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小產(chǎn)權房是否需要購買資格？政策有哪些規(guī)定？,小產(chǎn)權房是否具備購買資格和法律保護:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

發(fā)布時間：
2024-08-02 17:02:32
作者：
圣運律師
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小產(chǎn)權房是否需要購買資格？政策有哪些規(guī)定？，依據(jù)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式和現(xiàn)行法律法規(guī)，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西，因此小產(chǎn)權房無法合法購買。此外，世界普遍實施土地用途管制，進一步限制了小產(chǎn)權

小產(chǎn)權房是否需要購買資格？政策有哪些規(guī)定？,小產(chǎn)權房是否具備購買資格和法律保護:今日在線拆遷法、征收法律咨詢

一、小產(chǎn)權房是否需要購買資格？政策有哪些規(guī)定？

依據(jù)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式和現(xiàn)行法律法規(guī)，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西，因此小產(chǎn)權房無法合法購買。此外，世界普遍實施土地用途管制，進一步限制了小產(chǎn)權房的購買。

法律分析

北京小產(chǎn)權房不能買，原因如下：統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿證樣式，包括《不動產(chǎn)登記簿》、《不動產(chǎn)權證書》、《不動產(chǎn)登記證明》等，全國全面頒發(fā)新版證書；針對城鄉(xiāng)社會普遍關心的“小產(chǎn)權房”問題，不動產(chǎn)登記是依法保護不動產(chǎn)所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西;現(xiàn)行法律法規(guī)明確，世界普遍實施土地用途管制。

拓展延伸

小產(chǎn)權房限購政策對市場穩(wěn)定的影響如何？

小產(chǎn)權房限購政策對市場穩(wěn)定的影響是一個備受關注的話題。限購政策的實施可以有效控制小產(chǎn)權房的供應量，避免過度投機和泛濫現(xiàn)象，從而維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。限購政策可以抑制投資客的炒作需求，降低市場投機風險，避免房價過快上漲。同時，限購政策也有助于提高小產(chǎn)權房的交易透明度和市場規(guī)范化程度，保護購房者的權益。然而，限購政策也可能導致小產(chǎn)權房市場需求減弱，對相關行業(yè)產(chǎn)生一定的沖擊。因此，在制定和實施小產(chǎn)權房限購政策時，需要綜合考慮市場穩(wěn)定和公平公正的因素，確保政策的有效性和可持續(xù)性。

結語

小產(chǎn)權房限購政策的實施對市場穩(wěn)定具有積極影響。限購政策能夠控制供應量，防止過度投機和泛濫現(xiàn)象，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。此外，限購政策還能降低投機風險，避免房價過快上漲，提高交易透明度和市場規(guī)范化程度，保護購房者權益。然而，限購政策也需綜合考慮市場穩(wěn)定和公平公正，確保政策的有效性和可持續(xù)性。

法律依據(jù)

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。

在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權證書。

房地產(chǎn)轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。

法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理。

二、小產(chǎn)權房究竟能不能買

小產(chǎn)權房與正規(guī)商品房最大的差別就在于土地性質不一樣，很多小產(chǎn)權房是建設在集體土地上的，我國的房屋是房地一體，我們購買房屋不但購買的是房子，還有土地，但是購買小產(chǎn)權房就不一樣了。購買小產(chǎn)權房無法辦理房產(chǎn)證，不能貸款，甚至在拆遷賠償方面也會不一樣。

由于土地性質的原因，購房人只是對房屋享有居住權，對土地等不享有權利，雖然小產(chǎn)權房相較于正規(guī)商品房比較便宜，但是綜合考慮到一些風險的問題，是否購買小產(chǎn)權房?我建議您還是要謹慎做決定的。

一、購買的小產(chǎn)權房被拆遷誰可以獲得補償

隨著房地產(chǎn)市場的火熱，為盡快買到合適的房，有些人去買小產(chǎn)權房。但是，小產(chǎn)權房是在集體所有的土地上建成，一旦被依法納入城市化范圍，即會被拆遷。不過，被依法拆遷后可以獲得補償，但是購買小產(chǎn)權房的人是否可以獲得補償，需要先確認小產(chǎn)權房的所有權。

首先，合法建成小產(chǎn)權房可以獲得拆遷補償。

在集體建設用地上建成的小產(chǎn)權房，依法獲得審批后，即屬于合法建筑，被依法拆遷后，可以獲得補償。

其次，購買小產(chǎn)權房后不能享有房子所有權。

購買小產(chǎn)權房的，如果不是該集體內部成員，按當前政策無法拿到所有權，而只能享有使用權。

最后，小產(chǎn)權房的拆遷補償由其集體經(jīng)濟組織及其成員享有。

被購買了的小產(chǎn)權房的所有權，仍然屬于集體經(jīng)濟組織及其成員享有。所以，小產(chǎn)權房被依法拆遷后，購買房屋的人不能依法拿到補償款。

不過，小產(chǎn)權房的買主可以直接找所有權人主張賠償，特別是在買賣合同中約定了遭遇政府拆遷或其他因素，所有賠償都歸買主所有，那么買主即可以以此為依據(jù)，要求對方積極給予賠償。

二、小產(chǎn)權房貸款有哪些風險

五證是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件，包括城中村改造在內的房地產(chǎn)項目，如果沒有五證是不能辦理房產(chǎn)證的。盡管＂小產(chǎn)權房一片熱銷，但眾多業(yè)內人士卻認為，小產(chǎn)權房＂存在諸多風險，最大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護。

1、沒有房產(chǎn)證。這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定的；

2、拆遷難補償。除了不能辦理房產(chǎn)證外，那些便宜房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償；

3、質量難保證。房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料，存在安全隱患。這類房屋一－般由土地所在村開發(fā)，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；

4、配套不完善。這些房子幾乎都沒有暖氣、天然氣等配套設施。而且將來一旦出現(xiàn)糾紛，可能連水電都沒有；

5、遺贈也麻煩。由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。借新農(nóng)村建設、舊村改造名義，是小產(chǎn)權房目前普遍的運作模式，具有打擦邊球的性質。

三、小產(chǎn)權房是否具備購買資格和法律保護

小產(chǎn)權房購買不受法律保護，無法辦理過戶和享受產(chǎn)權權益。農(nóng)村集體土地使用權不得流轉，宅基地使用權有身份限制。相關部門禁止小產(chǎn)權房買賣。相比之下，大產(chǎn)權房具有五證、受法律保護，可獲得拆遷補償。小產(chǎn)權房存在質量隱患、物業(yè)管理問題，無法抵押或上市專賣，只能一次性全款購買。

法律分析

小產(chǎn)權房子可以買，但是不受法律保護，具體原因如下：

1、因為小產(chǎn)權是沒有房產(chǎn)證的，不能辦理過戶，買方的法律權益得不到保護；

2、國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

認定小產(chǎn)權房買賣合同無效的理由

1、農(nóng)村集體所有土地的使用權不得流轉。農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外；

2、農(nóng)村宅基地使用權的取得有著嚴格的身份限制。小產(chǎn)權房中有一部分是農(nóng)戶在自家宅基地上建房出賣，這自然就出現(xiàn)了宅基地使用權可否轉讓的問題。宅基地使用權是指農(nóng)民以戶為單位利用集體所有的土地，在規(guī)定的地點享有建筑用房、添置生活設施、在庭院種植樹木、永久居住的權利。宅基地使用權的主體是該集體經(jīng)濟組織的成員，這是一個嚴格的身份限制，是基于集體經(jīng)濟組織成員的身份而享有的權利，而城鎮(zhèn)居民顯然不具備集體經(jīng)濟組織成員的身份，也就不能取得宅基地使用權，小產(chǎn)權房買賣合同因為標的無法履行而無效；

3、國務院等有關部門的文件也禁止小產(chǎn)權房的買賣。

大產(chǎn)權證和小產(chǎn)權證有什么區(qū)別

1、大產(chǎn)權房有五證，受法律保護，有完整的產(chǎn)權。小產(chǎn)權，是沒有五證的，當然是不受法律保護的，只有部分產(chǎn)權。通俗了說，就是大產(chǎn)權有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權是沒有房產(chǎn)證的；

2、大產(chǎn)權拆遷有補償，但是如果是小產(chǎn)權的話，是沒有拆遷補償?shù)摹Ｒ簿褪钦f，如果政府要拆遷房子的話，小產(chǎn)權業(yè)主基本上不會得到拆遷安置補償；

3、小產(chǎn)權房屋質量是沒人監(jiān)督的，往往容易存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也是極容易出現(xiàn)問題的；

4、小產(chǎn)權由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，不能作為抵押或上市專賣。而且小產(chǎn)權房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產(chǎn)權房是不能進行貸款的，只能一次性支付全款。

結語

小產(chǎn)權房存在法律保護的缺陷。首先，因為沒有房產(chǎn)證，無法辦理過戶，買方的法律權益無法得到保護。其次，國家實行統(tǒng)一登記制度，未經(jīng)登記的小產(chǎn)權房買賣合同無效。此外，農(nóng)村集體所有土地使用權不得流轉，宅基地使用權有嚴格的身份限制，國家文件也禁止小產(chǎn)權房的買賣。與大產(chǎn)權房相比，小產(chǎn)權房缺乏完整的產(chǎn)權，沒有拆遷補償，房屋質量和售后保修難以保證，無法作為抵押或上市專賣，不可辦理貸款。因此，購買小產(chǎn)權房需謹慎。

法律依據(jù)

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第十四條

因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

（一）尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；

（二）繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權利的；

（三）人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；

登記程序

（四）權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；

（五）不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；

（六）申請更正登記或者異議登記的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的其他情形。