一、商行拆遷怎么補(bǔ)償房子的,商住樓的鑒定標(biāo)準(zhǔn)是什么

本文介紹了營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),包括房屋所有權(quán)證、非住宅用途、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、稅務(wù)登記等條件。同時(shí),在實(shí)際操作中需要考慮商住樓營(yíng)業(yè)執(zhí)照是否過期、稅務(wù)部門是否接受稅費(fèi)等因素。如果企業(yè)主或承租人遇到這些問題,可以咨詢專業(yè)律師以明確其權(quán)益。

法律分析

一般來說,營(yíng)業(yè)用房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)包括以下幾個(gè)方面:

1. 房屋必須擁有房屋所有權(quán)證,以確保其所有權(quán)的合法性。

2. 房屋必須被認(rèn)定為非住宅用房,以滿足商業(yè)用途的要求。

3. 必須擁有營(yíng)業(yè)執(zhí)照,并在營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明營(yíng)業(yè)場(chǎng)所為房屋。

4. 房屋在拆遷前必須實(shí)際用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),以證明其與拆遷行為有直接關(guān)聯(lián)。

5. 必須已辦理稅務(wù)登記并出具完稅證明,以證明其合法經(jīng)營(yíng)。

特別說明：在實(shí)際操作中，經(jīng)常會(huì)有一些商行不完全同時(shí)滿足上述條件。如何認(rèn)定不符合上述條件的房屋性質(zhì)，關(guān)系到被拆遷人或承租人的重大利益，因?yàn)閷?duì)商住房屋的補(bǔ)償是不同的。前者的賠償金額高于后者。在實(shí)際操作中，有些房子其實(shí)比較靈活，房子的質(zhì)量是商務(wù)用的，但并不完全符合上述規(guī)定。這種房子能不按商業(yè)用途補(bǔ)償嗎？顯然不是。區(qū)別對(duì)待要看以下情況：（1）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否依法需要申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；有些經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目不需要申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，這在農(nóng)村地區(qū)很常見；（2）經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目是否依法需要納稅，部分地區(qū)或商業(yè)項(xiàng)目可免稅；（3）房屋拆遷前是否實(shí)際用于商業(yè)。如第（1）（2）項(xiàng)為陰性，第（3）項(xiàng)為陽性，一般可視為手術(shù)室。

另外，在實(shí)踐中，在我們團(tuán)隊(duì)處理的案件中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，即商住樓的營(yíng)業(yè)執(zhí)照原本是簽發(fā)的，但營(yíng)業(yè)期限即將到期。拆遷后，企業(yè)主到工商部門辦理續(xù)期和年檢，但工商部門拒絕辦理。稅務(wù)部門也拒絕接受稅費(fèi)。如果超過營(yíng)業(yè)期限，不依法繳納稅費(fèi)，這套房子不是營(yíng)業(yè)用房嗎？答案顯然是否定的，這種情況下的房子應(yīng)該依法認(rèn)定為營(yíng)業(yè)用房。

房地產(chǎn)一直是我國(guó)的重要財(cái)產(chǎn)。我們?cè)谶@方面應(yīng)該明確分類，總有一定的好處。如果您的情況復(fù)雜，我們歡迎您進(jìn)行法律咨詢。

結(jié)語

商住房屋的認(rèn)定問題需要綜合考慮多個(gè)方面,包括房屋所有權(quán)證、非住宅用途、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)際經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及稅務(wù)登記等。在拆遷補(bǔ)償中,有些商住房屋可能會(huì)被認(rèn)定為營(yíng)業(yè)用房,而有些則可能會(huì)被認(rèn)定為居住房或辦公用房。因此,對(duì)于商住房屋的認(rèn)定,需要根據(jù)具體情況來決定。如果您對(duì)商住房屋的認(rèn)定存在疑問,可以進(jìn)行法律咨詢,以保護(hù)自身權(quán)益。

法律依據(jù)

商品房銷售管理辦法：第六章 法律責(zé)任 第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得；收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

商品房銷售管理辦法：第七章 附則 第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。

商品房銷售管理辦法：第五章 交付 第三十二條 銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》），向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

二、商住樓房產(chǎn)證

法律分析：所謂的商住樓其實(shí)就是為商，住兩用型，一般商住樓不能落戶，而且產(chǎn)權(quán)是40年，水電物業(yè)費(fèi)也會(huì)比普通的住宅樓高一些，但是可以用于經(jīng)商。住宅樓一般是民用住宅，使用權(quán)限是70年，住宅樓只能用來居住，不可以作為商業(yè)用途。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第六十三條 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定，縣級(jí)以上地方人民政府由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書，依照本法第六十一條的規(guī)定，將房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)的確認(rèn)和變更，分別載入房地產(chǎn)權(quán)證書。

《中華人民共和國(guó)民法典》 第二百一十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

三、商住樓和住宅樓的區(qū)別有哪些

1、土地性質(zhì)及產(chǎn)權(quán)年限

(1)商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層(或數(shù)層)為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地或商業(yè)用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，商業(yè)用地的使用年限為40年，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

(2)普通住宅是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。土地的使用性質(zhì)為住宅性質(zhì)，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，住宅用地的使用權(quán)年限為70年。

2、用途及落戶問題

(1)用途商住樓：非住宅，一般指宅建筑面積較大或用作商業(yè)用途的房子(或商住)。住宅樓：普通住宅，高檔住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用房屋。

(2)落戶問題商業(yè)性質(zhì)不能落戶，住宅性質(zhì)可以落戶。

3、體現(xiàn)形式及優(yōu)缺點(diǎn)

(1)體現(xiàn)形式商住樓一般體現(xiàn)以，小戶型為主(3.3米，

4.5米，5米等)經(jīng)營(yíng)或商住性質(zhì)的房產(chǎn);住宅一般為面積30-40平單身公寓，60-90平的的兩房三房，100平以上等等面積段，平層(2.8米-3米)及躍層，復(fù)式等，純住宅性質(zhì)的房產(chǎn)。

(2)商住樓的優(yōu)缺點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：小戶型，低總價(jià)，可做復(fù)式兩層，使用面積高，可以注冊(cè)公司，一般不在限購范圍內(nèi)缺點(diǎn)：不可以落戶，水電物業(yè)費(fèi)(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為商業(yè)水電物業(yè)，部分除外)，首付比例高一般為50%的首付。通透性稍差，不通煤氣，電梯配比等。有關(guān)高住樓和住宅樓的區(qū)別就是上述這些情況，當(dāng)事人在購買房產(chǎn)時(shí)，可以根據(jù)自己的使用需要以及實(shí)際情況來確定房產(chǎn)的類型，具體情況下，應(yīng)當(dāng)在簽訂合同時(shí)對(duì)相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行明確，避免在后期發(fā)生矛盾和糾紛，具體情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際而定。

四、商住房與普通住宅樓什么區(qū)別

商住房與住宅房的區(qū)別：

1、商住房50年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)到期后，要給國(guó)家繳納土地出讓金，具體怎么續(xù)期，不得而知，因?yàn)楣⑦@種形式的房子目前還沒有到期的。純住宅70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用，到期后自動(dòng)續(xù)期。

2、商住房不能解決戶口，純住宅可以解決戶口

3、商住房說白了以前是用于開發(fā)寫字樓的地塊，但是現(xiàn)在商品房這么緊俏，所以很多開發(fā)商把以前商業(yè)用地開發(fā)成了商品房，所以誕生了N多的公寓。所以它是商業(yè)用水，商業(yè)用電，不通燃?xì)狻５遣慌懦械拈_發(fā)商動(dòng)用關(guān)系，后把商業(yè)用電改為民用電，給通燃?xì)狻５撬话憔褪巧虡I(yè)用水，改不了，目前民用水是3．9元一噸，商業(yè)用水7塊多一噸

4、商住房居住密度大，一般從7－20多戶都出現(xiàn)過，俗稱立體大雜院，居住舒適度大大降低。電梯使用頻率過高，坐電梯等候時(shí)間過長(zhǎng)，樓道有一戶在樓道里堆放垃圾，弄得一條樓道臭烘烘的概率要比純住宅高出很多倍。人多，背景復(fù)雜，所以環(huán)境很難保障。

5、商住房幾乎沒有南北通透戶型，東南西北都有戶型，俗稱墩子樓。純住宅一般板樓居多，南北通透，和雙陽戶型居多。所以純住宅要比商住房（公寓）單價(jià)貴，當(dāng)然LOFT除外。

6、商住房超小戶型較多，以40－80為主，總房款要便宜很多，對(duì)于資金不太富裕的家庭值得考慮。純住宅一般小戶型也得70－90之間，沒有太小的戶型，單價(jià)又貴，所以總房款一般會(huì)高些。

7、商住房幾乎沒有綠化和孩子活動(dòng)區(qū)域，一般會(huì)隔幾層弄一個(gè)共享露臺(tái)供大家活動(dòng)，不過估計(jì)后期會(huì)成為堆放廢品和停自行車的區(qū)域。所謂的商住房，其實(shí)是將非住宅用地開發(fā)建設(shè)成可居住房屋的通俗叫法，本質(zhì)上屬于非住宅，而且其房產(chǎn)證上也注明了是商業(yè)類產(chǎn)權(quán)。購買商住房存在可能沒有配套服務(wù)設(shè)施、土地出讓年限長(zhǎng)只有50年以及交易和持有成本高等諸多弊端和風(fēng)險(xiǎn)。以上內(nèi)容就是商品房與住宅房的區(qū)別，希望可以幫到需要幫助的朋友。

五、底商與商住樓定性標(biāo)準(zhǔn)

底商，是指住宅的第一層、第二層。一般住宅特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價(jià)位也較其他層位低，開發(fā)商通過轉(zhuǎn)向做底商，價(jià)格可以賣得更好，同時(shí)小區(qū)的商業(yè)配套也得以解決。市場(chǎng)上，大盤社區(qū)因?yàn)橛卸喽€(wěn)定的住戶，商鋪的經(jīng)營(yíng)勝算相對(duì)較高，投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小一些，其底商率先得到投資者青睞。

商住樓是指該樓的使用性質(zhì)為商、住兩用，商住樓一般底層（或數(shù)層）為商場(chǎng)、商店、商務(wù)，其余為住宅的綜合性大樓。商住樓不分建設(shè)主體，不僅開發(fā)商可以建，非開發(fā)企業(yè)、個(gè)人也可以建，沒有規(guī)定必須出售。商住樓的土地使用性質(zhì)為綜合用地，根據(jù)國(guó)家土地法規(guī)定，綜合土地的使用權(quán)年限為50年。

一、商住樓能公積金貸款嗎

商住樓是不可以使用公積金貸款的，只可以辦理商業(yè)貸款，首付需要支付百分之五十，十年還清貸款。

買房申請(qǐng)商業(yè)貸款后是可以提取公積金的，但是如果貸款買商住房的話，商住房性質(zhì)是商業(yè)性的，可以提取公積金嗎？答案是不可以提取公積金。公積金可以用于償還住房貸款本息提取，但是要求是住房，商住房雖然可以居住，但是房屋性質(zhì)是商業(yè)性質(zhì)的，不屬于公積金提取的范圍，所以不能提取。

二、購買商住樓的注意事項(xiàng)

1、貸款和稅費(fèi)：商住房雖然不限購，但貸款壓力也不輕。首付5成是硬性規(guī)定，且不能享受公積金貸款，商業(yè)貸款也只能貸10年。在貸款利率方面，銀行一般要求在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10％。稅費(fèi)方面，商住房統(tǒng)一按照3％的稅率征收契稅，無法享受“滿五唯一”的稅費(fèi)優(yōu)惠政策。也就是說，買不限購的商住房，你付出的利息和稅費(fèi)成本要比普通住宅高得多。

2、水電費(fèi)：除了貸款和稅費(fèi)外，居住成本也是要重點(diǎn)考慮的事。商住房目前有兩種情況，一種是開發(fā)商承諾民水民電，但仍存不確定性，一種就是商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)注“民水民電”商住房的購房者最好應(yīng)將這部分關(guān)鍵信息以合同的形式確立下來，畢竟商水商電價(jià)格基本上是民水民電的一倍了。

3、配套風(fēng)險(xiǎn)：對(duì)于純商業(yè)規(guī)劃的項(xiàng)目，配套設(shè)施可能是硬傷。因?yàn)槭巧虡I(yè)用地，政府規(guī)劃方案與住宅住宅用地不少區(qū)別，因?yàn)樯虡I(yè)用地一般不會(huì)強(qiáng)制要求設(shè)計(jì)完善的配套服務(wù)，這給選擇商住房的購房者帶來較大的麻煩。

4、居住效果：商住房通常每層十幾戶，乃至幾十戶。這類住宅容積率非常高，房屋得房率也很低。很多房子都無法正常采光和通風(fēng)。對(duì)于商住房來說，更麻煩的是商住混合，因?yàn)楸举|(zhì)上商住房是商業(yè)用地，辦公和餐飲都是被允許的，人流量多且人員混雜，對(duì)居住體驗(yàn)的影響非常大。

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投稿：鄭晨慧

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