商服用房也稱經(jīng)營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補償價格需要依據(jù)評估機構(gòu)評估出的市場價格確定。當(dāng)前商服用房拆遷補償糾紛頻發(fā)。為促進城市舊城改造的順利進行，維護拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，有必要對商服用房拆遷補償價格的評估進行認真研究。商服用房拆遷補償評估的方法一般有四種，即收益法、市場比較法、成本法、路線價法。

1、收益法

商服用房是具有收益的房地產(chǎn)，因此，收益法是商服用房拆遷補償評估的基本方法之一。可以根據(jù)被拆遷商服用房的客觀租金收益計算出其年凈收益，并根據(jù)市場上類似房地產(chǎn)的年凈收益、售價、收益年限等資料選用相應(yīng)的收益法計算公式，求出報酬率和資本化率；從而以報酬資本化法公式或直接資本化法得出被拆遷商服用房的價值。

2、市場比較法

對于商服用房交易實例較多的城市，可以采用市場比較法評估商服用房拆遷補償價格。具體地說，在這些城市，可以通過對近期交易、類似商服用房的交易價格進行有關(guān)區(qū)域因素、本身因素、交易狀況、交易日期等方面的修正，得出估價對象的價值。

3、成本法

頒布了基準地價的城市，可以先根據(jù)基準地價進行區(qū)域因素、容積率、覆蓋率、尚可使用年限修正，求出被拆遷商服用房的樓面地價，再根據(jù)被拆遷商服用房建筑物的重置價值(含商服用房建筑物重新建造須交納的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、專業(yè)費、管理費、投資利息、利潤、稅金、銷售費用等)，求取被拆遷商服用房的評估價值。

4、路線價法

路線價法是對臨街且可及性相等的單層商服用房的土地設(shè)定標準深度，求取標準深度上數(shù)宗單層商服用房平均樓面地價，以此平均樓面地價作為該街道的路線價；再運用相應(yīng)的深度百分率表、其它修正率表，修正、計算出各宗臨接該街道的單層商服用房的樓面地價。對于平均深度較淺的沿街商服用房，可采用路線價，“四三二一法則”，“臺灣臨街深度指數(shù)”與街角地、三角地、袋地、里地等深度指數(shù)，求出其單層樓面地價。對于垂直于某街道、深度較深的小巷、綜合商場、一個市場內(nèi)的商服用房，可采用路線價、“日本深度百分率”求取其單層樓面地價。

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內(nèi)容審核：李帥律師

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