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城市宅基地買賣最新政策是什么,城市的宅基地可以買賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時(shí)間：
2024-09-29 05:28:44
作者：
圣運(yùn)律師
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城市宅基地買賣最新政策是什么，根據(jù)我國(guó)《民法典》和《最高人民法院在司法實(shí)踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)

城市宅基地買賣最新政策是什么,城市的宅基地可以買賣嗎:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、城市宅基地買賣最新政策是什么

根據(jù)我國(guó)《民法典》和《最高人民法院在司法實(shí)踐的指導(dǎo)》規(guī)定，我國(guó)農(nóng)村宅基地的買賣是被允許的，但又有諸多的限制條件。具體的買賣效力如下：

1、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況之一，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效：

（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買；

（2）法人或其他組織購(gòu)買；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

2、宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：

（1）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）；

（2）同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓；

（3）受讓人沒(méi)有住房和宅基地，符合宅基地使用權(quán)分配條件；

（4）轉(zhuǎn)讓行為征得集體組織同意；

（5）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，地隨房一并轉(zhuǎn)讓。

一、哪些宅基地將會(huì)被國(guó)家收回？

1、閑置的宅基地

在城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程中，越來(lái)越多的農(nóng)民進(jìn)城買房落戶。因此，就造成了很多農(nóng)村宅基地被閑置和浪費(fèi)。在這種情況下，國(guó)家為提高農(nóng)村土地利用率，未來(lái)將會(huì)回收這類型的宅基地。當(dāng)然在回收宅基地時(shí)，會(huì)給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

2、非法占據(jù)的農(nóng)村宅基地

不屬于村集體所劃分的宅基地范圍的宅基地，屬于非法占據(jù)的宅基地。對(duì)于這類型的宅基地不予確權(quán)，而且會(huì)做回收處理。

3、五保戶所留下的宅基地

由于五保戶沒(méi)有子女來(lái)繼承他們的宅基地，所以村集體有權(quán)回收其的宅基地。

4、宅基地面積超標(biāo)

在宅基地確權(quán)的過(guò)程中，政府只對(duì)其合理使用的面積進(jìn)行確權(quán)。對(duì)于其宅基地所超出的面積，將來(lái)在其翻建房屋時(shí)再進(jìn)行回收。

5、一戶多宅

農(nóng)村宅基地的確權(quán)原則是“一戶一宅”，對(duì)于一戶多宅的，僅對(duì)其一處宅基地進(jìn)行確權(quán)。對(duì)于多出的宅基地，村集體可能會(huì)對(duì)其進(jìn)行回收處理。

6、城鎮(zhèn)居民違規(guī)購(gòu)買的農(nóng)村宅基地

在現(xiàn)在的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村宅基地的買賣交易只能夠是在村集體內(nèi)部進(jìn)行。因此，城鎮(zhèn)居民違規(guī)購(gòu)買農(nóng)村宅基地，可能會(huì)被回收，但是會(huì)給予一定經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

7、城鎮(zhèn)居民通過(guò)繼承所獲得的宅基地

在現(xiàn)有的法律規(guī)定下，城鎮(zhèn)居民不能夠享受農(nóng)村宅基地的使用權(quán)，但是繼承宅基地上的房屋。在房屋不能夠翻建的情況下，等到房屋損毀后，村集體可以對(duì)宅基地進(jìn)行回收。

二、宅基地買賣最新政策

一、宅基地買賣最新政策

（一）農(nóng)村宅基地買賣需進(jìn)行權(quán)利（使用權(quán)）主體變更登記：

1、《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地房屋通過(guò)買賣轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)（使用權(quán)主體發(fā)生變化），應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)利主體的變更登記；

2、需要注意的是宅基地房屋買賣，除了要到房屋管理部門辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，房屋根本就沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移。

（二）宅基地購(gòu)買者的資格有限制：

1、宅基地使用權(quán)主體應(yīng)是該農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法可以轉(zhuǎn)讓，但宅基地使用權(quán)的購(gòu)買者（受讓主體），有資格限制；

2、宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓，如果轉(zhuǎn)讓給城市居民或其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買者已經(jīng)將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

（三）轉(zhuǎn)讓后原則：一戶一宅：

《土地管理法》明確規(guī)定，宅基地遵守一戶一宅的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買賣是，應(yīng)該滿足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。

（四）宅基地買賣的注意事項(xiàng)是什么？

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：

1、從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效；

2、根據(jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分；

3、根據(jù)《民法典》，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效；

4、所以，如果事后經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效；

5、反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無(wú)效。也就是說(shuō)，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提；

6、向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無(wú)效的；

7、理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法取得；

8、然而，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《民法典》私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)；

9、農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議；

10、在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無(wú)效的區(qū)分與前述情形一樣。

二、上海宅基地買賣最新政策法規(guī)是什么

農(nóng)村宅基地上的房屋可以登記為企業(yè)住所。在郊野鄉(xiāng)村經(jīng)營(yíng)一處“世外桃源”，是不少城里人所向往的，然而以往上海農(nóng)村宅基地上的房屋只能開(kāi)農(nóng)家樂(lè)，不允許作為企業(yè)住所，相關(guān)企業(yè)因此無(wú)法登記注冊(cè)。上海市工商局昨天對(duì)外發(fā)布的《上海市企業(yè)住所登記管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)卻打開(kāi)了條大口子，規(guī)定經(jīng)利害關(guān)系人同意并由村委會(huì)出具證明文件，在不改變?cè)惺褂眯再|(zhì)的前提下，農(nóng)村宅基地上的房屋可以登記為企業(yè)住所。“以前政策限制，只能注冊(cè)為個(gè)體戶，后來(lái)為給員工交社保，只能跑到附近的開(kāi)發(fā)區(qū)再注冊(cè)一個(gè)公司。”崇明聚銀莊園度假村總經(jīng)理沈國(guó)興坦言過(guò)去為企業(yè)住所的問(wèn)題“折騰”了好多次，他表示政策放開(kāi)后，打算把新公司遷回農(nóng)村宅基地，還打算把自己的小微企業(yè)包裝上市。上海農(nóng)村宅基地新政策:解禁的除了農(nóng)村宅基地上的房屋，還有居民小區(qū)里的會(huì)所，如果其未曾規(guī)劃用途，或者要改變規(guī)劃用途使用的，《辦法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并由業(yè)主委員會(huì)出具證明文件，就可作為企業(yè)住所。這條口子開(kāi)后，一些居民小區(qū)會(huì)所經(jīng)過(guò)必要的程序，就能名正言順地吸引企業(yè)注冊(cè)入駐，以更豐富的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為小區(qū)居民服務(wù)。上海購(gòu)買宅基地房子需注意什么?國(guó)家規(guī)定宅基地房屋不可隨意轉(zhuǎn)讓，出售的。宅基地房屋只可以轉(zhuǎn)讓給本村的村民，而且必須辦理相關(guān)土地證證件的更名，及移交手續(xù)。否則一切買賣無(wú)效。因?yàn)檎夭粚儆趥€(gè)人財(cái)產(chǎn)。在大陸法系物權(quán)體系上，宅基地使用權(quán)歸屬用益物權(quán)。一般而言，用益物權(quán)具有財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)，應(yīng)允許流轉(zhuǎn)、繼承。但宅基地使用權(quán)是特殊的用益物權(quán)，是一項(xiàng)“特殊的財(cái)產(chǎn)”，其特殊性表現(xiàn)為：

第一，宅基地使用權(quán)的取得具有無(wú)償性。從我國(guó)現(xiàn)有的法律規(guī)定來(lái)看，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)除交納數(shù)量極少的稅費(fèi)外，無(wú)需交納其他費(fèi)用，原則上是無(wú)償取得。

第二，宅基地使用權(quán)具有人身依附性。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織的成員資格密切相關(guān)，一經(jīng)設(shè)定即具有極強(qiáng)的人身依附性，禁止流轉(zhuǎn)。

第三，宅基地使用權(quán)在功能上具有福利性。宅基地使用權(quán)為保障農(nóng)民“居者有其房”而設(shè)立，具有社會(huì)保障職能。上海市規(guī)定農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋拆遷是分開(kāi)補(bǔ)償?shù)模谏虾Ｙ?gòu)買宅基地要注意宅基地只能轉(zhuǎn)讓給本村的村民，是不可以隨意轉(zhuǎn)讓和出售的。在進(jìn)行宅基地買賣時(shí)必須要有相關(guān)的證件和手續(xù)，沒(méi)有證件和手續(xù)的交易是無(wú)效的。

三、最新北京一手房買賣政策

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四、上海宅基地買賣政策有什么具體規(guī)定

建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿。縣級(jí)土地承包管理部門要在現(xiàn)有土地承包檔案、權(quán)證的基礎(chǔ)上，結(jié)合經(jīng)依法確認(rèn)的承包地塊、面積和空間位置等登記信息，依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證管理辦法》建立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿。有條件的地方，農(nóng)村土地承包管理部門可以根據(jù)國(guó)土資源部門提供的基本農(nóng)田有關(guān)信息，將基本農(nóng)田落實(shí)到戶并標(biāo)注到土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)登記簿和證書(shū)上。

三、城市的宅基地可以買賣嗎

法律分析：城市的宅基地不可以買賣。房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村房屋買賣無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買賣雖完成，但買受人無(wú)法獲得權(quán)人的保護(hù)。

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。