對(duì)于一些補(bǔ)償不合理的案件，需要圍繞評(píng)估報(bào)告并尋找相關(guān)不合理的地方，來(lái)維護(hù)自身的權(quán)益。由于評(píng)估報(bào)告具有一定的專業(yè)性，廣大被征收人在拿到評(píng)估報(bào)告之后，不知道如何來(lái)分析？也不知道補(bǔ)償金額為何這么低？下面，北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任王有銀律師為大家解讀這樣一個(gè)案例，看律師如何通過(guò)圍繞“評(píng)估”這個(gè)點(diǎn)為當(dāng)事人爭(zhēng)取權(quán)益的。

一、基本案情

    福建的王先生買了一套集資房，取得房屋所有權(quán)證。因棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，王先生的房屋被納入征收范圍。區(qū)政府主動(dòng)申請(qǐng)對(duì)王先生等人的估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行鑒定，后評(píng)估公司根據(jù)專家委員會(huì)出具的修正意見，以兩年前為價(jià)值時(shí)點(diǎn)作出估價(jià)報(bào)告書。

    王先生不服，向市政府申請(qǐng)行政復(fù)議，但市政府沒有支持王先生。于是王先生委托律師將區(qū)政府及市政府訴至法院，請(qǐng)求撤銷該房屋征收補(bǔ)償決定及行政復(fù)議決定。

    法院審理后認(rèn)為，案涉征收補(bǔ)償決定作出之日距房屋征收決定公告之日已經(jīng)超過(guò)兩年，被征收房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)格已經(jīng)發(fā)生較大變化，區(qū)政府在無(wú)正當(dāng)理由的情況下，遲延履行補(bǔ)償安置義務(wù)，則應(yīng)承擔(dān)房屋價(jià)格上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

    法院認(rèn)為，區(qū)政府仍以兩年前為評(píng)估時(shí)點(diǎn)確定被征收房屋和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格，并以此為基準(zhǔn)作出征收補(bǔ)償決定，不僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤理解，也有違公平補(bǔ)償原則。

二、律師評(píng)議

    征收拆遷中的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告一般由具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)，按照具體的評(píng)估辦法，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

    根據(jù)此解釋可得知，評(píng)估報(bào)告主要涉及評(píng)估機(jī)構(gòu)、評(píng)估方法、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告的送達(dá)和救濟(jì)途徑等問題。

    王有銀律師認(rèn)為，該案主要影響被征收人補(bǔ)償價(jià)格的核心因素是價(jià)值時(shí)點(diǎn)。評(píng)估時(shí)點(diǎn)究竟以哪個(gè)時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)？

    依據(jù)《評(píng)估辦法》相關(guān)規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

    實(shí)踐中，如果評(píng)估報(bào)告的作出未能真實(shí)的體現(xiàn)房屋在征收決定公告之日的價(jià)值，則依據(jù)實(shí)際情況來(lái)動(dòng)態(tài)調(diào)整。如果征收方因怠于履行補(bǔ)償安置職責(zé)而長(zhǎng)期未作出補(bǔ)償決定，房?jī)r(jià)又較大上漲時(shí)，則相應(yīng)的需要根據(jù)情況依法調(diào)整評(píng)估時(shí)點(diǎn)。

    如果補(bǔ)償數(shù)額與預(yù)想中的數(shù)額相差很大，我們可以圍繞評(píng)估報(bào)告來(lái)找出“貓膩”，這就需要對(duì)整個(gè)評(píng)估過(guò)程是否按程序進(jìn)行，評(píng)估內(nèi)容所依據(jù)的材料是否合法合理等因素來(lái)評(píng)判。如果廣大征收人對(duì)其中所涉及到的法律點(diǎn)不了解，建議向?qū)I(yè)人士進(jìn)一步咨詢，及時(shí)維權(quán)。

    圣運(yùn)律所王有銀主任主編《專業(yè)化律所辦案規(guī)程》，將征地拆遷案件標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作起來(lái)，整個(gè)辦案流程分為108步，開創(chuàng)了我國(guó)征收拆遷領(lǐng)域辦案質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化之先河。