商服用房也稱經營用房，包括商店(商鋪、商場、市場等)、餐館(酒家、茶館、咖啡館等)、旅館(飯店、招待所等)和娛樂場所(歌舞廳、卡拉OK廳等)的用房。

商服用房拆遷補償價格需要依據評估機構評估出的市場價格確定。當前商服用房拆遷補償糾紛頻發。為促進城市舊城改造的順利進行，維護拆遷當事人的合法權益，有必要對商服用房拆遷補償價格的評估進行認真研究。商服用房及其評估具有以下7個特點：

1、商服用房有收益

商服用房或由業主自己經營，或由業主出租給他人經營，或以聯營的形式由業主和他人共同經營，都能獲取收益。商服用房因為有收益，可用收益法評估其價格。

2、商服用房的年租金是年收益的基礎

出租他人經營或與他人聯營的商服用房，一般都簽訂出租合同或聯營合同。合同中約定了商服用房的年租金。在商服用房的年租金中扣除年維修費用、管理費用、保險、房產稅等現金支出，一般就能得到其年凈收益。自營商服用房的年凈收益，可通過類似的商服用房的租金確定。因此，可以認為商服用房的年租金是求取年凈收益的基礎。

3、區域因素、本身因素相同的商服用房的主要估價因素

區域因素主要包括區域的繁華程度、交通條件等。本身因素主要包括商服用房的臨街寬度、深度、內部格局、樓層、樓層之間垂直運輸條件、凈高、面積、裝修狀況等。區域因素、本身因素相同的商服用房，在排除經營品種、經營人員的人為主觀因素后，商服用房的客觀價值應是相同的。

4、商服用房因經營內容的差別，其收益與資本化率都將是不同的

一宗商服用房，有的經營內容單一，僅為商店、餐館、旅館、娛樂場所中的一種。有的經營內容不止一種，而是兩種或兩種以上經營內容的組合。不同經營內容的商服用房的年凈收益是不同的，收益法估價對應的資本化率也是不同的。

5、報酬資本化法的報酬率可以用累加法、市場提取法、投資報酬率排序插入法求取，直接資本化法的資本化率可以利用類似商服用房未來第一年的收益與其售價的比值(常稱租售比)求取。

6、小街道沿街一樓商鋪的面積利用率大于大型商場

與一樓商鋪鄰接的街道，相當于大型商場內的商鋪過道，使沿街一樓商鋪實際經營面積增加，計算沿街商鋪建筑面積時，應適當考慮其“占道”增加的經營面積。

7、不同空間位置商鋪的客觀租金存在著規律性

我們調查發現，無自動扶梯的商場，二、三樓租金僅分別為一樓的38%、34%左右;與繁華商業街道垂直的小街道內的商鋪租金，隨商鋪與該繁華街道的距離增加而減小。在某一確定的商業街道上，存在著租金相同的區段。根據這些規律，可以根據路線價法等方法評估商服用房的拆遷補償價格。

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內容審核：陳博揚律師

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