一、拆遷補償 盡職調查,征收土地應當什么時間寫盡職調查報告

是的，第一步是盡職調查報告。第一步農用地轉用，征用土地，要符合土地利用整體規劃，城建整體規劃和土地利用年度規劃。因此，用地單位在初步選定某農用地作為建設用地后，首先要咨詢國土資源局、建設單位、規劃單位是否符合該農用地的各項規劃。第二步確認該農用地可用于建設，然后根據建設單位的要求，進行建設項目的可行性論證和編制，向建設單位提交用地申請，建設單位審批符合的，出具建設項目《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規定費用。第三步用地單位持有《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局發行《建設項目用地預審報告書》。第四步用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門，環保局等辦理立項，規劃，環保許可等手續，并繳納各項審批費用；第五步用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。第六步國土資源局根據土地利用總體規劃，城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案，補充耕地方案，征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。第七步由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。第八步國土資源局根據批準的供地方案，在征地補償、安置補助完成后，向用地單位發放批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定期限內發放土地。第九步被征用公司提交土地后，該土地成為國有土地，國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（轉讓土地），向土地使用者發行計劃決定書（計劃土地）。用地單位按約定支付轉讓費用。第十步簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。第十一步如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓受讓人應持有《國有土地使用權轉讓合同》，轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請轉發建設用地規劃許可證。

【本文關聯的相關法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條、第二十四條

二、土地征收時盡職調查報告是法定要求嗎

是的，第一步就是盡職調查報告。第一步農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。第二步確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。第三步用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。第四步用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用；第五步用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。第六步國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。第七步由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。第八步國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。第九步被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。第十步簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。第十一步如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。

三、土地征收時盡職調查報告是法定要求嗎？

法律分析：

是的，第一步就是盡職調查報告。

第一步農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。

第二步確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。

第三步用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

第四步用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用;

第五步用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

第六步國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

第七步由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。

第八步國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。

第九步被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費用。

第十步簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。

第十一步如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第十五條 房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

四、關于農村征地補償的調查報告

關于農村集體土地征收補償行政訴訟的調研報告

根據省高院關于開展行政審判工作調研的通知要求，我院行政庭圍繞農村集體土地征收補償行政訴訟的現狀開展了調研，結合忻州地區近年來關于征拆補償的實踐現狀，對近五年來忻州兩級法院審理的有關征地拆遷補償的行政案件進行了調查分析，現就調研情況總結如下。

一、農村集體土地征收補償行政訴訟的現狀及特點

土地征收補償工作涉及被征地農名和征地單位兩方主體，矛盾經過先行調解無法解決時，向法院提起訴訟往往成為失地農名維權的最后途經。近10年，忻州兩級法院因征地補償糾紛受理的案件共603件，其中行政訴訟179件，民事訴訟案件424件。通過對近五年兩級法院審理有關征地拆遷補償的各類訴訟案件的調查分析，發現這類案件呈現以下特點。

（一）一些案件呈現群體特點，訴訟請求呈多元化，社會關注度高。在土地征收補償行政案件中，失地農戶一般采取抱團取暖措施，以群體力量應對政府行為，雙方矛盾激烈，社會影響大，給庭審帶來不小壓力。同時，被征地農民訴訟請求除對征收補償不滿外，還會對前面的行政行為比如對項目審批、建設用地批準手續、拆遷裁決、征地公告、安置補償公告、強制拆遷、政府信息公開等等提起訴訟，導致一個案件中訴訟請求較多，且不明確，前置行政行為審查困難，法院很難專一就某個焦點進行審理，增大了審判的難度。判決結果的公正性會影響到失地農民的長久生計保障問題以及農村社會的穩定，一旦處理不當就可能發生一些惡性事件或上訪纏訪事件，故這類案件在當地的社會關注度極大。

（二）案件爭議焦點類型化，涉案標的額往往較大。有關土地征收補償的行政案件的爭議焦點中，相對人起訴土地征收程序違法和補償安置方案不合理這兩方面的最多，關于補償安置方案的訴訟，當事人也會分別就補償標準、補償范圍、補償方式等各方面提出訴求，成為該類案件最大、最直接的爭議點。農村承包土地征收補償案件中，失地農民可獲得的補償數額一般都比較大，算法不同、考慮因素不同，就會使補償的最終數額發生較大變化，影響失地農民的較大利益，因此該類案件矛盾激烈，協調難度較大。

（三）一些案件主體資格存在問題，法院行政行為合法性審查流于形式。一些行政訴訟案件中，當事人主體資格存在問題，被征收土地的農民對相關法律規定不清楚，在立案審查階段，法院往往需要指導其變更訴訟主體，對于不符合主體條件的當事人只能駁回起訴。雖法律賦予法院對土地征收行為進行司法審查，但實踐中不少征地項目涉及地方重點工程建設，往往帶有一定的公益性，加之因工程早已進展到一定程度，無法恢復到原有狀態，因此，法院出于法律效果和社會效果的綜合權衡，對該項目的立項、規劃、審批等系列前置行為無法進行實質性、嚴格性司法審查，只能在補償方面最大限度保障失地農民的經濟利益。

（四）認為土地征收不合法的行政訴訟往往提起時間滯后。我國土地征收審批手續，導致土地權利人往往是土地已被征收、甚至地上建筑都已建起時才提起關于土地征收合法性的行政訴訟，失去了從源頭解決土地征收爭議的最佳時機，這樣，即便法院最終判定土地征收行為違反法定程序，但耕地已經被破壞，違法行為已經無法撤銷，也會出現贏了訴訟卻輸了土地的尷尬結局。

（五）一些案件訴前未依法進行行政復議或行政裁決。農村集體土地征收補償糾紛，涉及到集體土地所有權和農民承包土地的使用權，《中華人民共和國行政復議法》第三十條第一款規定:“公民、法人和其他組織認為行政機關的具體行政行為侵犯其已經取得的土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權或者使用權人，應當先申請行政復議;對行政復議決定不服的，可以依法向人民法院提起訴訟”。現實案例中，大部分被征地者對上述規定不了解，導致很多被征收人在提起行政訴訟之前并沒有進行過行政復議程序或行政裁決程序，最終喪失了提起行政訴訟的權利。

二、農村集體土地征收補償行政訴訟中的困難和問題

（一）法律體系不完備，案件裁判尺度不一。適應我國城鄉二元結構特殊國情需要，又具有較強的可作性、普適性的土地法法制體系還不夠完善，特別是訴訟到法院的案件經常找不到對應的法律依據，導致法律適用標準不統一，同案不同判的現象偶有發生。《土地管理法》把具體補償的數額交給各地政府具體來定，導致政府機關對補償的自由裁量權很大，失地農戶沒有發言權，產生糾紛也沒有效力更高的統一的法律依據，導致矛盾積聚愈演愈烈。

（二）公共利益界定不明確。我國《憲法》和《土地管理法》雖然都提到了國家征收土地需要以實現公共利益為前提，但對于何為“公共利益”的規定并不明確。此外，何為“公共利益”的具體認定方式、程序等均沒有明確，比如哪個部門有權具體界定“公共利益”，以公共利益為目的征收集體土地，但是征收后卻沒有用于公共事業該如何處理等問題均處于模糊狀態。\"導致征地補償的前提“符合公共利益”這個要求不能得到嚴格貫徹。

（三）憲法中缺乏對土地征收補償原則的明確規定。我國2004年《憲法》雖然對征地補償問題作出規定，但表述較為籠統、抽象，沒有明確規定補償的原則。《土地管理法》中亦沒有關于征地補償原則的具體規定，只提到按照土地的原用途給予補償。由于憲法和法律對補償原則的空白，實踐中只能參考引用其他相關法律中有關補償規定的條款，給予適當補償，各地政府在制定具體補償標準時做法不一，缺乏統一規制，各類矛盾糾紛突出。

三、完善農村集體土地征收補償制度的意見建議

（一）應制定專門土地征收補償法，同一法律依據和裁判尺度。如制定法律條件不成熟，至少應先出臺一部專門的有關土地征收補償的行政法規，對土地征收過程中可能遇到的問題盡可能全面作出規定。具體框架應涵蓋農村集體承包地的征收補償制度、農村集體宅基地及地上房屋的征收補償制度、國有土地及其地上房屋的征收補償制度等。就救濟程序而言，應該將行政裁決程序、仲裁程序、訴訟程序等全部納入其中，保障失地農民可以獲得最大限度的權利保障。

（二）明確公共利益范圍，構建科學的征收補償機制。《土地管理法》中涉及的土地征收的初衷是實現公共利益，然而關于何為“公共”利益目前法律法規中還沒有明確界定。大量土地被征收后用于商業開發等非公共利益，土地可能發生幾十倍的價值變化，農民是否有權享受土地增值收益，這是發生很多糾紛的一個誘因。因此，明確“公共利益”的范圍非常必要。要想充分保障被征地農民合法權益，要擴大補償范圍，提高補償標準，規范補償程序，并完成土地征收聽證制度，同時盡可能解決農民因失地面臨的失業問題，為其獲得長遠收益提供保障和幫助。

(三）嚴格規范行政執法，做到嚴格公正為民司法。

土地征收直接關系到公民的合法權益和社會的安定有序，嚴格規范政府及相關部門的行政執法行為是遵制糾紛產生的一個重要方面。要嚴格按照法定程序實施征收、補償、拆遷等工作，確保整個征拆過程依法運行。同時，要推行陽光執法，積極做好土地征收補償過程中的信息公開工作，保障農民的知情權、參與權、表達權和監督權，提高政府公信力，保障補償工作的公開、公正和公平。法院要暢通司法救濟渠道，依法立案，并做好導訴工作，引導當事人訴訟請求及時化、單一化。同時統一裁判標準，將調解工作貫穿于案件處理全過程。

總之，政府在運行權力推進城市化進程的同時，不能忽略百姓民生需求和因此帶來的風險。既要順應經濟的發展，又要保證被征地農民原有生活水平的改善，真正讓社會大眾分享經濟發展和城市化帶來的成果。

一、怎么解決征地糾紛

1、征地糾紛行政復議。

行政復議是指公民、法人或者其他組織不服行政主體作出的具體行政行為，認為行政主體的具體行政行為侵犯了其合法權益，依法向法定的行政復議機關提出復議申請，行政復議機關依法對該具體行政行為進行合法性、適當性審查，并作出行政復議決定的行政行為。是公民，法人或其他組織通過行政救濟途徑解決行政爭議的一種方法。

行政復議的最大特點是可以跳出某個區域，如對某省國土資源廳的行為不服則可以向國土資源部申請復議，如果在承辦案件過程中擔心某地方存在地方保護，則應該選擇這樣的救濟途徑。

2、征地糾紛行政訴訟。

行政訴訟是指公民法人對具體行政行為不服而向人民法院起訴，有人民法院進行審理并作出判決、裁定的司法程序。即通常我們所說的“民告官”，這是解決行政爭議的重要制度。

3、征地糾紛中的民事訴訟。

在征地糾紛中，大多數進行的訴訟屬于行政訴訟，民事訴訟時為數不多的，但是并不是所有的程序都要走行政訴訟，有時候也可以走民事訴訟的程序，如對于非法占地的行為，從民事角度考慮我們可以起訴民事侵權，要求停止侵害、賠償損失、恢復原狀。對于已經簽訂征地補償協議，如果該協議簽訂過程中存在脅迫等手段，則從民事訴訟的角度起訴撤銷該協議。總而言之辦案子要開動腦筋不能死盯住行政訴訟，如果民事訴訟對我們更有利的話，則就應該設法走民事訴訟的程序。在征地糾紛中常發生的民事糾紛有：征地補償協議糾紛；土地侵權糾紛；土地承包經營糾紛。

4、征地補償協調裁決。

征地補償裁決也可以稱之為征地補償協調與裁決，是指對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調；協調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決，這是國家為減少、解決征地糾紛而推行的制度。機制可以分為兩個部分，一是協調，而是裁決，協調是裁決的前置，未經協調的不能進入裁決。

5、征地糾紛聽證制度。

征地糾紛聽證制度是指在土地征收糾紛中擬作出行政處罰、行政許可決定，制定規章和規范性文件時，主管部門組織聽證，應當遵循公開、公平、公正和便民的原則，充分聽取公民、法人和其他組織的意見，保證其陳述意見、質證和申辯的權利的制度。

五、被征收人在土地現狀調查階段的應該注意些什么

一、被征收人在土地現狀調查階段的應該注意些什么

被征收人在土地現狀調查階段，需要準備土地權益的相關證件，如實回復土地調查的相關問題和提供真實的材料，不得提供虛假的信息。

二、相關法律規定

《中華人民共和國土地管理法》

第四十七條國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

縣級以上地方人民政府擬申請征收土地的，應當開展擬征收土地現狀調查和社會穩定風險評估，并將征收范圍、土地現狀、征收目的、補償標準、安置方式和社會保障等在擬征收土地所在的鄉(鎮)和村、村民小組范圍內公告至少三十日，聽取被征地的農村集體經濟組織及其成員、村民委員會和其他利害關系人的意見。

多數被征地的農村集體經濟組織成員認為征地補償安置方案不符合法律、法規規定的，縣級以上地方人民政府應當組織召開聽證會，并根據法律、法規的規定和聽證會情況修改方案。

擬征收土地的所有權人、使用權人應當在公告規定期限內，持不動產權屬證明材料辦理補償登記。縣級以上地方人民政府應當組織有關部門測算并落實有關費用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權人、使用權人就補償、安置等簽訂協議;個別確實難以達成協議的，應當在申請征收土地時如實說明。

相關前期工作完成后，縣級以上地方人民政府方可申請征收土地。

《土地調查條例》

第十條縣級以上人民政府國土資源主管部門會同同級有關部門進行土地調查。

鄉(鎮)人民政府、街道辦事處和村(居)民委員會應當廣泛動員和組織社會力量積極參與土地調查工作。

第十一條縣級以上人民政府有關部門應當積極參與和密切配合土地調查工作，依法提供土地調查需要的相關資料。

社會團體以及與土地調查有關的單位和個人應當依照本條例的規定，配合土地調查工作。

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投稿：羅小

內容審核：鄧海鳳律師