第一，評估機構(gòu)的選擇程序不合法。

《征補條例》第二十條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，可以通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。也就是說，選定評估機構(gòu)必須有拆遷戶的參與。圣運律師在辦案過程中時常遇到，有些拆遷方并未與拆遷戶協(xié)商，宣稱通過抽簽的方式選擇了評估機構(gòu)，是絕對公平公正的。王有銀主任提醒，沒有拆遷戶的參與，在程序上是不合法的。

第二，評估過程不合法。

《國有土地上房屋征收評估辦法》對房屋評估程序進行嚴格的規(guī)定。大體程序分為以下幾步：選定評估機構(gòu)→房屋征收部門委托評估機構(gòu)→房屋征收部門調(diào)查明確評估對象→向評估機構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況→估價師對被征收房屋進行實地查勘→初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示→申請復(fù)核評估。

第三，評估文件不規(guī)范。

評估報告是否規(guī)范。評估報告必須客觀載明評估的情況，這不必多說。另外，評估報告還必須有兩名以上的評估師親筆簽字，并加蓋評估機構(gòu)公章。如果不符合上述要件，拆遷戶可以提出質(zhì)疑。

評估程序的不規(guī)范，或直接導(dǎo)致補償款過低。圣運律師代理過河南的一起類似案例，鄒先生的補償款數(shù)額過低，經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)評估報告存在明顯違法之處，法律明確規(guī)定了評估公司的選擇應(yīng)當(dāng)由被征收人參與，連征收項目都不完全知情的鄒先生，也根本沒有參與過評估機構(gòu)的選定，就這樣草率作出的評估結(jié)果自然與鄒先生的商鋪實情不符。

于是鄒先生在律師幫助下重新評估。經(jīng)過協(xié)商，鄒先生得到了750平的商鋪及60萬的經(jīng)營損失補償，折合人民幣800余萬元。

總的來講，估價師會根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評估。

在拆遷過程中，大部分評估使用的是市場評估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場價來衡量一下自己的房屋價值。

有朋友在拆遷時，只收到了拆遷辦或者房屋征收部門給的一張評估單，可能就一頁紙或者是兩頁紙。大家注意，這樣的單子本身不是評估報告。正規(guī)的評估報告有一本書這么厚，是與評估單非常不同的。

完整的估價報告應(yīng)包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價師聲明;5估價的假設(shè)和限制條件;6估價結(jié)果報告;7估價技術(shù)報告;8附件。

不少人收到的只是寫有價格的結(jié)果報告，但是法律規(guī)定的評估報告，應(yīng)完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論。