北京是全國(guó)最后一批實(shí)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行拆遷的城市。

◆評(píng)估市場(chǎng)價(jià)相對(duì)于拆遷來(lái)說(shuō)是遲來(lái)的愛，但不合潮流。

◆物權(quán)法確立的公共利益原則，仍未得到體現(xiàn);政府介入拆遷過多，權(quán)力沒有合理制約途徑。

全面實(shí)行市場(chǎng)估價(jià)補(bǔ)償 北京拆遷變局背后

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)6月29日第39版

記者胡芳潔北京報(bào)道

“朝陽(yáng)門釘子戶立功了。”有網(wǎng)友在論壇上這樣調(diào)侃。

“朝陽(yáng)門釘子戶補(bǔ)償要價(jià)每平方米20萬(wàn)”的新聞出爐后不久，北京市建委頒布《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見》，根據(jù)該文件，從今年6月15日起，北京市拆遷補(bǔ)償將全部按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定。

從今年4月西長(zhǎng)安街試點(diǎn)，到全面實(shí)行按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償，僅僅過去了兩個(gè)多月的時(shí)間，是什么力量在如此迅速地推動(dòng)北京拆遷制度的變革?

拆遷問題正在成為社會(huì)的主要矛盾

“6月15日之后，北京市的國(guó)有土地，將全部按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償。”北京市建委明確表示，6月15日之前的拆遷項(xiàng)目還是按照原來(lái)標(biāo)準(zhǔn)。

拆遷方式變革的背后，是由拆遷引發(fā)的社會(huì)矛盾的驚人積累。

2002年，原建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰在當(dāng)年9月召開的全國(guó)城市房屋拆遷工作座談會(huì)上透露，建設(shè)部2002年1至8月受理來(lái)信4820件次，涉及拆遷問題的占28%;上訪1730批次，拆遷問題占70%;集體上訪123批次，拆遷問題占83.7%。

本報(bào)沒有得到近年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但此類訴訟案件的增長(zhǎng)趨勢(shì)隱約可見。

“今年的業(yè)務(wù)量比去年同期增加了一倍，2009年一季度的業(yè)務(wù)量，是2007年全年的總和。”拆遷律師楊在明表示。

拆遷矛盾，已經(jīng)變成一種普遍的社會(huì)現(xiàn)象。“最牛釘子戶”，成為這個(gè)時(shí)代一個(gè)復(fù)雜的名詞。而更多的人，走上了法律維權(quán)的道路。

金先生是海淀區(qū)門頭新村建設(shè)項(xiàng)目的拆遷戶，該區(qū)域處于香山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，金先生家的房屋經(jīng)過評(píng)估，補(bǔ)償價(jià)格約為4000元/平方米。同市價(jià)比較，該區(qū)域別墅項(xiàng)目“香山清琴”平均售價(jià)超過4萬(wàn)元/平方米。由于對(duì)補(bǔ)償價(jià)格不滿意，金先生正在委托律師進(jìn)行維權(quán)。

此外，政府與被拆遷人的對(duì)立也在激化。

據(jù)相關(guān)當(dāng)事人給本報(bào)提供的信息，去年年底，上海東方國(guó)貿(mào)西郊批發(fā)市場(chǎng)的拆遷，就導(dǎo)致了惡劣的暴力事件。

由于對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不滿意，該市場(chǎng)500多名租戶拒絕搬遷，2008年12月1日凌晨1點(diǎn)30分左右，70多名穿著警察制服的人、40多名穿協(xié)警制服的人及100多名穿迷彩服的人進(jìn)入國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)，將租戶控制住，在此過程中，在警察的協(xié)助下，其中一人被打倒在地抬走，四無(wú)人被抓走。目前該案件的處理依然處于僵持階段。

由于政府部門擁有拆遷標(biāo)準(zhǔn)的制定、裁決方面的權(quán)力，如果被拆遷人認(rèn)為這一標(biāo)準(zhǔn)欠缺公平，這一情況往往會(huì)將被拆遷人與政府對(duì)立起來(lái)，并上升到官民矛盾的層面。

一位在全國(guó)多年代理訴訟的律師告訴記者，各地政府的做法，正在激化這種矛盾。“例如在杭州，政府公開拆遷許可證，只是在杭州日?qǐng)?bào)上登了個(gè)小條，很多人根本就沒有看到，等知道要拆遷，已經(jīng)過了行政復(fù)議和訴訟期;上海更絕，浦東新區(qū)公布拆遷許可證，就貼在門上，拍完照留下證據(jù)，就拿走了……”

伴隨著增加土地儲(chǔ)備力度加大、軌道交通等建設(shè)項(xiàng)目的加快，北京市的拆遷壓力正在增加。今年1至5月，北京市已啟動(dòng)住宅拆遷1.7萬(wàn)戶，是去年同期的10倍。

遲來(lái)的“市場(chǎng)價(jià)”

“北京這樣做是比較聰明的做法。之前博弈的結(jié)果是補(bǔ)償價(jià)往往高于評(píng)估價(jià)，與其這樣，還不如按市價(jià)補(bǔ)償提高補(bǔ)償額。”楊在明說(shuō)。

被拆遷者認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，成為所有拆遷糾紛的主要問題。

根據(jù)北京之前的估價(jià)方式，房屋價(jià)值是被嚴(yán)重低估的。但從2001年至今，法院的裁決依據(jù)依然沿用該標(biāo)準(zhǔn)。

早在2001年國(guó)務(wù)院頒布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償金額，“以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定”;2004年就開始生效的建設(shè)部文件《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》，也明確規(guī)定拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)為“房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”，并要求各市、縣政府部門，至少每年定期公布一次各類房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。北京一直以來(lái)都沒有依此制定細(xì)則和執(zhí)行。

北京才良律師事務(wù)所律師，拆遷法專家王才亮表示，北京是全國(guó)最后一批實(shí)行市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行拆遷的城市。

“中國(guó)最大的開發(fā)商都在北京，這里是開發(fā)商利益最強(qiáng)大的城市;對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)难芯恳彩亲钌畹模瑹o(wú)非是缺少影響政策的渠道。”王才亮說(shuō)。

多位律師表示，現(xiàn)在普通民眾的維權(quán)意識(shí)在提高。這也從一定程度上解釋了拆遷訴訟增多的原因。

王才亮表示，新規(guī)定只是針對(duì)國(guó)有土地，并沒有區(qū)分因公共利益或非公共利益導(dǎo)致的拆遷。“政府過多介入到非公共利益的拆遷中，非公共利益的拆遷是市場(chǎng)行為，市場(chǎng)行為是不需要政府定價(jià)的。”

在北京，在房地產(chǎn)開發(fā)等商業(yè)行為的拆遷中，法院的裁決依據(jù)依然以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，這種方式顯然只對(duì)開發(fā)商有利。

“2001年以前，北京的拆遷政策是全國(guó)最好的。”王才亮說(shuō)。北京早期的拆遷，主要目的是改造危房，直接受益人是被拆遷戶。回遷率高，部分被拆遷戶被安置在離舊城較近的地段。

近10年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)興起，政府拆遷與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合，商業(yè)拆遷開始，住房保障體系缺失，貨幣補(bǔ)償成為主流的補(bǔ)償方式，拆遷的外部矛盾顯現(xiàn)。

作為試點(diǎn)的西長(zhǎng)安街拆遷工程，目前無(wú)法確認(rèn)簽訂拆遷合同的住戶有多少，但北京市西城區(qū)新聞辦公室副主任孟慶利很自信地表示，“你可以到現(xiàn)場(chǎng)去看。”

估價(jià)只是拆遷問題的一個(gè)方面，市價(jià)評(píng)估，并不能解決拆遷的所有矛盾，但對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，已是往前跨進(jìn)了一大步。

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