一、在拆遷評估中主要存在著以下幾方面的問題

1、估價方法存在的問題

目前大多數城市房地產拆遷評估,采取基準價格結合成新、區位、臨街等系數來綜合確定拆遷價,該計算方法與《城市房屋拆遷管理條例》精神以及《房地產估價規程》不符合。首先這是由于房屋的價格是由市場來確定的,不僅僅受其物理本身固有有形因數的影響,而且還受市場眾多因數影響的,往往后者的影響比前者大。例如：房地產周邊環境這一影響因素,同一房地產所處同一區位,但不代表周邊環境是相同的,這是因為房地產特性(個別性)決定的,因此我們僅僅以基準價格來測算房地產市場價是沒有說服力的。其次,《房地產估價規程》中也找不出“基準價格”一詞的由來,更談不上其計算的依據及科學性。

2、確定房屋基準價格存在的問題

房屋基準價的測算,首先是由政府來認定估價機構,后由該機構來測算,再由政府會同有關部門來確認其測算結果,實際上還是一種政府行為,擺脫不了政府的干預,因此房屋基準價還不是市場行為,不能準確反映市場房屋價格變化,甚至還存在著政府及其部門有意壓低基準價的行為。

3、房屋拆遷補償價存在的問題

(1)土地的補償價沒真正的體現。有些城市現行的房屋的拆遷補償價,是結合成新得出的房屋拆遷補償價,其最終結果也只能最大程度上反映的是房屋這一物理本身固有的有形狀態價,而不能正確反映這一房屋實體帶來的經濟效用價值,更不能反映土地這一無形資產價,當然這一最終結果普遍反映補償價低這一結論。沒能充分地考慮房地產的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數,而是將土地與房屋重置價合并計為基準價,以房屋的建筑面積來測算,其結果必然導致同質同量同價的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價格高這一歪理;(2)政府部門干預較多,甚至于有的地方政府為了體現其政績,壓價、壓成本、坑民、損民、與民爭利有損政府形象的行為。

4、在房屋性質認定上存在的問題

由于我國的房地產相關法律、法規滯后于有些拆遷房,要其完備、完善有關手續,實在是強人所難。而有些城市一味強調手續的完善,在房屋性質的認定上刻板教條,不考慮實際用途和使用價值。其最終結果,導致不尊重歷史,不能反映房屋可以帶來更大收益這一客觀事實。

5、在安置房價格的確定上存在的問題

眾所周知,安置房是由拆遷人(一般由開發商)提供的,其價格的確定應是由開發商隨行就市,而被拆遷房是否也是完全市場價呢?當然是有差距的,首先在房屋的拆遷補償價的確定存在著問題、其次,安置房價格滯后于拆遷房(因存在著開發期),不是同一時點的價,這樣必然導致在安置房價、拆遷補償價之間存在著有失“公正、公平”性。

6、在房屋拆遷補償實施中存在的問題

首先房屋拆遷評估當然以市場價來評估,是公正合理的;但是,城市的居民經濟存在著嚴重的兩級分化問題,特別是拆遷范圍內的居民,他們是弱勢群體,大多為下崗職工、無業居民,有的長期生病臥床不起,生活來源靠子女及周邊社區居民來接濟,就是屋子很破,也能起擋風避雨的作用,一旦這些居民被拆遷,他們將失去原有的穩定生產、生活的秩序,當他們獲得拆遷補償費后,這一微薄的補償費能對他們又起什么作用呢?一小套住房都購不起的。

二、造成上述問題的主要原因

1、政企不分

首先表現在確定拆遷補償基準價格上,拆遷補償基準價價格的主體評估單位是由政府及有關部門來認定,而不是以估價機構競爭市場來獲取;估價內容上需政府及有關部門來界定。從而使這基準價格名義上是市場價,實際上還是政府指導價。其次,表現在補償價的確認上,有些政府及相關部門為了他們的政績,搞“形象工程”,有意壓低補償價,降低成本費用,至使難以實行的項目得以實行(如安徽省五河縣一文化休閑廣場)。

2、市場體系尚未完全健全,還處在一個發展階段

這是由于拆遷貨幣化補償了需要大量的房地產市場交易資料,但是有些城市各類型房地產交易量少,缺乏該類房地產市場信息資料;另外房地產交易信息還很不規范,還掌握在有些部門手里,很不暢通,房地產信息化體系還沒完全建立。

3、城市居民經濟發展還很不平衡,兩級分化較嚴重

被拆遷人大都是弱勢群體,他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來拆遷的,就是超出他們現有房屋的現價,他們也不可能變賣的。這是他們最基本的生活保障(住房)所決定的。

4、沒有與《城市房屋拆遷管理條例》相配套實施細則,致使各地拆遷評估和補償措施千姿百態

目前,我國的土地性質是多種多樣的,土地所有權有國有和集體所有之分,國有土地又有劃撥與出讓之分等。如在拆遷補償價格上不考慮其性質的劃分,那么,勢將導致我國土地使用權出讓處于難以實施階段,也必處于非常混亂階段。我國城市土地使用權是有償有限期使用制度(《城市房地產管理法》明確規定的一項制度),但是,土地使用權在期限到期后,除可續期外,政府又如何進行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無償收回呢?還是有所補償收回呢?這些都沒有法律條文明確規定,這必將影響到我們在房地產拆遷補償價評估中考慮其剩余價值(即殘值),也無法測算出其價值的減損。

三、建議

1、完善有關配套文件,確定科學的估價方法

在基準價格的確定上,應以《房地產估價規范》為依據;在房屋的使用性質的認定上,應充分考慮實際用途和使用價值;在估價方法上,應以《房地產估價規程》來確定估價技術路線。

2、加強對房屋估價活動的監管,建設一支精良的評估隊伍

評估機構及評估人員應在市場競爭中獲取,而不是指令性的認定,政府部門應配合齊抓共管,即使拆遷評估結論得到認可,也應考慮弱勢群體的實際困難,只有這樣才能使拆遷順利進行,有利于民有益于國的建設項目得以很好的實施。

對被拆遷房屋的所有權人進行補償,是我國法律規定的。但由于實際情況的限制與執行不全面等問題,被拆遷人拿到受的補償款是有限的,甚至不能換來一套等價的房屋。

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內容審核：黎雪雁律師

來源：臨律-怎么對房屋拆遷補償價格評估，