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拆遷補償產權調換，拆遷補償安置采用產權調換方式有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

發布時間：
2024-11-07 10:25:31
作者：
圣運律師
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拆遷補償產權調換,拆遷補償安置采用產權調換方式有哪些,拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。實行產權調換，必須滿足以下幾方面的法律要求：1、拆遷人是安置房的所有權人。在產權調換法律關系中，被拆遷人因產權調換而取得新調換房屋

拆遷補償產權調換，拆遷補償安置采用產權調換方式有哪些:今日拆遷補償法律在線咨詢

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一、拆遷補償產權調換,拆遷補償安置采用產權調換方式有哪些

拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。實行產權調換，必須滿足以下幾方面的法律要求：

1、拆遷人是安置房的所有權人。

在產權調換法律關系中，被拆遷人因產權調換而取得新調換房屋的所有權，并作為對價將被拆遷房屋的所有權轉讓給拆遷人。所以，作為拆遷人來講，如果采用產權調換的方式安置被拆遷人，其首先要對供調換的房屋享有所有權，否則無法實現真正意義上的產權調換。

2、安置房必須符合國家質量安全標準。

在產權調換中，調換房的質量和性能直接關系被拆遷人的利益，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

3、以房屋市場評估價為計算差價的依據。

由于安置房與被拆遷房在面積、位置、結構等方面存在差異，所以實行產權調換的，必須以房地產市場評估價格作為計算依據，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

一、商品房拆遷補償標準拆遷補償標準怎么算

房屋拆遷貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。拆建單位依照規定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金，一般包括以下內容：（1）房屋補償費，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。（2）周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月給予補貼。（3）停產停業損失補償，因房屋拆遷造成停產停業損失的，也要按實際損失價值進行補償。

二、具體補償方式

（一）補償方式

房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。

1、貨幣補償是指拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。貨幣補償的金額，按照被拆除房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

2、房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。也就是說以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋進行產權交換，被拆遷人失去了被拆遷房屋的產權，調換之后擁有調換房屋的產權。拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

（二）補償標準

拆遷貨幣補償標準確定的基本原則是等價有償，采取的辦法是根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估的辦法確定。區位是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或區域中的地位、與其他地方往來的便捷性、與重要場所(如市中心、機場、港口、車站、政府機關、同業等)的距離、周圍環境、景觀等。用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途，所有權證未標明用途的，以產權檔案中記錄的用途為準。產權檔案也未記錄用途的，以實際用途為準。無論實行貨幣補償還是產權調換，有一個基本原則是必須明確的，即等價的原則。所以，從價值量來衡量，產權調換與貨幣補償是等價的。

（）、拆遷安置

在拆除租賃房屋的情況下，解除租賃協議的處理方式也有法律作出了規定。由拆遷人對房屋所有人進行補償，由所有人對承租人進行安置。拆遷補償前，已經解除了租賃協議或出租人對承租人進行了安置，實質上相當于非租賃房屋的補償、安置，即對所有人進行補償、安置；出租人與承租人達不成協議時，為了保障承租人的權益不受損害，實行產權調換，被拆遷人與原房屋承租人就新調換房屋重新簽訂租賃協議。

租賃房屋的補償主體為房屋所有權人，但房屋拆遷的同時也會給承租人帶來一定的損失和不便，因此，要兼顧對使用人的安置。拆遷安置房屋的質量和安全性能的好壞，直接關系到被拆除房屋使用人的切身利益。《條例》明確了安置用房的質量安全標準。相關的管理部門要按各自的職責，分頭把關，確保安置房符合城市規劃，符合有關勘察設計、建設施工、建筑材料與構配件等的國家、行業標準或規范，并經竣工驗收，取得工程質量合格證書；屬住宅小區內的商品房，還須通過有關部門進行的綜合驗收。

二、拆遷補償安置采用產權調換方式有哪些

拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。實行產權調換，必須滿足以下幾方面的法律要求：

1、拆遷人是安置房的所有權人。

2、安置房必須符合國家質量安全標準。

在產權調換中，調換房的質量和性能直接關系被拆遷人的利益，拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

3、以房屋市場評估價為計算差價的依據。

一、拆遷補償太低，拒絕簽字后應該如何維權？

拆遷補償很低，拒絕簽字后可以提起行政訴訟。

《行政訴訟法》

第十二條人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：

1、對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執照、責令停產停業、沒收違法所得、沒收非法財物、罰款、警告等行政處罰不服的；

2、對限制人身自由或者對財產的查封、扣押、凍結等行政強制措施和行政強制執行不服的；

3、申請行政許可，行政機關拒絕或者在法定期限內不予答復，或者對行政機關作出的有關行政許可的其他決定不服的；

4、對行政機關作出的關于確認土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權的決定不服的；

5、對征收、征用決定及其補償決定不服的；

6、申請行政機關履行保護人身權、財產權等合法權益的法定職責，行政機關拒絕履行或者不予答復的；

7、認為行政機關侵犯其經營自主權或者農村土地承包經營權、農村土地經營權的；

8、認為行政機關濫用行政權力排除或者限制競爭的；

9、認為行政機關違法集資、攤派費用或者違法要求履行其他義務的；

10、認為行政機關沒有依法支付撫恤金、最低生活保障待遇或者社會保險待遇的；

11、認為行政機關不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經營協議、土地房屋征收補償協議等協議的；

12、認為行政機關侵犯其他人身權、財產權等合法權益的。除前款規定外，人民法院受理法律、法規規定可以提起訴訟的其他行政案件。

二、關于拆遷補償款的分配原則是怎么樣的呢？

拆遷款是被拆遷人的，不需要分配，都是自己的。如果被拆遷人死亡，應當由其繼承人繼承。

由于遺產范圍限定在被繼承人去世時所擁有的個人財產，因此，因房屋拆遷所得到利益如果沒有實際進行確定、沒有簽訂拆遷協議，則拆遷權益無法作為遺產繼承。具體可以分為以下幾種情況：

1、未簽訂拆遷安置協議，拆遷安置對象在簽訂拆遷協議前去世的。

應當首先對被拆遷房屋進行繼承，根據房屋屬于私房還是公房，分別確定產權人或承租人，辦理相關變更手續后再由新的產權人或承租人辦理拆遷手續。

2、已簽訂拆遷協議但未取得拆遷安置房，拆遷安置對象在簽訂拆遷協議后，但拆遷利益尚未實際取得前去世的。

具體指拆遷協議已經簽訂，但是拆遷補償款尚未發放、拆遷安置房尚未取得產證等拆遷利益尚未取得的情況。在此情況下，應當等當相關拆遷利益實際取得后，再進行相關遺產的分割、分配。如果拆遷安置房取得產證需要間隔很長時間，也可以先就目前已經取得的拆遷款及其他財產進行遺產分割，拆遷安置房等到取得產證或房產登記中心可以辦理相關登記手續后，再由各方繼承人對該拆遷安置房進行分割、繼承。

3、已簽訂拆遷協議且已取得拆遷安置房，拆遷安置對象在實際取得拆遷利益后去世。

所涉及的財產可以作為遺產進行繼承，但是如果遇到房產登記中心無法辦理拆遷安置房登記手續情況的，可以先由各方繼承人簽訂遺產分配協議，確定拆遷安置房的分配方式并進行公證，然后等到符合相關法律法規及政策規定后，再執行該份遺產分配協議，辦理相關登記手續。

三、拆遷安置與產權調換的區別及解釋

產權調換和拆遷安置的區別在于土地使用權和房屋所有權的不同。安置房通常只具有劃撥土地的使用權，而商品房具有完全的土地使用權和房屋所有權。此外，安置房質量可能較低，交易也受時間限制。回遷房是指將人安置回原地，而安置房是在其他地方安置。安置房是在土地劃撥過程中向被拆遷人銷售的住宅，而回遷房是在拆遷后在原地蓋的新房。拆遷安置房是在土地劃撥用地上進行拆遷的，而回遷房是在出讓土地上進行拆遷的。

法律分析

產權調換和拆遷安置的區別如下：

1、產權的區別。很多安置房不是完全產權，即具有完全的房屋所有權，卻不一定具有完全的土地使用權。很多安置房的土地性質是劃撥土地，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產權，即完全的房屋所有權和完全的土地使用權。

2、質量上的區別。安置房往往建設利潤被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。

3、交易時間的限制。不少安置房都有交易時間限制，也就是規定在幾年內不得上市轉售。

回遷房是指動遷后，把你安置回到原來的地方蓋的新房子居住；而安置房則是離開原來動遷的地方，在其它地方安置房子居住。如果你是被安置到原住地以外的房子居住就應該簽安置協議，房證自然要等到房子真正歸你了才能開始辦理。

安置房是指在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地的拆遷過程中，以確定的價格、套型面積向具有本市市區戶口（含農業職業）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。

安置房與回遷房之間的區別是在人民政府實施土地儲備地塊、非經營性公益性項目建設、城市基礎設施建設和軍事設施建設等劃撥用地上進行房屋拆遷的，房屋拆遷補償方式是原地產權調換的既是拆遷安置房，也是拆遷回遷房；但在出讓土地上進行房屋拆遷的，如可以原地回遷的就是拆遷回遷房，而不是拆遷安置房。

結語

產權調換和拆遷安置有著明顯的區別。首先，安置房通常不具備完全產權，即房屋所有權和土地使用權可能存在差異。其次，安置房在建設過程中受到利潤限制，可能導致質量方面的問題。此外，安置房的交易時間也可能受到限制。回遷房是指被安置回原地蓋的新房，而安置房是在其他地方安置的房屋。如果居住在原住地以外的房子，需要簽署安置協議并等待房屋歸屬后辦理房證手續。安置房是指在土地劃撥、公益性項目、基礎設施和軍事設施建設等拆遷過程中，向本市區戶口的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。與之相比，回遷房是在土地出讓過程中進行拆遷，如果可以原地回遷則為回遷房，否則為安置房。

法律依據

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條

拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置用房的，應予支持。該條司法解釋實際上是賦予了拆遷補償安置協議的優先效力，當拆遷補償安置協議與其他商品房買賣合同發生沖突時，對拆遷補償安置協議的被拆遷人予以特別保護。

四、拆遷安置房的產權歸屬

法律分析：置房歸誰所有和是不是戶主沒有關系。戶主指的是戶口本上的家庭主要負責人，而安置房歸誰所有主要看拆遷合同上約定產權人是誰。一般情況下房屋拆遷安置補償是補償拆除房屋的所有人，家庭成員也享有拆遷安置的利益，因此拆遷安置房是歸家庭共有，需進行公平合理的分配。

法律依據：《商品房銷售管理辦法》

第七條商品房現售，應當符合以下條件：

（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書

（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；

（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證

（四）已通過竣工驗收；

（五）拆遷安置已經落實

（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

（七）物業管理方案已經落實。

五、政府置換房屋補償標準

產權調換是房屋拆遷補償安置的方式之一，其特點是以實物形態來體現征收人對被征收人的補償。新《條例》中的“產權調換”是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。1、住宅用房的拆遷補償安置實行產權調換和貨幣補償的方式，被拆遷人可以自行選擇補償安置方式。被拆遷人選擇產權調換方式安置的，其應安置面積按以下規定計算與認定：被拆遷住房的人均建筑面積超過40平方米的，按應安置人口的人均40平方米的安置標準計算其應安置面積，超出部分實行貨幣補償;被拆遷住房的人均建筑面積在40平方米以下的，可以按應安置人口人均40平方米補足計算其安置面積。2、城市房屋拆遷補償的面積，按照房屋的建筑面積計算，房屋建筑面積以房屋權屬證書記載為準。拆遷當事人認為房屋權屬證書記載面積與實際面積不一致的，應當以依法設立的房屋面積鑒定機構實際測量的面積為準。3、拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。拆遷人應當依照拆遷補償安置協議約定的面積實行產權調換。未經被拆遷人同意，不得擅自擴大或者縮小產權調換面積，拆遷人擴大或者縮小產權調換面積超過3%的，被拆遷人有權拒絕接受。4、用于拆遷安置產權調換的住宅房屋，每戶房屋產權建筑面積不得低于45平方米。對私有住宅房屋產權建筑面積低于45平方米，他處無住房并持有城市居民生活保障金領取證的被拆遷人，按不低于45平方米產權建筑面積的標準戶型進行安置。45平方米以內的差價款由拆遷人承擔，被拆遷人不再支付;超過45平方米不足60平方米的，由被拆遷人按實際成本價結算，超過60平方米的由被拆遷人按市場價結算。拆遷已喪失勞動能力或者沒有生活來源的殘疾人的住宅房屋，應給予照顧。具體辦法由市、縣人民政府確定。5、同時，在拆遷補償中，對弱勢群體及獨生子女等家庭予以傾斜。6、城市房屋拆遷補償安置協議的補償金額，根據被拆除房屋的區位、用途、產權建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定;拆遷當事人協商一致的，依照約定。不同意拆遷是否可以有效阻止拆遷1、不同意拆遷，或者不在拆遷協議上簽字是不能阻止拆遷的。2、有效阻止拆遷的唯一途徑是通過法律程序撤銷征收決定。法律依據.《國有土地上房屋征收與補償條例》第十八條征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優先給予住房保障。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。第十九條對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。