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住宅改為經(jīng)營性用房利弊?住宅用作經(jīng)營是不是就是住改非了：今日在線房屋拆遷、征收法律咨詢

一、住宅用作經(jīng)營就是住改非嗎

“住改非”房屋，是指設計審批用途或房屋產(chǎn)權(quán)證登記用途為住宅房屋的，在實際使用過程中，改為商業(yè)經(jīng)營、辦公、生產(chǎn)等非住宅房屋用途。

確定的講，“住改非”不是一個法律術(shù)語，在法律法規(guī)中也沒有這樣的表述。是大家對把原住房改為生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，但是現(xiàn)在卻真切的出現(xiàn)在征收拆遷工作中。

比如一戶家庭將自己臨街的兩層樓房，將一樓臨街的房屋改成門面經(jīng)營小生意，并且辦理了營業(yè)執(zhí)照，也一直在依法納稅，但是房屋產(chǎn)權(quán)證上并未做變更，房屋用途依然是住宅性質(zhì)，這個就是所謂的“住改非”。

從上述內(nèi)容來看，“住改非”的認定也是要合理合法的。貴陽市住房和城鄉(xiāng)建設局就對“住改非”房屋拆遷時用途做了以下認定：房屋的用途以房屋所有權(quán)證書上標明的用途為準;所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的為準;產(chǎn)權(quán)檔案中也未記錄用途的，看其實際用途是否經(jīng)規(guī)劃管理部門審批同意。住宅改成非住宅的，不但要有營業(yè)執(zhí)照，還應當有規(guī)劃管理部門同意變更的依據(jù)，否則只能按照住宅認定。

二、“住改非”房屋的征收補償如何認定

“住改非”是指國有或集體所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置優(yōu)勢，改變自己的住宅為商鋪進行經(jīng)營。根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于認真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護社會穩(wěn)定的緊急通知》第四條之規(guī)定“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補償，各地可根據(jù)其經(jīng)營情況、經(jīng)營年限及納稅等實際情況給予適當補償”;以及住建部公布的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條第二款之規(guī)定“被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應當選用收益法評估。”本案法院認定以營業(yè)年限為界定因素，再將兩部分的補償數(shù)額合計計算，合理合法，切實地避免了原告的合法權(quán)益受到侵害。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條對征收補償內(nèi)容作出的規(guī)定，經(jīng)營用房比住宅用房要額外補償因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失。以及第十九條第一款之規(guī)定“對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。”一般來說，經(jīng)營性用房的單價相對較高，此部分拆遷補償價格評估的準確與否，直接影響到拆遷當事人的利益。

以上知識就是小編對“住宅用作經(jīng)營就是住改非嗎”問題進行的解答，住宅改成經(jīng)營用的房屋時，如果取得了營業(yè)執(zhí)照，并且進行了稅務登記的，可以認定不住改非。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到北京圣運律師網(wǎng)進行法律咨詢。