房屋拆遷人維權(quán)

被拆遷人如何根據(jù)相關(guān)法律維護(hù)合法權(quán)利

房屋征收(拆遷)決定是由區(qū)縣人民政府做出的，房屋征收補償(拆遷補償安置)方案也是由區(qū)縣人民政府?dāng)M定的，但這不意味著被征收人(被拆遷人)就只能被動接受，無所作為。根據(jù)國務(wù)院《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務(wù)院第590號令)和《國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則》(人民政府第71號文)的有關(guān)規(guī)定，被征收人可以對征收的合法性和必要性(是否需要征收)以及征收補償方案的合理性提出自己的意見，在因舊城區(qū)改造而征收房屋時，被征收人甚至可以透過投票的方式對征收決定及征收補償方案予以否定。本質(zhì)上，這是被征收人的權(quán)利救濟行為。根據(jù)我們的觀察，被征收人能否積極地行使自己的知情權(quán)和建議權(quán)，甚至在必要的情況下訴諸法律，在很大程度上影響著征收方案的最后確定，當(dāng)然，這對于維護(hù)被征收人的合法權(quán)益無疑是十分重要的。

一、積極參與征收方案的制定過程，充分表達(dá)個人意見

按照《國有土地上分為征收與補償條例實施細(xì)則》第十五條之規(guī)定，區(qū)(縣)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案(房屋拆遷補償安置方案)進(jìn)行論證并在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意見。征求意見期限不得少于30日。其中，因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，區(qū)(縣)人民政府還應(yīng)當(dāng)組織由被征收人、公有房屋承租人和律師等公眾代表參加的聽證會。

拆遷律師認(rèn)為，在這個節(jié)點上，被征收人的意見表達(dá)至關(guān)重要，因為此時的征收補償方案還僅僅是“草案”，還未最終確定，《細(xì)則》之所以作出如此規(guī)定正是要“試探”被征收人的反應(yīng)，聽取被征收人的意見，因而被征收人的意見也最容易被接受和吸收。

二、積極參與舊城改造中的“兩輪征詢”，用“投票權(quán)”來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

“新拆遷條例”對舊城改造設(shè)置了特別程序，即是“兩輪征詢制”。《國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定：“因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿;有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建。”這是對舊城改造的前置性程序，如果同意征收的人數(shù)比例在百分之九十以下，則舊城改造不能進(jìn)行。《國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則》第二十一條同時規(guī)定：“因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收決定作出后，組織被征收人、公有房屋承租人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達(dá)到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效;在簽約期限內(nèi)未達(dá)到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)(縣)人民政府規(guī)定，但不得低于80%。”這一規(guī)定又在征收房屋的過程中充分保障了被征收人的表達(dá)權(quán)。

需要強調(diào)指出的是，“兩輪征詢制”正是從試點然后被“新拆遷條例”接納的，因此，在舊城改造中實施“兩輪征詢”已經(jīng)是駕輕就熟的操作程序。

三、慎重選擇評估機構(gòu)，積極行使對評估結(jié)果的“異議權(quán)”

在“新拆遷條例”沒有正式頒布實施之前，房屋拆遷中依然實行了對評估機構(gòu)的“票選”，“新拆遷條例”延續(xù)了這一做法。《國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人、公有房屋承租人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人、公有房屋承租人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，也可以由房屋征收部門或者被征收人、公有房屋承租人采取搖號、抽簽等隨機方式確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)予以公告。”鑒于評估結(jié)果對被征收人的重要性，拆遷律師團(tuán)隊建議被征收人一定要積極而慎重地參與到評估機構(gòu)的“票選”過程中，以選擇那些管理規(guī)范，資質(zhì)優(yōu)異的評估機構(gòu)。同時，《國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則》第二十五條第三款規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部門對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向市房地產(chǎn)估價師協(xié)會組織的房地產(chǎn)估價專家委員會申請鑒定”。這樣的規(guī)定，從結(jié)果上賦予了被征收人對評估報告的異議權(quán)。根據(jù)拆遷律師團(tuán)隊的觀察，這樣的異議通常都是有效果，有收益的。

四、被征收人有提起行政訴訟和行政復(fù)議的權(quán)利。

《國有土地上房屋征收與補償條例實施細(xì)則》第二十二條規(guī)定：“被征收人、公有房屋承租人對區(qū)(縣)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。”我們的理解是，這一權(quán)利是對被征收人個體而言，無論是基于公共利益的房屋征收(房屋拆遷)還是舊城改造，被征收人都可以在法定時間被提起。按照《行政訴訟法》和《行政復(fù)議法》的有關(guān)規(guī)定，提起行政復(fù)議的期限是自知道該行政行為的兩個月內(nèi)提出，提起行政訴訟的期限是自知道該行政行為的三個月內(nèi)提出。至于是要提起行政復(fù)議還是提起行政訴訟，一般來講被征收人是有選擇權(quán)的。當(dāng)然，區(qū)縣政府在進(jìn)行房屋征收公告時應(yīng)該告知被征收人提起行政復(fù)議或行政訴訟的權(quán)利以及期限。

被拆遷人是怎樣取得補償權(quán)?

拆遷安置補償是行政補償。拆遷人在拆遷過程中，由于執(zhí)法(適用法律的)行為，給被拆遷人造成或?qū)⒁斐山?jīng)濟上的損失而給予一定的經(jīng)濟補償，這是一種行政補償。拆遷人主觀上無過錯，也不存在違法行為，并可以先行補償。拆遷人為了公共利益的需要，實施拆遷，拆遷人的行為是執(zhí)行職務(wù)的行為，無過錯也要承擔(dān)補償責(zé)任，一般以現(xiàn)實直接損失為限，并不完全適用民法的公平等價原則。特別是市政道路拆遷，被拆遷人為了公共利益，為了城市道路建設(shè)，為了更多的綠地環(huán)境，為了公共服務(wù)設(shè)施暢通，必須騰讓房屋，為國家利益作出一定的犧牲。拆遷補償類似于國家征用土地補償。國家依法征用土地時，為了不使被征用人的生產(chǎn)和生活受到較大的影響，國家公平合理的給予補償。我國土地管理法第46條、47條等條款規(guī)定了國家征用補償。而在某些國家土地是分為國有和私有，在遇到征收或拆遷時政府是按照土地使用用途進(jìn)行補償，對于公益項目需要征收土地的補償是各不相同。而在我國國境內(nèi)的所有土地、山河等都屬于國家所有，在國家所有的土地基礎(chǔ)上分為國有土地和集體土地，集體土地是為本集體經(jīng)濟組織成員以家庭為單位的承包方，但房屋存在私有，房屋拆遷補償實質(zhì)上是國家補償。被拆遷人針對特權(quán)行為只能尋求經(jīng)濟利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a償。不論合同有無規(guī)定。實際存在的拆遷滅損、不可預(yù)見的過渡意外情況，皆可要求合理補償。縱使雙方達(dá)不成協(xié)議，沒有形成行政合同關(guān)系。但針對拆遷人的特權(quán)，被拆遷人的經(jīng)濟利益平衡原則在強制拆遷后仍然存在。

綜上，拆遷補償安置是行政補償。拆遷關(guān)系實質(zhì)上是行政法律關(guān)系。拆遷主體是行政主體與行政相對人，即拆遷人與被拆遷人，如前所述，拆遷人是房屋拆遷主管行政機關(guān)及法規(guī)授權(quán)的組織。拆遷的客體是拆遷行為：對房屋的強行拆除行為、回遷或異地安置行為、差價補償行為、對拆遷的獎勵與制裁行為及其他有關(guān)拆遷的行為。拆遷行為因行政主體的單方意思表示而發(fā)生，因城市建設(shè)的需要而決定拆遷，無需行政相對人的同意，但為了體現(xiàn)行政管理的多樣性與靈活性，調(diào)動相對人的積極性，拆遷補償可采取合同的形式進(jìn)行。合同的目的是為了公共建設(shè)、公共利益。合同的成立必須雙方意思表示一致。但合同中行政主體(拆遷人)一方享有特權(quán)，被拆遷人的意志不能充分體現(xiàn)，平等原則不能嚴(yán)格執(zhí)行，被拆遷人針對特權(quán)行為只能尋求經(jīng)濟利益平衡，尋求合理適當(dāng)?shù)难a償。

以上就是小編為大家講解的關(guān)于遇到房屋拆遷維權(quán)的方法有什么。因為我們是合法的購買土地的使用權(quán)的，所以國家在征收我們的土地使用權(quán)的時候，拆遷我們的房屋的時候，我們要合理的維護(hù)自己的權(quán)利和利益。了解更多的法律知識請上北京圣運律師網(wǎng)進(jìn)行專業(yè)的咨詢。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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