一、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障

      生活水平不能降低，這是一個(gè)基本的原則。不管是城市拆遷、農(nóng)村拆遷、城中村的改造以及棚戶區(qū)的改造。不管是一線城市、二線城市、三線城市都可以按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量自己的拆遷補(bǔ)償是否合理。你的生活水平只要不因?yàn)椴疬w而降低，那么你的補(bǔ)償基本上就是合理的。同時(shí)，要做到長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

      長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，怎么來(lái)理解呢?不管是生產(chǎn)型的企業(yè)，還是耕地的農(nóng)民，原來(lái)是農(nóng)戶，有自己的耕地，有自己的宅基地，然后依靠耕地或者是宅基地，哪怕是城中村，依靠日常的出租等等，就能來(lái)保障自己的生活。但是把耕地和宅基地征收了之后，農(nóng)民沒(méi)有耕地了，也沒(méi)有這種可出租的房子了，那么他長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)該怎么去保障呢?也就是說(shuō)以后的生活該如何去維持?這些都要有相應(yīng)的解決辦法和補(bǔ)償辦法。

      也就是說(shuō)我們的房子在被拆除之前，我們簽訂的補(bǔ)償安置協(xié)議要明確我們的貨幣補(bǔ)償?shù)臄?shù)額，支付到位的時(shí)間以及安置房屋的具體的位置，甚至有的要把安置房屋的樓號(hào)、門(mén)牌號(hào)等等具體的像樓層等等都要寫(xiě)好寫(xiě)明確。就是要詳細(xì)具體的以及安置房下來(lái)落實(shí)的時(shí)間，交鑰匙的時(shí)間等等，都寫(xiě)得非常非常的明確。這就是先安置后拆遷。

      我們現(xiàn)在居住的房屋，比如說(shuō)有兩三層的，比如說(shuō)有600平米，但是拆遷安置的時(shí)候，被安置的人口是按照面積安置。有的地方就是一個(gè)人還要給你安置多少平米。比如說(shuō)每個(gè)人安置40平米的安置面積。如果一家三口人，只給你安置了120平米的房子，那么多出來(lái)的房屋那些面積怎么算呢?因?yàn)樵瓉?lái)一家三口人居住的是600平米的兩三層的房子，現(xiàn)在安置之后，變成了120平米的房子，多出來(lái)的將近四百多平米。那么有的地方會(huì)按照比如說(shuō)三百多、四百多，五百多1平米給你進(jìn)行補(bǔ)償。那么我們?cè)瓉?lái)在自建的這種600平米房子里的生活，而現(xiàn)在搬到了一百多平米的這種安置房里面，而且還有可能比如說(shuō)是六七十平米的兩套房子，包括裝修等等這些怎么辦?顯然這種情況就降低了被拆遷人的生活水平。

      產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣補(bǔ)償之間的自由選擇。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的補(bǔ)償，現(xiàn)有的房屋合法面積要置換同等面積的安置房，或者是不想要安置房的，我們有權(quán)利要求要相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。而貨幣補(bǔ)償就不能低于我們?cè)诖税仓猛荣|(zhì)量、同等面積的房屋的標(biāo)準(zhǔn)，要按照標(biāo)準(zhǔn)給被拆遷人進(jìn)行兌換貨幣才可以。要安置房，還要貨幣補(bǔ)償，這些都是作為被拆遷農(nóng)民有自由選擇的權(quán)利。有的地方是作為農(nóng)民收到的通知就直接告訴你，給你貨幣還是給你房子，而沒(méi)有給你選擇的權(quán)利。這些都是侵犯了被拆遷農(nóng)民的合法權(quán)益。

      2010年，國(guó)土資源部門(mén)也下發(fā)了一個(gè)通知，提出房屋拆遷要按照建筑建設(shè)重置成本價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償。也就是也就是說(shuō)重新建造一個(gè)同樣面積，同樣質(zhì)量，同樣規(guī)模的房子需要多少的成本。那么宅基地征收就要按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每個(gè)省都制定了征地區(qū)片的綜合地價(jià)。大家也可以到網(wǎng)上自行地進(jìn)行查詢。每個(gè)省的征地區(qū)片綜合地價(jià)大概2到3年更新一次。因?yàn)榉績(jī)r(jià)、物價(jià)都在提升，所以兩三年都要調(diào)整一次。

      因此，大家要注意查詢最新的征地區(qū)片價(jià)，而有的地方征地，比如現(xiàn)在是2019年，他會(huì)拿到2008年甚至更早2005年的這種價(jià)格來(lái)進(jìn)行核定補(bǔ)償價(jià)，這顯然是降低補(bǔ)償?shù)摹Ｄ敲幢徽鞯剞r(nóng)戶所得到的拆遷補(bǔ)償以及補(bǔ)貼，要能夠保障其選購(gòu)相應(yīng)合理的居住水平的房屋。

      在《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上的房屋拆遷要參照新頒布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的精神執(zhí)行。也就是說(shuō)，我們農(nóng)村房屋拆遷和宅基地征收整體的補(bǔ)償不能降低現(xiàn)有的房屋價(jià)值，也不能夠降低我們現(xiàn)有的生活水平。像上面說(shuō)的，600平米的自住的房子，拆遷之后只給了120平米的樓房，就是嚴(yán)重的不符合我們現(xiàn)有的房屋的價(jià)值，以及現(xiàn)有的生活居住的水平。

      附:《土地管理法》第四十八條征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

      征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。

      征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。制定區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

      征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對(duì)其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民的意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

      縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)補(bǔ)貼。被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

      房屋征收，根據(jù)房屋所占用的土地性質(zhì)，分為國(guó)有土地上房屋征收和集體土地上房屋征收。適用的法律也是不同的，集體土地上房屋征收更多的是適用《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定。而國(guó)有土地上房屋征收則主要根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的規(guī)定來(lái)進(jìn)行。

      在遇征地拆遷時(shí)，一旦自身合法權(quán)益受損要勇于采取法律途徑來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。在拆遷案件中，專業(yè)的律師至關(guān)重要。行政訴訟糾紛當(dāng)然要找北京楹庭律師。如果您沒(méi)有與該主管部門(mén)協(xié)商好補(bǔ)償條件，可以咨詢征地拆遷律師，或者請(qǐng)律師介入，運(yùn)用法律知識(shí)與主管部門(mén)協(xié)商談判，爭(zhēng)取獲得公平、滿意的補(bǔ)償。

      本文法律知識(shí)并不代表其法律建議，如遇同類問(wèn)題應(yīng)當(dāng)具體分析。

二、拆遷最大原則：生活水平不降低！拆遷戶的煩惱 拆遷戶 拆遷款 拆遷律師團(tuán)隊(duì) 拆遷補(bǔ)償

拆遷最大原則：生活水平不降低！拆遷戶的煩惱 拆遷戶 拆遷款 拆遷律師團(tuán)隊(duì) 拆遷補(bǔ)償

三、農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償 不能降低原有的生活水平

法律主觀：

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒(méi)有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過(guò)過(guò)渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)注：1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

法律客觀：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十一條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

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內(nèi)容審核：張小華律師

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