現(xiàn)了貨幣補償和產(chǎn)權置換相結合的補償方式。

二、根據(jù)西安拆遷商戶賠償政策拆遷補償方式有哪些

房屋拆遷補償有貨幣補償和房屋產(chǎn)權調換兩種方式。

1、貨幣補償

(1)市場評估價：是指被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格，是由符合規(guī)定的專業(yè)估價機構，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。

(2)商品房交易均價：是指同區(qū)域、同類型普通住宅商品房交易平均價格，由相關部門每季度定期匯總測定并公布。

(3)重置價：是指由估價機構采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，判定出重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。

上述三種價格都是拆遷補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)，但用途各有不同，在不同情形下分別適用。

2、產(chǎn)權置換

(1)產(chǎn)權置換也被稱作產(chǎn)權調換，根據(jù)評估方法不同，有兩種置換方式。價值標準產(chǎn)權置換指的是依照法定程序，通過對被拆遷人房屋的產(chǎn)權價值進行評估，之后再以新建房屋的產(chǎn)權予以價值的等價置換。面積標準產(chǎn)權置換指的是以房屋建筑面積為基礎，在應安置面積內不結算差價的異地產(chǎn)權房屋調換。

(2)產(chǎn)權置換分為兩種形式：

回遷安置：是指開發(fā)商拆遷重建項目能夠完成回遷安置，通過產(chǎn)權置換比例完成回遷安置。

三、安置房拆遷有沒有賠償

拆遷安置房補償由于地區(qū)不同、同一地區(qū)區(qū)位價值也不同，補償標準也不相同。1、相關的房屋進行拆遷補償，拆遷工作統(tǒng)一由地方政府委托相關單位辦理拆遷事宜。2、當?shù)卣畱斒孪劝l(fā)出拆遷公告和補償標準的公告，被征收人如果不同意補償?shù)姆绞胶蛿?shù)額等，可以協(xié)商處理，協(xié)商不成的可以提起行政訴訟，要求法院予以裁決。3、建議到當?shù)卣嚓P部門了解有關拆遷安置的有關文件。有照房和無照房補償金額是不一樣的，補償時將對產(chǎn)權人補償，也就是你一定要確保產(chǎn)權證上時你的名字，現(xiàn)在很多棚戶區(qū)改造的房屋有幾種情況：一是就地安置，就是在所拆房屋地點安置，采取拆一還一政策，就是會在原地分給你一套房子，超出的面積按照成本價補差價。二是異地安置，也就是在你被拆遷房以外的區(qū)域進行安置。三是貨幣安置，就是按照當?shù)匮a償政策，每平米給與被拆遷人一定數(shù)額的貨幣進行安置。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六條為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。

四、老小區(qū)拆遷如何賠償

全國各地沒有統(tǒng)一的拆遷標準，房屋拆遷賠償標準為：

(1)房屋拆遷補償差價就是指合法擁有房產(chǎn)評估價格加上房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額減去被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格

(2)房屋拆遷貨幣補償就是合法擁有房產(chǎn)評估價格加上房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。你可以咨詢當?shù)夭疬w辦。

一、房屋拆遷補償安置表

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

(一)房屋拆遷補償計算標準

(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費計算標準

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

最后有幾點需要溫馨提醒：

1、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;

3、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。

二、城區(qū)拆房賠償標準

房屋拆遷賠償標準及補償方式如下：一、房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。二、房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產(chǎn)權的房屋的評估價格。

【本文關聯(lián)的相關法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三、老小區(qū)房子拆遷賠償怎么算的

法律主觀：拆遷老小區(qū)的補償方法是：以建設用地使用權證書、國土部門房屋測繪數(shù)據(jù)為基礎補償，或者以房屋所有權證書載明的建筑面積、被拆遷地區(qū)房屋市場評估價值為基礎補償。補償包括對房屋本身價值的補償，搬遷費、臨時安置費，因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償以及地方政策制定的獎勵。

法律客觀：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。