城中村改造與城市土地開(kāi)發(fā)的區(qū)別是什么?,(一))各地城中村改造相關(guān)法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案,改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)以及經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是由開(kāi)發(fā)商獲得
(一))各地城中村改造相關(guān)法律都規(guī)定城中村改造需要制定城中村改造方案,改造方案主要包括村莊現(xiàn)狀、社區(qū)居委會(huì)設(shè)立、清產(chǎn)核資、拆遷安置、用地規(guī)劃和建設(shè)設(shè)計(jì)以及經(jīng)濟(jì)效益分析等內(nèi)容。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是由開(kāi)發(fā)商獲得土地后依法辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證以及施工許可證,然后依照獲批的規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行自主開(kāi)發(fā)建設(shè)的行為,其設(shè)計(jì)規(guī)劃內(nèi)容不會(huì)涉及到改造村莊、設(shè)立居委會(huì)等方面。
(二)
城中村改造的一項(xiàng)主要工作就是將集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)后的建設(shè)行為,不需要再對(duì)土地所有權(quán)性質(zhì)進(jìn)行變更。
(三)
城中村改造還涉及村委會(huì)轉(zhuǎn)為居委會(huì)、村民戶口轉(zhuǎn)為居民戶口、集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)為股份有限公司或有限責(zé)任公司等問(wèn)題,轉(zhuǎn)制工作是城中村改造的重要內(nèi)容。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不會(huì)涉及上述內(nèi)容。
城中村改造是一項(xiàng)具有積極意義的社會(huì)工程和民生工程,是中國(guó)城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問(wèn)題的一種途徑,與一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別,因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同。
隨著我國(guó)城市的不斷發(fā)展,一些城中的村落已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了社會(huì)的繼續(xù)發(fā)展以及城市的規(guī)劃,因此盡快對(duì)城中村進(jìn)行改造建設(shè)就顯得尤為重要。被規(guī)劃進(jìn)行改造的城中村的居民,應(yīng)當(dāng)給予積極配合和支持,因?yàn)檫@是一項(xiàng)利國(guó)利民的政策。
一、城中村面臨強(qiáng)拆怎么辦
城中村改造時(shí)百姓不同意拆遷的,可以對(duì)房屋征收決定申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟,如果不申請(qǐng)復(fù)議又不提起行政訴訟,并且到期不執(zhí)行補(bǔ)償決定的,征收部門(mén)可以法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。被征收人對(duì)市、縣級(jí)人民政府作出的房屋征收決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。城中村周圍的土地相繼被征收,但保留下來(lái)的城中村范圍仍未被征收,居民仍舊保留農(nóng)村戶籍,部分地區(qū)會(huì)逐步完成農(nóng)村戶籍轉(zhuǎn)為城市戶籍的工作,并將城中村范圍劃入城市規(guī)劃范圍內(nèi)。此時(shí)的征收一般按照國(guó)有土地拆遷的程序進(jìn)行。
法律分析:積極扶持城改項(xiàng)目,吸引更多優(yōu)質(zhì)商家和社會(huì)資本。村民有序參與建設(shè),實(shí)現(xiàn)多方互惠共贏。有序引導(dǎo)村民參與“城中村”改造附屬工程建設(shè),變村民的被動(dòng)拆遷為村民的主動(dòng)建設(shè),豐富村民參加“城中村”建設(shè)形式,讓廣大村民在主動(dòng)建設(shè)中真正感受到“城中村”建設(shè)的意義通村民訴求表達(dá)渠道,有疏有堵,正確對(duì)待村民的合理訴求,推動(dòng)城改工作順利進(jìn)行,實(shí)現(xiàn)互惠共贏。大力加強(qiáng)教育引導(dǎo),確保真正融入城市。積極教育引導(dǎo)村民培育正確的財(cái)富觀、就業(yè)觀,大力支持村民自主創(chuàng)業(yè)和發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)予村民職業(yè)培訓(xùn)、專業(yè)指導(dǎo)以及稅費(fèi)減免等優(yōu)惠政策,積極幫助村民提高勞動(dòng)技能過(guò)集中歸并、資產(chǎn)量化、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)等形式,變村民為股民,實(shí)現(xiàn)集體資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變股權(quán),讓村民持久合理地分享到城鎮(zhèn)化過(guò)程中土地增值的收益,真正融入城市。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括:
(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。
市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法,對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。
城中村改造和拆遷的區(qū)別如下:
1、城中村改造和拆遷的賠償情況不同。棚戶區(qū)在字面上理解為城市中平房居所,房屋密度較大,交通不便,因生活條件限制,不管是周邊環(huán)境還是衛(wèi)生都比較差,而且住房年限較久,又因其土地性質(zhì)為國(guó)有土地性質(zhì),所以自己修建比較困難,棚改拆遷之后一般會(huì)搬離原居所所在地;城中村:城中村顧名思義,在城市中的農(nóng)村,多數(shù)因城市郊區(qū)城鎮(zhèn)化。但是該地并未進(jìn)行實(shí)質(zhì)開(kāi)發(fā),逐漸演變成城中村;
2、城中村改造和拆遷的產(chǎn)權(quán)情況不同。拆遷和城中村改造最明顯的不同是土地性質(zhì)依舊為集體土地,但是因所處位置又比普通農(nóng)村較好,所以在補(bǔ)償時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格和周邊持平,拆遷之后一般是在原地址新建安置房。
法律依據(jù):《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十五條
房屋征收部門(mén)與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),訂立補(bǔ)償協(xié)議。
補(bǔ)償協(xié)議訂立后,一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。
第二十六條
房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。
補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補(bǔ)償協(xié)議的事項(xiàng)。
被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。
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內(nèi)容審核:范美華律師
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