對于一些補償不合理的案件，需要圍繞評估報告并尋找相關不合理的地方，來維護自身的權益。由于評估報告具有一定的專業性，廣大被征收人在拿到評估報告之后，不知道如何來分析？也不知道補償金額為何這么低？下面，北京圣運律師事務所主任王有銀律師為大家解讀這樣一個案例，看律師如何通過圍繞“評估”這個點為當事人爭取權益的。

一、基本案情

    福建的王先生買了一套集資房，取得房屋所有權證。因棚戶區改造項目，王先生的房屋被納入征收范圍。區政府主動申請對王先生等人的估價報告書進行鑒定，后評估公司根據專家委員會出具的修正意見，以兩年前為價值時點作出估價報告書。

    王先生不服，向市政府申請行政復議，但市政府沒有支持王先生。于是王先生委托律師將區政府及市政府訴至法院，請求撤銷該房屋征收補償決定及行政復議決定。

    法院審理后認為，案涉征收補償決定作出之日距房屋征收決定公告之日已經超過兩年，被征收房屋與產權調換房屋的價格已經發生較大變化，區政府在無正當理由的情況下，遲延履行補償安置義務，則應承擔房屋價格上漲帶來的風險。

    法院認為，區政府仍以兩年前為評估時點確定被征收房屋和產權調換房屋價格，并以此為基準作出征收補償決定，不僅是對法律的錯誤理解，也有違公平補償原則。

二、律師評議

    征收拆遷中的房地產價格評估報告一般由具有相應資質的評估機構，按照具體的評估辦法，根據被征收房屋的區位、用途、建筑面積等因素，對其價值進行評估。

    根據此解釋可得知，評估報告主要涉及評估機構、評估方法、評估程序、評估報告的送達和救濟途徑等問題。

    王有銀律師認為，該案主要影響被征收人補償價格的核心因素是價值時點。評估時點究竟以哪個時點為準？

    依據《評估辦法》相關規定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

    實踐中，如果評估報告的作出未能真實的體現房屋在征收決定公告之日的價值，則依據實際情況來動態調整。如果征收方因怠于履行補償安置職責而長期未作出補償決定，房價又較大上漲時，則相應的需要根據情況依法調整評估時點。

    如果補償數額與預想中的數額相差很大，我們可以圍繞評估報告來找出“貓膩”，這就需要對整個評估過程是否按程序進行，評估內容所依據的材料是否合法合理等因素來評判。如果廣大征收人對其中所涉及到的法律點不了解，建議向專業人士進一步咨詢，及時維權。

    圣運律所王有銀主任主編《專業化律所辦案規程》，將征地拆遷案件標準化運作起來，整個辦案流程分為108步，開創了我國征收拆遷領域辦案質量標準化之先河。