一、嚴格規范土地一級開發審批管理？

（一）嚴格土地一級開發審批管理。土地一級開發由市縣政府組織編制開發方案，報省政府批準。土地一級開發方案應當包括開發實施主體、開發內容、建設標準、開發規模、用地布局、開發期限、開發時序、投資總額、分年度投資計劃、資金來源、開發效益分析、被征地農民的補償安置及社會保障計劃、社會穩定風險評估等內容。土地一級開發方案由省發展和改革部門會同省國土資源、省住房城鄉建設部門聯合審核，并征求相關部門意見后，提交省政府常務會議審定。未經省政府批準，不得實施土地一級開發，不得通過化整為零、拆分土地或者項目的方式規避土地一級開發審批。嚴禁以小城鎮建設、新農村建設以及其他重點項目建設為名，通過編制相關開發規劃，變相批準和實施土地一級開發。禁止企業或個人通過獲取海域使用權、實施填海造地而不進行開發利用變相囤積、圈占土地。

（二）明確土地一級開發實施主體。土地一級開發由市縣政府以及其他經省政府確定的單位組織實施，由政府土地儲備機構具體承擔。政府土地儲備機構應為省和市縣政府依法批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源部門管理，并已報國土資源部備案且納入全國土地儲備機構名錄的事業單位。各級政府不得違反規定擅自設立土地儲備機構和土地儲備分支機構。未經依法批準，任何機構和單位不得進行土地一級開發。

（三）規范實施土地儲備及基礎設施配套建設。土地一級開發的收儲工作由政府土地儲備機構具體實施，禁止企業、其他用地單位或者個人通過與農村集體經濟組織直接簽訂征地補償協議、支付征地補償費用等方式實施征地。對納入儲備的土地，由政府土地儲備機構通過公開招標方式選取有資質的工程設計、施工和監理等單位實施土地整理、基礎設施配套建設。經整理的土地具備開發利用條件后，由市縣政府依法組織供應。

（四）加強開發區（園區）土地一級開發管理。開發區（園區）內土地收儲、整理和基礎設施配套建設由政府土地儲備機構統一組織實施，并依法供應土地。除法律法規規定外，禁止將園區土地征收、農用地轉用、土地供應等土地審批職能下放給園區管理機構。園區內經營性用地應當依法以招標、拍賣或者掛牌出讓方式供應，出讓底價按照國家和我省有關規定確定，不得以招商引資等各種名義減免土地出讓收入，不得實行零地價、負地價，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。

（五）加強土地一級開發資金管理。土地一級開發資金可以通過財政資金、銀行貸款和其他融資渠道籌集。政府土地儲備機構利用儲備土地融資的，應當納入地方政府性債務統一管理，按照?？顚Ｓ?、封閉管理的原則嚴格監管，不得突破土地儲備融資規模，不得用于與土地儲備業務無關的項目，不得違法違規舉借其他政府性債務。嚴格土地一級開發成本核算機制，加強土地一級開發審計。土地一級開發區域內土地出讓收入，實行收支兩條線管理，嚴禁與企業進行土地出讓收益分成。

二、什么是土地一級開發

土地一級開發就是從生地到熟地的過程。

土地一級開發，是由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到三通一平（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平“（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平“（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地一級階段包括：

1、前期手續階段、

2、組織實施階段

3、土地入市階段。

一般而言，規范的一級開發主要子工作階段包括取得授權、完成立項核準、融資、簽訂征地補償協議、取得征地批復、取得拆遷許可證、完成拆遷、市政工程施工許可證獲取、市政工程移交、供地驗收、成本與地價審核、土地入市交易和一級市場投入回收。在實際操作中，這些節點在時間上存在交叉性。

一級開發項目模式具體為：

1、舊城改造項目

2、城中村改造項目、

3、舊廠房改造項目國有土地收購儲備項目、

4、土地一級開發項目、

5、中心城區棚改項目、

6、一次性招標棚改項目、

7、土地開發棚改項目。

雖然項目模式名稱存在差異，但實際中有些模式只是由于歷史原因導致項目模式發生變化，項目性質并未改變。

綜上所述，土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平“、“五通一平“或“七通一平“的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

【法律依據】：

《中華人民共和國土地管理法》第十六條

下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。

地方各級人民政府編制的土地利用總體規劃中的建設用地總量不得超過上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，耕地保有量不得低于上一級土地利用總體規劃確定的控制指標，省、自治區、直轄市人民政府編制的土地利用總體規劃，應當確保本行政區域內耕地總量不減少。

三、土地一級開發暫行辦法

第一條為規范市區土地一級開發行為，更好地落實土地利用總體規劃和城市總體規劃，確保有計劃供應土地，根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）和《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）和《土地儲備管理辦法（國土資發〔2007〕277號）》等有關規定，制定本辦法。第二條本辦法所稱土地一級開發，是指土地儲備機構按規定確定土地一級開發單位，依照土地利用總體規劃和城市規劃，對國有土地、集體土地依法實施拆遷、收回、征收和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。城中村和舊城改造，按本辦法規定實施土地一級開發。第三條市國土資源局（以下簡稱市國土局）負責土地一級開發管理工作，市土地儲備機構負責組織實施。市發改、建設、規劃、財政和審計等行政主管部門按照各自職責，做好相關工作。第四條土地一級開發堅持以政府主導、市場運作的原則，可以由土地儲備機構承擔，也可以由土地儲備機構通過招標方式選擇有實力的經濟實體承擔。一級開發后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。第五條土地一級開發主要包括：

（一）辦理一級開發相關政府審批手續，包括規劃、項目核準或備案、征地、拆遷、市政建設、交評、環評等一級開發審批手續；

（二）實施集體土地征收工作；

（三）實施國有土地收回（收購）及地上建筑物征收工作；

（四）完成地上附著物拆除、地下構筑物拆移等工作；

（五）根據規劃條件進行土地平整及其他市政、配套基礎設施建設；

（六）其他一級開發工作。第六條土地一級開發實施方案由市土地儲備機構或轄區政府商市土地儲備機構編制，經市國土局審核后，報市政府批準。土地一級開發實施方案應包括地塊現狀情況、土地及地上建筑物權屬情況，規劃條件及供地方向，一級開發成本，資金籌備計劃，一級開發實施方式及時間安排等內容。第七條土地一級開發成本包括：

（一）前期費用；

（二）征地補償費、拆遷補償費、工程費；

（三）市政基礎設施、公共配套設施建設費用；

（四）財務費用和相關稅費；

（五）不可預見費。第八條土地儲備機構負責實施土地一級開發的，由土地儲備機構負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。管理費用按照土地一級開發成本的2％列支。通過招標方式進行土地一級開發的，由土地儲備機構與中標單位簽訂土地一級開發協議。中標人負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織實施。招標底價包括土地一級開發的預計總成本和利潤，利潤不高于成本的10％。第九條土地一級開發由土地儲備機構或土地儲備機構委托土地一級開發實施單位向建設、規劃、國土等部門辦理相關手續，涉及交通、園林、文物、環保、人防等有關單位的，應辦理相關手續。第十條土地一級開發涉及集體土地、農用地的，依法辦理土地征收、農用地轉用審批手續。第十一條國有土地一級開發，由土地儲備機構、土地一級開發實施單位與土地使用權人、房屋產權人簽訂補償協議。

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內容審核：李站波律師

來源：臨律-嚴格規范土地一級開發審批管理？，