一、房屋拆遷及安置補(bǔ)償合同,拆遷合作合同與拆遷安置補(bǔ)償有什么區(qū)別

一、拆遷安置房與小產(chǎn)權(quán)房的概念拆遷安置房：是指因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。通常是在人民政府實(shí)施土地儲(chǔ)備地塊、非經(jīng)營(yíng)性公益性項(xiàng)目建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和軍事設(shè)施建設(shè)等行政劃撥用地的拆遷過(guò)程中，以確定的價(jià)格、套型面積向具有本市市區(qū)戶口（含農(nóng)業(yè)職業(yè)）的被拆遷人定向銷售的住宅房屋。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商為了實(shí)現(xiàn)盈利目的，在安置土地上建造的房屋往往會(huì)超過(guò)安置所需房屋數(shù)量，并在交納土地出讓金的情況下將剩余房屋對(duì)外出售，則該部分房屋嚴(yán)格來(lái)講，已不再屬于拆遷安置房的范疇之內(nèi)，而是與普通商品房一樣可以直接對(duì)外出售，上市進(jìn)行交易。小產(chǎn)權(quán)房：則是相對(duì)于全產(chǎn)權(quán)房的一種俗稱，是指國(guó)家不予頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，多為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民在集體土地上建造并向外出售的房屋。我國(guó)《土地管理法》明確規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開(kāi)發(fā)商若未對(duì)土地性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，則不能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)。因而出售該種房屋的行為違反國(guó)家關(guān)于集體土地的相關(guān)管理規(guī)定，無(wú)法取得國(guó)家頒發(fā)的房產(chǎn)權(quán)屬證明，則被俗稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。因此“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”非法定意義上的商品房，一旦購(gòu)買(mǎi)，不但無(wú)法取得國(guó)家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，且購(gòu)房人的合法權(quán)益也難以保障。

二、能否取得房產(chǎn)證拆遷安置房：因拆遷安置房是根據(jù)國(guó)家政策規(guī)定，對(duì)被拆遷戶進(jìn)行的安置補(bǔ)償，故凡是通過(guò)正規(guī)拆遷程序，由取得拆遷許可證的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建造的安置房屋，被安置人將來(lái)都能取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，只是相對(duì)要經(jīng)過(guò)更長(zhǎng)的時(shí)間才能取得房產(chǎn)證。小產(chǎn)權(quán)房：小產(chǎn)權(quán)房因違背國(guó)家法律規(guī)定而無(wú)法取得房產(chǎn)證，實(shí)踐中，很多地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房都有由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的“產(chǎn)權(quán)證”，該種房屋亦被俗稱為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，有權(quán)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)的機(jī)構(gòu)應(yīng)是縣級(jí)以上房屋土地主管部門(mén)，而鄉(xiāng)（村）級(jí)政府或其他機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)制作頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，所以鄉(xiāng)政府頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證只能證明買(mǎi)受人對(duì)該套房屋享有使用權(quán)，而不能產(chǎn)生確認(rèn)買(mǎi)受人對(duì)該套房屋享有所有權(quán)的法律效果。

三、購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)拆遷安置房：對(duì)于購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的法律風(fēng)險(xiǎn)，則主要分以下兩種情形來(lái)看：

1、出賣(mài)人未取得安置房的產(chǎn)權(quán)證的。購(gòu)買(mǎi)出賣(mài)人未取得產(chǎn)權(quán)證的安置房具有較大法律風(fēng)險(xiǎn)。第一：出賣(mài)人是否有權(quán)出賣(mài)該套房屋難以確定，在缺乏房產(chǎn)證這一最直觀的權(quán)屬證書(shū)的情況下，買(mǎi)受人很難判斷出賣(mài)人是否是該套房屋的所有人，如果出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分該套房屋，則雙方之間的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議也可能因此導(dǎo)致無(wú)效；第二：變數(shù)較大，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到取得房產(chǎn)證這一期間內(nèi)，出賣(mài)人可能會(huì)因多種因素而選擇解約，買(mǎi)受人亦無(wú)法依據(jù)雙方間的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議而強(qiáng)制要求出賣(mài)人履行過(guò)戶手續(xù)，往往最終僅能依據(jù)合同追回已付購(gòu)房款項(xiàng)和違約金；第三：無(wú)法明確房屋土地性質(zhì)，如為劃撥用地，則辦理過(guò)戶登記手續(xù)時(shí)買(mǎi)受人還需在符合當(dāng)?shù)夭疬w安置房相關(guān)規(guī)定的前提下交納土地出讓金，增加購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

2、出賣(mài)人已取得安置房產(chǎn)權(quán)證的。在該種情形下，購(gòu)買(mǎi)安置房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但買(mǎi)受人仍應(yīng)對(duì)售房者是否擁有完全產(chǎn)權(quán)，房屋土地性質(zhì)以及當(dāng)?shù)卣欠駥?duì)于拆遷安置房上市交易的限制規(guī)定進(jìn)行審查了解，并在購(gòu)房合同中對(duì)于交房時(shí)間、辦證時(shí)間、土地出讓金以及稅費(fèi)的承擔(dān)等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行明確約定，從而將購(gòu)買(mǎi)拆遷安置房的風(fēng)險(xiǎn)控制在最低限度。小產(chǎn)權(quán)房：因小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法取得房產(chǎn)證，購(gòu)房者僅能通過(guò)購(gòu)房協(xié)議取得房屋使用權(quán)，而無(wú)法取得房屋所有權(quán)，合法權(quán)益難以得到有效保障，故購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房存在極大法律風(fēng)險(xiǎn)。

二、拆遷補(bǔ)償協(xié)議的性質(zhì)

法律分析：房屋征收補(bǔ)償協(xié)議的主體一方是政府，另一方是被征收人，所遵守的規(guī)劃，不是民事法律規(guī)劃，而是行政規(guī)則，故該協(xié)議的性質(zhì)屬于行政合同。被征收人反悔，所提起的訴訟應(yīng)當(dāng)是行政訴訟；被征收人拒不執(zhí)行協(xié)議，政府可以依法申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》 第四十七條 國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

縣級(jí)以上地方人民政府?dāng)M申請(qǐng)征收土地的，應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。

多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。

擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議；個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。

相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。

三、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議應(yīng)由誰(shuí)簽訂

法律分析：拆遷協(xié)議應(yīng)該由房屋征收管理部門(mén)與房屋所有人簽訂。房屋征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條 市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門(mén)（以下稱房屋征收部門(mén)）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級(jí)人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補(bǔ)償工作的順利進(jìn)行。

四、協(xié)議拆遷和征收拆遷的區(qū)別

法律分析：（一）適用的法律程序不同。

（二）適用范圍不同。

（三）行為所指向的標(biāo)的不同。

（四）法律后果不同。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第六十二條 某些地方由一個(gè)機(jī)關(guān)統(tǒng)一負(fù)責(zé)土地管理和房產(chǎn)管理(或者房屋拆遷管理)工作的，該機(jī)關(guān)可以依法分別行使該兩項(xiàng)職權(quán)，遵循相應(yīng)的法律程序?qū)φ魇胀恋睾头课莶疬w實(shí)施行政管理。

五、拆遷協(xié)議和安置協(xié)議一樣嗎

法律分析：拆遷補(bǔ)償協(xié)議和拆遷安置協(xié)議基本是一樣的，是拆遷人與被拆遷人、房屋承租人為明確房屋拆遷補(bǔ)償安置中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系而訂立的協(xié)議，是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利義務(wù)的合同。

法律依據(jù)：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國(guó)防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

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文章來(lái)源參考：【頭條】房屋拆遷及安置補(bǔ)償合同，

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投稿：邵諾曉

內(nèi)容審核：劉鵬飛律師