基準(zhǔn)地價是各種用途土地的使用權(quán)區(qū)域平均價格，是地價總體水平和變化趨勢的反映。簡單來說，基準(zhǔn)地價就是土地的初始價，即土地在完成拆遷、平整等一級開發(fā)后，政府確定的平均價格。基準(zhǔn)地價按照不同的區(qū)域和不同的土地用途，分別確定平均價格。按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點的平均價格，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。基準(zhǔn)地價不是具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等宗地價格，是以基地價為基礎(chǔ)，根據(jù)土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位等因子，通過系統(tǒng)修正進行綜合評估而確定。

表現(xiàn)形式

基準(zhǔn)地價因是平均價格，它的表現(xiàn)形式有級別價、區(qū)片價和路線價三種。表現(xiàn)形式常見的基準(zhǔn)地價表現(xiàn)形式有：

①級別基準(zhǔn)地價。級別基準(zhǔn)地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。②區(qū)片基準(zhǔn)地價。區(qū)片基準(zhǔn)地價是在級別基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準(zhǔn)地價。

③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。

基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價的區(qū)別

(1)基準(zhǔn)地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標(biāo)定地價、土地使用權(quán)出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價;

(2)基準(zhǔn)地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標(biāo)定地價和土地使用權(quán)出讓底價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。

土地使用權(quán)出讓底價和標(biāo)定地價也是有區(qū)別的

(1)土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地(含成片出讓土地)的地價，即指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標(biāo)價;

(2)標(biāo)定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準(zhǔn)地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價;

(3)標(biāo)定地價是政府認(rèn)定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。

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內(nèi)容審核：趙雪玲律師

來源：頭條-基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、土地使用，