一、翻建房屋超出原有的宅基地是違章嗎

律師說法

一、翻建需審批 超建屬違法

北京后屯村張先生咨詢:

      我在村里有三間舊瓦房，去年6月份拆了在舊房原址上開始翻建三層磚房，在施工過程中，鎮(zhèn)政府以沒有依法辦理宅基地翻建審批手續(xù)，且翻建面積已超出了原批準(zhǔn)范圍為由責(zé)令我停工。我認(rèn)為自己翻建房屋雖沒有辦理手續(xù)，但翻建是在自己的宅基地上進行，原本就有房屋，現(xiàn)在只不過是把舊房換成新房，怎們能算是違法違規(guī)呢?請問按照法律規(guī)定我的行為合法嗎?

北京市蒲澤律師事務(wù)所皇甫大衛(wèi)律師解答:      首先，根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民的宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)和直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。如果你翻建的面積確實超出了原來批準(zhǔn)宅基地的范圍，且事先未經(jīng)依法批準(zhǔn)。那么你的行為就屬于擅自擴大宅基地面積，顯然是違法的。政府有關(guān)部門依法有權(quán)制止、糾正。

      其次，根據(jù)我國《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定:村民使用原有宅基地進行村民住宅建設(shè)，實行規(guī)劃許可管理，在原有宅基地上翻建房屋需要取得相關(guān)審批手續(xù)。其程序為:向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，取得許可后才可以按具體要求實施原有宅基地的翻建行為。

相關(guān)

案例

      2016年9月山西省長治市開展了“違建清零”專項活動，在排查中工作人員發(fā)現(xiàn)，長治市南石槽村民常某在其原宅基地上自行翻建起了3層新樓。經(jīng)調(diào)查，常某擅自翻建房屋不僅沒有辦理相關(guān)審批手續(xù)，而且其翻建房屋的面積已超過原宅基地規(guī)定的面積。

      為了鞏固“違建清零”專項活動的成果，為五道五治、城中村改造打下堅實基礎(chǔ)。長治市城區(qū)政府副區(qū)長姬雙平主持召開了相關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)會議，明確了方向，堅定了決心!會后，向常某下達《限期拆除通知書》，要求其必須自行拆除，否則將在3日后組織相關(guān)部門強制拆除。

法律

依據(jù)

      《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)和直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

      第七十七條規(guī)定，農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

      《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

律師說法

二、宅基地住房臨時加蓋房屋屬“違建”

朝陽區(qū)龍爪樹村的劉先生咨詢:

      我們這里是城中村，現(xiàn)在市里到處都在搞拆遷建設(shè)。自己村子里有好多人都在重新蓋自己的房子，都是為了多獲得些拆遷補償金，有的人甚至說可以多補償十幾萬。他們這種行為可以獲得補償嗎?有沒有違反法律規(guī)定?

北京市蒲澤律師事務(wù)所皇甫大衛(wèi)律師解答:      公民合法的私有財產(chǎn)受法律保護，與此同時，國家基于公共利益的需要，依照法律規(guī)定可以對公民的私人財產(chǎn)進行征收或征用，并予以補償。對于政府的城中村改造計劃，如果你們的村子按照政府規(guī)劃需要拆遷搬移，那么依照相關(guān)法律的規(guī)定，村民有權(quán)從政府獲得適當(dāng)?shù)牟疬w補償。但是如果有的村民企圖利用臨時加蓋的房屋騙取額外的拆遷補償，這就已經(jīng)超出了其行使自己法定權(quán)利的范圍，變成了企圖侵占國家利益的違法行為。他們加蓋的房屋因沒有合法的手續(xù)，屬于違建。所以，這種行為在拆遷時是不可能獲得額外的補償。相反，這樣擅自的加蓋行為還會因為違反法律而受到處罰。

相關(guān)

案例

      2014年4月初，云南省紅河州金平縣政府發(fā)出通知，計劃對金河左岸進行“美麗家園”建設(shè)，對該片區(qū)土地決定統(tǒng)一征收。通知發(fā)出后，不少當(dāng)?shù)卮迕駷榱硕喃@補償，在幾天時間內(nèi)，就在金河左岸突擊蓋起了多棟房屋，對已有的房屋則進行了加蓋、翻蓋來擴大面積，原本的耕地、樹林、道路一時間都變成了工地。

      面對突擊建房的行為，金平縣里迅速成立工作組，開展了對違規(guī)建房的清理工作，由副縣長牽頭的工作組對新蓋、加蓋房屋的情況進行了調(diào)查統(tǒng)計，對于不符合規(guī)定的責(zé)令其限期拆除，逾期仍未拆除的，則由政府組織強制拆除，并加以處罰。

      金平縣政府工作人員表示，這些為騙取補償而突擊建造的房屋，不僅未按照相關(guān)法律法規(guī)進行審批備案，而且絕大部分房屋都毫無質(zhì)量可言，安全隱患極大。與法與理都應(yīng)該堅決拆除。

法律

依據(jù)

《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條:在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

《中華人民共和國土地管理法》第七十七條:農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第三十七條:在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未按規(guī)劃審批程序批準(zhǔn)或者違反規(guī)劃的規(guī)定進行建設(shè)，嚴(yán)重影響村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃的，由縣級人民政府建設(shè)行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物和其他設(shè)施。農(nóng)村居民未經(jīng)批準(zhǔn)或者違反規(guī)劃的規(guī)定建住宅的，鄉(xiāng)級人民政府可以依照前款規(guī)定處罰。

二、在村委安排的宅基地蓋房算不算違建

在村委安排的宅基地蓋房不算違建。在合法獲得的宅基地上建房，不屬于違章建筑，農(nóng)村居民建造住宅的，要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后，方可以實施。未經(jīng)批準(zhǔn)的，即為違法建筑。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照法律的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。隨著我國城市住房制度改革的不斷完善，經(jīng)營性國有土地使用權(quán)的市場化工作基本完成，無論是商品房還是房改房，其所有者都可以將住宅連同相應(yīng)的土地使用權(quán)一起上市轉(zhuǎn)讓，進行自由交易。

但是，受現(xiàn)有法律、法規(guī)的約束，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)以下簡稱農(nóng)村宅基地交易市場尚未形成，農(nóng)民擁有的宅基地?zé)o法進行合法流轉(zhuǎn)。建立農(nóng)村宅基地交易市場，允許農(nóng)村宅基地上市公開轉(zhuǎn)讓，不僅可以增加農(nóng)民收入、加快農(nóng)村中心村、鎮(zhèn)建設(shè)，而且對盤活宅基地存量，節(jié)約耕地資源，保持耕地面積總量平衡，緩解當(dāng)前緊張的城市發(fā)展建設(shè)用地都具有十分重要的現(xiàn)實意義。

《農(nóng)村宅基地管理辦法》第十五條 有下列情形之一的，報經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)，可以注銷其土地使用權(quán)證或有關(guān)批準(zhǔn)文件，由村集體收回宅基地使用權(quán)：

（一）自批準(zhǔn)宅基地之日起滿二年未動工興建的特殊情況除外；

（二）報批宅基地時向村集體承諾建新拆舊而又不自行拆除舊房的原宅基地的；

（三）經(jīng)批準(zhǔn)實施舊村改造或下山移民的村，已遷入新居住的原宅基地的；

（四）騙取批準(zhǔn)或非法轉(zhuǎn)讓宅基地的；

（五）其他應(yīng)收回宅基地使用權(quán)情形的。

三、老宅基地上建房屬于違建嗎

一、老宅基地上建房屬于違建嗎

1、老宅基地上建房是否屬于違建，視情況而定：

（1）在合法獲得的宅基地上建房，不屬于違章建筑；

（2）農(nóng)村居民建造住宅的，要經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審核，并經(jīng)縣級政府批準(zhǔn)后，方可以實施，未經(jīng)批準(zhǔn)的，即為違法建筑。

2、法律依據(jù)：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條

在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，應(yīng)當(dāng)提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計方案等材料。需要建設(shè)單位編制修建性詳細規(guī)劃的建設(shè)項目，還應(yīng)當(dāng)提交修建性詳細規(guī)劃。對符合控制性詳細規(guī)劃和規(guī)劃條件的，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)依法將經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計方案的總平面圖予以公布。

二、強制拆除農(nóng)村違章建筑應(yīng)符合什么條件

強制拆除農(nóng)村違章建筑應(yīng)符合以下條件：

1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)發(fā)出停止建設(shè)或限期改正的行政決定文件；

2、當(dāng)事人沒有對上述行政決定申請行政復(fù)議，也沒有提起行政訴訟；

3、當(dāng)事人未按照上述行政決定在期限內(nèi)改正其違法行為，符合條件時，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機關(guān)有權(quán)強制拆除當(dāng)事人建設(shè)的違章建筑。

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內(nèi)容審核：劉佳律師

來源：臨律-翻建房屋超出原有的宅基地是違章嗎，