一、2018年揚州市拆遷補(bǔ)償辦法,無錫市房屋征收評估技術(shù)規(guī)范

法律分析：

1．可比案例直接比較法

將估價對象與在估價時點近期有過交易的可比案例進(jìn)行比較，對這些可比案例的已知價格作適當(dāng)修正，直接得出估價對象的客觀市場價格的方法。

2．基準(zhǔn)價格比較修正法

將估價對象與樣本房屋進(jìn)行比較，對經(jīng)按同一估價時點評估得出的樣本房屋市場價格進(jìn)行適當(dāng)修正，間接得出估價對象的客觀市場價格的方法。

法律依據(jù)：

《無錫市城市房屋拆遷估價技術(shù)規(guī)范》

二、在本市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償價格評估(以下簡稱拆遷估價)活動應(yīng)遵守本技術(shù)規(guī)范。

三、本技術(shù)規(guī)范所指的城市房屋拆遷補(bǔ)償價格，為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價格(不含室內(nèi)裝修裝飾)，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，也不包含搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費。

四、被拆遷房屋室內(nèi)裝修裝飾補(bǔ)償價格，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可委托評估確定。

五、拆遷估價應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的用途分別采用不同的評估方法進(jìn)行。

二、房屋征收評估辦法是怎么規(guī)定的

法律分析：根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

法律依據(jù)：《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

三、揚州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則

一、揚州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)的細(xì)則

《揚州市區(qū)城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)細(xì)則》

第二條適用范圍：在揚州市區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的國有土地上，從事房屋拆遷補(bǔ)償估價(以下簡稱拆遷評估)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和評估人員的評估技術(shù)行為應(yīng)當(dāng)符合本細(xì)則的要求。

第三條估價機(jī)構(gòu)：進(jìn)行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質(zhì)，并已列入向社會公布的揚州市城市房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)名錄。

第四條估價人員：承擔(dān)房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的評估機(jī)構(gòu)中的注冊房地產(chǎn)估價師。

第五條估價對象：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認(rèn)定的被拆遷房屋及其附屬物(含其占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán))。

第六條估價目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補(bǔ)償估價”。

第七條估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。

第八條價值標(biāo)準(zhǔn)：被拆遷房屋在估價時點完全產(chǎn)權(quán)下最可能達(dá)成的公開市場價值(含政府根據(jù)公開市場價值所確定并公布的拆遷補(bǔ)償保障標(biāo)準(zhǔn)和優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn))，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權(quán)利限制情形。

第九條拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)揚州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系，按住宅、非住宅非營業(yè)用房、營業(yè)用房三種情況，將市區(qū)主城區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)劃分為三類拆遷區(qū)位及分區(qū)分等，作為拆遷補(bǔ)償評估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。

第十條房屋拆遷評估價格構(gòu)成：是被拆遷房屋(含一般裝修)拆遷補(bǔ)償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補(bǔ)助費、過渡補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補(bǔ)助費等。

第十一條評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項;2.驗收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查;3.擬訂作業(yè)方案，進(jìn)行現(xiàn)場勘察;4.按照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評估測算;5.確認(rèn)測算結(jié)果，撰寫評估報告;6.匯總相關(guān)資料，提交評估報告;7.現(xiàn)場咨詢答疑，評估材料存檔。

第十二條評估結(jié)果表達(dá)：一是房屋拆遷項目補(bǔ)償資金概算評估，作為拆遷項目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù);二是房屋拆遷分戶補(bǔ)償金額評估，作為被拆遷房屋的補(bǔ)償依據(jù)。估價結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。

第十三條估價結(jié)果應(yīng)用的有效期：自提交正式評估結(jié)果之日起，至該拆遷項目拆遷補(bǔ)償結(jié)束時止。

二、房屋拆遷評估方法詳

1、市場比較法。

市場比較法是最具說服力并易于當(dāng)事人接受的方法，因為這種評估方法最能直接反映評估對象的市場價格，但其前提條件是必須有同類房屋的交易實例可供比照。貴陽市規(guī)定，采用市場比較法進(jìn)行房屋拆遷估價，所選定的參照物實例，應(yīng)當(dāng)與被拆遷房屋所在區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)相同或相近，參照實例的成交時間不超過估價時點12個月，選取的參照實例須在3個以上，參照實例的綜合修正系數(shù)不超過30%。但是由于市場比較法需要交易實例作比照物，實踐中公用設(shè)施、公益事業(yè)房屋以及農(nóng)房等交易實例較少，對這些房屋拆遷估價拆遷雙方可申請使用其它估價方法。

2、成本法。

成本法是通過求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

3、收益法。

收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后進(jìn)行累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

4、假設(shè)開發(fā)法。

假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價值，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。

5、基準(zhǔn)地價修正法。

基準(zhǔn)地價修正法是在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象客觀價格。

四、房屋征收評估相關(guān)

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。

【本文關(guān)聯(lián)的相關(guān)法律依據(jù)】

《國有土地上房屋征收評估辦法》第三條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會(以下稱評估專家委員會)成員應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。任何單位和個人不得干預(yù)房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評估業(yè)務(wù)。

五、揚州市城市房屋拆遷補(bǔ)償評估技術(shù)規(guī)程

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文章來源參考：【頭條】2018年揚州市拆遷補(bǔ)償辦法，揚州市拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)文件

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投稿：呂研夢

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