一、拆遷補(bǔ)償事關(guān) 講話,達(dá)成的談判會(huì)議紀(jì)要是否具有合同效力

會(huì)議紀(jì)要是否具有法律效力，需要情況而決定：要注重區(qū)分每個(gè)案件的具體情況，政府會(huì)議紀(jì)要只是載體，無論是以會(huì)議紀(jì)要或者是以會(huì)議決定、書面報(bào)告等形式出現(xiàn)，關(guān)鍵是看雙方當(dāng)事人是否通過會(huì)議紀(jì)要等載體，明確表達(dá)出雙方已達(dá)成一致的意思表示，該意思表示必須是明示的、確定的、可執(zhí)行的，且會(huì)議紀(jì)要必須經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收或者當(dāng)事人在會(huì)議記錄上簽字認(rèn)可，即會(huì)議紀(jì)要已完全具備有效民事協(xié)議所具備的要件，在此情況下，方可認(rèn)定會(huì)議紀(jì)要對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。否則，其對當(dāng)事人不具有約束力。

會(huì)議紀(jì)要是指用于記載、傳達(dá)會(huì)議情況和議定事項(xiàng)的法定公文。它不同于會(huì)議記錄，會(huì)議記錄是一種客觀的紀(jì)實(shí)材料，對企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體都適用。會(huì)議紀(jì)要有以下幾種類型：辦公會(huì)議紀(jì)要、工作會(huì)議紀(jì)要、協(xié)調(diào)會(huì)議紀(jì)要、研討會(huì)議紀(jì)要。

會(huì)議紀(jì)要的特點(diǎn)：

1、內(nèi)容的紀(jì)實(shí)性。會(huì)議紀(jì)要如實(shí)地反映會(huì)議內(nèi)容，它不能離開會(huì)議實(shí)際搞再創(chuàng)作，否則，就會(huì)失去其內(nèi)容的客觀真實(shí)性。

2、表達(dá)的提要性。會(huì)議紀(jì)要是根據(jù)會(huì)議情況綜合而成的，因此，撰寫會(huì)議紀(jì)要時(shí)應(yīng)圍繞會(huì)議主旨及主要成果來整理、提煉和概括，重點(diǎn)應(yīng)放在介紹會(huì)議成果，而不是敘述會(huì)議的過程。

3、稱謂的特殊性。會(huì)議紀(jì)要一般采用第三人稱寫法。由于會(huì)議紀(jì)要反映的是與會(huì)人員的集體意志和意向，常以“會(huì)議”作為表述主體，使用“會(huì)議認(rèn)為”、“會(huì)議指出”、“會(huì)議決定”、“會(huì)議要求”、“會(huì)議號(hào)召”等慣用語。

承諾書一般是否具有合同的法律效力?

承諾書實(shí)際上是合同的一種，當(dāng)然具有法律效力，但是，有效的承諾書必須同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：

1、是當(dāng)事人真實(shí)意愿的反映。

2、沒有違反相關(guān)法律規(guī)定。

3、沒有侵犯他人利益。

承諾書實(shí)際上是合同的一種，當(dāng)然具有法律效力，但是，有效的承諾書必須同時(shí)滿足以下以個(gè)條件：

1、承諾書的作出是當(dāng)事人真實(shí)意愿的反映。反映的是當(dāng)事人內(nèi)心真實(shí)意思的表達(dá)，不能被強(qiáng)迫或威脅或利誘、欺騙等。

2、不能違反相關(guān)法律規(guī)定。承諾書的內(nèi)容必須合乎法律的規(guī)定，不能違反法律或行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，否則可能導(dǎo)致承諾書無效。

3、沒有侵犯他人合法利益。承諾人只能基于自己有權(quán)處分的物進(jìn)行處分，而不能因此侵犯到了他人的合法利益。

4、承諾書的內(nèi)容沒有違反公序良俗原則。

也只有是當(dāng)事人真實(shí)意愿的表達(dá)，且沒有違法法律相關(guān)規(guī)定和沒有侵犯他人利益的承諾書才算有效，才會(huì)受到法律的保護(hù)。

口頭承諾一般具有法律效力。承諾是受要約人同意要約的意思表示。承諾要具備以下五個(gè)要件：

1、承諾只能由受要約人作出；

2、承諾必須向要約人作出承諾的通知，但是存在一個(gè)例外：根據(jù)交易習(xí)慣或者要約要求作出承諾的行為；

3、承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致；

4、承諾必須在承諾期限內(nèi)到達(dá)要約人；

5、承諾必須表明受要約人決定與要約人訂立合同。

效力待定合同是否要履行?

效力待定的合同在一般情況下是要履行的，法定期限內(nèi)相對人未追認(rèn)或拒絕追認(rèn)的除外。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，效力待定的合同，若相對人在法定期限內(nèi)未追認(rèn)或拒絕追認(rèn)的，歸于無效，若予以追認(rèn)的，則合同繼續(xù)生效，當(dāng)事人需繼續(xù)履行相關(guān)義務(wù)。

效力待定合同是指合同成立后，因行為人民事行為能力的欠缺而使合同的效力處于不確定狀態(tài)，有待合同權(quán)利和義務(wù)的承受人進(jìn)行追認(rèn)，追認(rèn)之后即成為有效合同，不予追認(rèn)則為無效合同。

效力待定合同的判定標(biāo)準(zhǔn)：

1、無行為能力人所訂立之合同；

2、限制行為能力人締結(jié)的合同；

3、無代理權(quán)人以被代理人名義締結(jié)的合同。

效力待定的合同主要有以下三類：

一是限制民事行為能力人訂立的合同；

二是無權(quán)代理人以本人名義訂立的合同；

三是無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)而訂立的合同。

此三類合同分別是由于有關(guān)當(dāng)事人缺乏締約能力、缺乏定立合同的資格或缺乏處分能力造成的，如果給有關(guān)權(quán)利人賦予承認(rèn)權(quán)，使之能夠以其利益判斷做出承認(rèn)而使合同有效或者拒絕而使合同無效，往往是有利于權(quán)利人的利益，有利于促進(jìn)交易的。因此，將這類合同規(guī)定為效力待定合同，是符合權(quán)利人的意志和利益的。無行為能力人所訂立之合同是其中之一。

無民事行為能力人除可以訂立某些與其年齡相適應(yīng)的細(xì)小的日常生活方面的合同外，對其他的合同，必須由其法定代理人代理訂立。一般來說，由無民事行為能力人所訂立的除細(xì)小的日常生活方面以外的合同，必須經(jīng)過其法定代理人事先允許或事后承認(rèn)才能生效。

什么是合同的效力?

合同效力，指依法成立受法律保護(hù)的合同，對合同當(dāng)事人產(chǎn)生的必須履行其合同的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。這個(gè)“法律效力”不是說合同本身是法律，而是說由于合同當(dāng)事人的意志符合國家意志和社會(huì)利益，國家賦予當(dāng)事人的意志以拘束力，要求合同當(dāng)事人嚴(yán)格履行合同，否則即依靠國家強(qiáng)制力，要當(dāng)事人履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任。

合同的效力，有狹義概念與廣義概念之分。

狹義的合同的效力，是指有效成立的合同，依法產(chǎn)生了當(dāng)事人預(yù)期的法律效果。依合同法的建構(gòu)邏輯，合同的訂立是規(guī)范締約當(dāng)事人之間如何達(dá)成合意，合同的效力則是進(jìn)一步規(guī)范當(dāng)事人的合意應(yīng)具有怎樣的法律效力。合同自由是合同法的基本原則和靈魂，只要當(dāng)事人間的合意不違反國家法律的規(guī)定，當(dāng)事人的意志即發(fā)生法律效力。一般而言，我們所講的合同的效力，通常指的是狹義的效力概念。

廣義的合同的效力,則是泛指合同所產(chǎn)生的所有司法效果。在合同法上，不僅有效成立的合同能產(chǎn)生一定的法律效果，無效的合同、效力待定的合同、可撤銷的合同,也會(huì)產(chǎn)生一定的法律效果，附條件或附期限的合同在條件或期限成就前也具有一定的法律效力。廣義的合同的效力,還可以包括有效的合同違反時(shí)所產(chǎn)生的法律效果。依法成立的合同對當(dāng)事人具有法律拘束力,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行其所承擔(dān)的義務(wù)，如果當(dāng)事人不履行其義務(wù),應(yīng)依法承擔(dān)民事責(zé)任。此一責(zé)任的產(chǎn)生雖然不是當(dāng)事人所預(yù)期的效果,但也是基于合同所產(chǎn)生的，應(yīng)屬于廣義的合同的效力的范疇。

附條件合同效力的法律規(guī)定有啥?

對附條件合同效力法律的規(guī)定有：當(dāng)事人約定附條件的合同自約定的條件滿足時(shí)生效。依法成立的合同，自成立時(shí)生效，但是法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定，合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)等手續(xù)的，辦理手續(xù)后生效。

所謂條件，是指當(dāng)事人以將來客觀上不確定的事實(shí)，作為決定法律行為效力的附款。條件是法律行為的附款，條件是決定法律行為效力的附款，條件是以將來客觀上不確定事實(shí)為內(nèi)容的附款。這里的所謂附條件法律行為不同于附條件買賣，即買賣標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移附條件。

條件，根據(jù)其決定法律行為為效力的發(fā)生或消滅的作用可分為停止條件和解除條件。以條件事實(shí)的發(fā)生或不發(fā)生為標(biāo)準(zhǔn)可分為積極條件和消極條件。條件的成就，是指作為條件內(nèi)容的事實(shí)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)。條件的成就是決定法律行為是否生效是否失效的問題，因此事關(guān)當(dāng)事人的利益。條件成就的效力，在于決定法律行為效力的發(fā)生或消滅。

期限，是指當(dāng)事人以將來客觀確定到來的事實(shí)，作為決定法律行為效力的附款，期限是法律行為的附款，是限制法律行為效力的附款，是以將來確定事實(shí)的到來為內(nèi)容的附款。這里的期限與法律行為的履行期限是有區(qū)別的，履行期限是基于已生效法律行為所負(fù)義務(wù)的履行所加的時(shí)間限制。

合同效力要件和效力類型是什么?

合同一般分為有效、無效、可撤銷或效力待定等情形。有效合同是指具備了合同的生效要件，能夠產(chǎn)生合同當(dāng)事人預(yù)期法律效果的情形；無效合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其嚴(yán)重欠缺有效要件，在法律上不按當(dāng)事人之間的合約賦予其法律效力。效力待定合同，是指已成立的合同因欠缺一定的生效要件，其生效與否尚未確定，須經(jīng)過補(bǔ)正方可生效，在一定的期限內(nèi)不予補(bǔ)正則視為無效的合同。

一般來說合同想要有效需要滿足以下要件：

1、意思表示真實(shí)，體現(xiàn)了當(dāng)事人的自愿原則；

2、不違反法律或者社會(huì)公共利益；

3、合同標(biāo)的須確定而具體；

4、行為人具有相應(yīng)的民事行為能力。

合同無效的情形有：

(1)訂立合同主體不合格；

(2)訂立合同內(nèi)容不合法，表現(xiàn)為：

①違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同，無效；

②違反社會(huì)公共利益的合同，無效；

③惡意串通，損害國家、集體或三人利益的合同，無效；

④以合法形掩蓋非法目的合同，無效。

(3)意思表示不真實(shí)的合同，即意思表示有瑕疵；

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。

有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

效力待定合同情況有下列幾種：

1.行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同。

2.限制民事行為能力人簽訂的合同。

3.無權(quán)處分人簽訂的合同。

該內(nèi)容由 陳沖陽律師 和 律說律答 共創(chuàng)回答

二、談判會(huì)議紀(jì)要是否具有合同效力

一、談判會(huì)議紀(jì)要是否具有合同效力

這個(gè)不可一概而論。滿足一定條件的會(huì)議紀(jì)要具有合同的效力。

如果雙方均在《會(huì)議紀(jì)要》上予以簽字并加蓋公章確認(rèn)，該《會(huì)議紀(jì)要》的內(nèi)容符合相關(guān)合同的特征，應(yīng)屬于合同性質(zhì)，是雙方真實(shí)的意思表示，并且不違反法律相關(guān)規(guī)定的，則具有合同效力。

《民法典》

第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

(一)行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;

(二)意思表示真實(shí);

(三)不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、合同的效力有哪些

1、有效合同。

所謂有效合同，是指依照法律的規(guī)定成立并在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力的合同。從目前現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，都沒有對合同有效規(guī)定統(tǒng)一的條件。但是我們從現(xiàn)有法律的一些規(guī)定還是可以歸納出作為一個(gè)有效合同所應(yīng)具有共同特征。主要應(yīng)具有以下條件：行為人具有相應(yīng)的民事行為能力;意思表示真實(shí);內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益。

2、無效合同。

無效合同是相對有效合同而言的，它是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)或公共利益，因此被確認(rèn)無效。并由此而推斷其主要特征有：違法性;無效合同的不得履行性;無效合同自始無效;無效合同自然無效，無須當(dāng)事人主張而可由法院或仲裁機(jī)構(gòu)主動(dòng)審查。并指出了無效合同由于沒有法律約束力，因此應(yīng)不屬于合同的范疇。另外有的學(xué)者認(rèn)為無效合同是指不具備合同的有效要件且不能補(bǔ)救，對當(dāng)事人自始即不應(yīng)具有法律約束力的應(yīng)由國家予以取締的合同。并據(jù)此認(rèn)為其存在以下三個(gè)特征或要件：不具備合同的有效要件且不能補(bǔ)救;對當(dāng)事人自始不應(yīng)發(fā)生法律效力;由國家予以取締。

3、效力待定的合同。

所謂效力待定的合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合法律有關(guān)生效要件的規(guī)定，因此其發(fā)生效力與否尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)或追認(rèn)才能生效。

主要包括三種情況：一是無行為能力人訂立的和限制行為能力人依法不能獨(dú)立訂立的合同，必須經(jīng)其法定代理人的承認(rèn)才能生效;二是無權(quán)代理人以本人名義訂立的合同，必須經(jīng)過本人追認(rèn)，才能對本人產(chǎn)生法律拘束力;三是無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利而訂立的合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，合同無效。

4、可撤銷的合同。

可撤銷合同，是指當(dāng)事人在訂立合同的過程中，由于意思表示不真實(shí)，或者是出于重大誤解從而作出錯(cuò)誤的意思表示，依照法律的規(guī)定可予以撤銷的合同。一般認(rèn)為，可撤銷合同的主要原因是：

(1)、締約當(dāng)事人意思表示不真實(shí)。這其中包括重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫或乘人之危等情形。

(2)、合同是否撤銷必須由享有撤銷權(quán)的一方當(dāng)事人提出主張時(shí)，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)才能予以撤銷，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)一般是不能依職權(quán)主動(dòng)來予以撤銷的。這一點(diǎn)似乎更有強(qiáng)調(diào)的必要。在司法實(shí)踐中，很多法院就不管當(dāng)事人是否提出這一請求或主張就直接依職權(quán)來撤銷了合同，實(shí)在是有越權(quán)之嫌。當(dāng)事人請求變更的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。由此可見，撤銷權(quán)是享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人一方的一項(xiàng)權(quán)利，該當(dāng)事人既可以依法主張，當(dāng)然也可以依法予以放棄，這也充分地體現(xiàn)當(dāng)事人的意愿。

(3)、合同在撤銷前應(yīng)為有效。合同自通知到達(dá)對方時(shí)解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。也就是說合同解除的意思表示只要到達(dá)了對方即告解除，所以很多學(xué)者普遍認(rèn)為合同的解除權(quán)應(yīng)屬形成權(quán)。但合同的撤銷卻在法院或仲裁機(jī)構(gòu)依法作出認(rèn)定后才能發(fā)生法律效力，所以筆者不同意把合同撤銷權(quán)當(dāng)作一種形成權(quán)，而是認(rèn)為其應(yīng)屬于一種請求權(quán)，只有享有撤銷請求權(quán)的當(dāng)事人主張或行使這一權(quán)利時(shí)，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)才可對此請求作出判斷、認(rèn)定和處理。以上就是我們關(guān)于合同的效力有哪些所做的法律解答。

三、談判會(huì)議紀(jì)要是否具有合同效力,合同的效力有哪些

一、談判會(huì)議紀(jì)要是否具有合同效力

這個(gè)不可一概而論。滿足一定條件的會(huì)議紀(jì)要具有合同的效力。如果雙方均在《會(huì)議紀(jì)要》上予以簽字并加蓋公章確認(rèn)，該《會(huì)議紀(jì)要》的內(nèi)容符合相關(guān)合同的特征，應(yīng)屬于合同性質(zhì)，是雙方真實(shí)的意思表示，并且不違反法律相關(guān)規(guī)定的，則具有合同效力。《民法典》第一百四十三條具備下列條件的民事法律行為有效：

（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

（二）意思表示真實(shí)；

（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。

二、合同的效力有哪些

1、有效合同。

所謂有效合同，是指依照法律的規(guī)定成立并在當(dāng)事人之間產(chǎn)生法律約束力的合同。

從目前現(xiàn)有的法律規(guī)定來看，都沒有對合同有效規(guī)定統(tǒng)一的條件。

但是我們從現(xiàn)有法律的一些規(guī)定還是可以歸納出作為一個(gè)有效合同所應(yīng)具有共同特征。

主要應(yīng)具有以下條件：

行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；

意思表示真實(shí)；

內(nèi)容不違反法律或者社會(huì)公共利益。

2、無效合同。

無效合同是相對有效合同而言的，它是指合同雖然成立，但因其違反法律、行政法規(guī)或公共利益，因此被確認(rèn)無效。

并由此而推斷其主要特征有：

違法性；

無效合同的不得履行性；

無效合同自始無效；

無效合同自然無效，無須當(dāng)事人主張而可由法院或仲裁機(jī)構(gòu)主動(dòng)審查。

并指出了無效合同由于沒有法律約束力，因此應(yīng)不屬于合同的范疇。

另外有的學(xué)者認(rèn)為無效合同是指不具備合同的有效要件且不能補(bǔ)救，對當(dāng)事人自始即不應(yīng)具有法律約束力的應(yīng)由國家予以取締的合同。

并據(jù)此認(rèn)為其存在以下三個(gè)特征或要件：

不具備合同的有效要件且不能補(bǔ)救；

對當(dāng)事人自始不應(yīng)發(fā)生法律效力；

由國家予以取締。

3、效力待定的合同。

所謂效力待定的合同，是指合同雖然已經(jīng)成立，但因其不完全符合法律有關(guān)生效要件的規(guī)定，因此其發(fā)生效力與否尚未確定，一般須經(jīng)有權(quán)人表示承認(rèn)或追認(rèn)才能生效。

主要包括三種情況：

一是無行為能力人訂立的和限制行為能力人依法不能獨(dú)立訂立的合同，必須經(jīng)其法定代理人的承認(rèn)才能生效；

二是無權(quán)代理人以本人名義訂立的合同，必須經(jīng)過本人追認(rèn)，才能對本人產(chǎn)生法律拘束力；

三是無處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)權(quán)利而訂立的合同，未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，合同無效。

4、可撤銷的合同。

可撤銷合同，是指當(dāng)事人在訂立合同的過程中，由于意思表示不真實(shí)，或者是出于重大誤解從而作出錯(cuò)誤的意思表示，依照法律的規(guī)定可予以撤銷的合同。

一般認(rèn)為，可撤銷合同的主要原因是：

(1)、締約當(dāng)事人意思表示不真實(shí)。

這其中包括重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫或乘人之危等情形。

(2)、合同是否撤銷必須由享有撤銷權(quán)的一方當(dāng)事人提出主張時(shí)，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)才能予以撤銷，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)一般是不能依職權(quán)主動(dòng)來予以撤銷的。

這一點(diǎn)似乎更有強(qiáng)調(diào)的必要。

在司法實(shí)踐中，很多法院就不管當(dāng)事人是否提出這一請求或主張就直接依職權(quán)來撤銷了合同，實(shí)在是有越權(quán)之嫌。

當(dāng)事人請求變更的，人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)不得撤銷。

由此可見，撤銷權(quán)是享有撤銷權(quán)的當(dāng)事人一方的一項(xiàng)權(quán)利。

四、合同簽訂之前的談判

一、購房者常用的談判技巧

聰明的購房者在購房過程中逐漸摸索出一套談判的技巧，這些行之有效的方法，值得其他購房者借鑒。

1、多聽、多看、多問：到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多問（可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊追不舍，不要輕易放過。

2、沉默是金：有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼后加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動(dòng)。所以購房者在洽談時(shí)要盡量沉默是金，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底脾過早亮出，始終站在比較有利的位置。

3、敢于說不：優(yōu)秀的銷售員往往會(huì)提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會(huì)說不。不！我需要足夠的時(shí)間考慮，不！我還需要回家和家人商量，不！購房是我畢生的大事，我還需從長計(jì)議。

4、分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同時(shí)間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。

5、不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時(shí)，你要冷靜地想想為什么。如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價(jià)沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。

6、不要輕信漲價(jià)：經(jīng)常會(huì)碰到購房者說：我的房于是漲價(jià)前買到的。目前流行的銷售技巧中漲價(jià)成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真漲，其次看一下漲多少，有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。

7、不要沖動(dòng)搶購：購房是人生大事，誰也不會(huì)感情用事地去搶購。當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)搶購現(xiàn)象時(shí)，購房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信搶購，多坐一會(huì)兒，看個(gè)究竟。

8、不怕欠人情：有時(shí)我們會(huì)因?yàn)殇N售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了人情，而在談判中不斷讓步。其實(shí)顧客永遠(yuǎn)是上帝，要確立心理上的優(yōu)勢，不怕欠人情。

二、購房者如何掌握談判技巧

1、沒有得到某個(gè)交換條件，永遠(yuǎn)不要輕易讓步

這就是說不要輕易讓步，或者未經(jīng)充分討論就讓步。太容易得到的讓步對任何人而言絕不會(huì)像努力奮斗得來的讓步一樣令人有滿足感和成就感。

3、如果對方聲稱由于某個(gè)原則使某個(gè)問題是不能妥協(xié)時(shí)，不要輕易相信他的話。比如，許多銷售人員在聽到購房者要求變更其單方填好的合同條款時(shí)，往往聲稱，其沒有權(quán)利改變合同內(nèi)容，因?yàn)楹贤瑮l款是其公司研究后決定的，如果條款需要更改，需要開董事會(huì)研究等等。

如開發(fā)商對客戶王女士說，公司規(guī)定對所有采用組合貸款付款的客房，最多給予九五折的價(jià)格優(yōu)惠，但王女士鍥而不舍，終于取得九二折優(yōu)惠，比一次性付款優(yōu)惠還更多。再如，張先生認(rèn)為，開發(fā)商事先訂好的逾期交房的違約金日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)太低，要求定為日萬分之四，銷售小姐堅(jiān)持說合同內(nèi)容無法更改，除非董事會(huì)研究。張先生始終堅(jiān)持萬分之四，并表示萬分之二根本不具備懲罰作用，罰息還不及銀行同期貸款利率高，而合同其他條款基本達(dá)成了一致，在張先生表示遺憾并準(zhǔn)備離開時(shí)，開發(fā)商終止做出讓步，并違約標(biāo)準(zhǔn)改為日萬分之四。

4、一次不能讓步過大

如果買方一次就做大筆金額的讓步，會(huì)因此引起賣方對價(jià)格的堅(jiān)持。所以，買方在讓步時(shí)必須步步為營。一次只做少許讓步的話，結(jié)果也較有利。

三、明白銷售人員常用的銷售策略

1、采用說不知道的策略

營銷人員在遇到有備而來的購房者時(shí)常用此法。在談判過程中面對比較棘手或想正面回避的問題，常以不知道、不太懂、不了解等來加以回避，使對方的問題沒法深入下去，同時(shí)以一種低調(diào)來減少對手的防御。

2、以合理化的理由拒絕降價(jià)

在買賣未成交前，如果買主要求降價(jià)或提出其他額外優(yōu)惠條件時(shí)，對方常會(huì)苦著臉舉出一大堆不能降價(jià)的理由，這些理由聽起來都很合理。其實(shí)有的時(shí)候，這是賣方利用買主對產(chǎn)品知識(shí)的缺乏而運(yùn)用的策略。也就是說，表面上看起來已經(jīng)是底價(jià)了，而事實(shí)上，賣主心中還有另外一個(gè)價(jià)，只要你能攻破前面的價(jià)格，則往往會(huì)有一段不菲的差價(jià)或優(yōu)惠。

3、議向書策略

談判中銷售人員可能和你簽訂購房意向書協(xié)議，告之購房者交同千元訂金，為預(yù)購人保留房屋，價(jià)格再進(jìn)行商議。一旦購房人將訂金交付，往往會(huì)陷入被動(dòng)地位。此部分內(nèi)容本書已在第二章講述。

4、面子策略

中國人最講究個(gè)面子，所謂士可殺不可辱。在購房談判中，營銷人員會(huì)努力迎合顧客的心理，對顧客一知半解的房地產(chǎn)知識(shí)予以稱贊，于是顧客在虛榮心的極大滿足中時(shí)常會(huì)忽略對房屋的一些重要細(xì)節(jié)和問題的考察而簽下日后有可能后悔的合同。

5、假購策略。

五、合同訂立過程中，是否可以通過談判解決爭議？

法律分析：在合同訂立過程中，雙方當(dāng)事人在履行誠實(shí)信用原則的前提下，有權(quán)通過談判解決爭議。談判解決爭議是一種有效的解決爭議的方式，可以節(jié)省時(shí)間和成本，并且有助于維護(hù)當(dāng)事人的關(guān)系。但是，如果雙方當(dāng)事人無法通過談判達(dá)成一致協(xié)議，可以通過法律途徑解決爭議。

法律依據(jù)：

1.《中華人民共和國合同法》第九條“當(dāng)事人訂立、履行合同應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。”

2.《中華人民共和國合同法》第十四條“當(dāng)事人可以就合同約定的內(nèi)容約定不同的條款。”

3.《中華人民共和國合同法》第四十六條“當(dāng)事人一方未履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

4.《中華人民共和國合同法》第六十六條“當(dāng)事人因合同糾紛達(dá)成和解協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。”

5.《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零四條“人民法院辦理合同糾紛案件，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的請求和合同約定，確認(rèn)合同的效力，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益。”

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投稿：明宸

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