湖北省宜昌市人民政府辦公室關于印發宜昌市城鎮老舊小區改造提升行動(2022~2025年)實施方案的通知

　　宜府辦發〔2022〕26號

　　各縣市區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《宜昌市城鎮老舊小區改造提升行動(2022~2025年)實施方案》已經市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真組織實施。

　　宜昌市人民政府辦公室

　　2022年3月16日

　　(此件公開發布)

　　湖北省宜昌市城鎮老舊小區改造提升行動(2022~2025年)實施方案

　　為全面推進全市城鎮老舊小區改造工作，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》(國辦發〔2020〕23號)和《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》(鄂政辦發〔2021〕19號)精神，結合實際，制定本方案。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想。

　　以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，積極踐行以人民為中心的發展思想，牢固樹立“公園城市”理念，以黨建引領筑基、共同締造聚力、治管并舉固本為主線，按照打造完整社區、推動城市運營、夯實基層治理的要求，遵循基礎類應改盡改、完善類能改則改、提升類積極推進的原則，以優化環境、完善功能、營造場景為重點，推動城鎮老舊小區改造。

　　(二)基本原則。

　　1.注重連片改造。堅持留、改、拆、建、控并舉，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，統籌實施城鎮老舊小區改造及周邊高度關聯的城市更新、租賃住房建設、歷史文化街區保護等項目。

　　2.注重歷史傳承。注重維護城市傳統風貌特色和地域特征，保護傳統街巷肌理、風貌建筑和古樹名木，在改善居住條件、提高環境品質的同時，展現城市特色，延續歷史文脈。

　　3.注重共同締造。充分發揮基層黨組織統領全局、協調各方的作用，搭建街區議事會等交流渠道，廣泛發動群眾參與小區改造和管理，讓群眾共同解決社區公共事務問題，不斷提升居民線上線下多維度多層面參與協商議事的能力。

　　4.注重探索創新。植入新興業態，采取騰退閑置空間、盤活閑置資源、對接電子商務平臺等手段，引入社會資本從事產業投資、產業運營，為居民提供線上線下服務，拉動城市經濟，構建宜居宜業生活圈。探索新型技術，深化城市大腦應用，加快智慧賦能，高水平打造未來社區應用場景;通過透水鋪裝、綠色屋頂、下沉式綠地、雨水花園、生物滯留設施等方式推進老舊小區海綿化改造。

　　5.注重示范引領。通過試點示范，著力健全在統籌協調、項目生成、資金分擔、市場參與、金融支持、群眾共建、項目推進、資源利用、長效治理等方面的體制機制，逐步營造公共服務、鄰里生活、健康醫療、文化休閑、全民學習、創新創業、平安法治、城市安全等場景。

　　(三)工作目標。

　　各縣市區每年建設不少于1個示范項目，到2022年底，各地形成較完備的城鎮老舊小區改造制度框架、政策措施和工作機制。到2025年底，全市基本完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。改造后的小區成為“設施完備、安全健康、環境整潔、配套齊全、管理有序、文明和諧”的美好家園，居民的獲得感、幸福感、安全感明顯增強。

　　二、改造范圍

　　宜昌中心城區及各縣市城關鎮范圍內建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(含單棟住宅樓)，重點改造2000年底前建成的老舊小區，2000年后建成且符合改造條件的小區按一定比例逐年納入改造計劃。國有企事業單位、軍隊所屬城鎮老舊小區按屬地原則納入地方改造計劃統一組織實施。已納入棚戶區改造計劃的，不屬于城鎮老舊小區改造范圍。

　　三、工作流程

　　(一)開展調查評估。根據《完整居住社區建設標準(試行)》以及《宜昌市城鎮老舊小區改造評估標準》，堅持問題導向，組織開展全面調查摸底，摸清各類老舊住宅小區房屋、土地及相關基礎設施、權屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、社會資本引入可行性等基本情況，進行坐標定位、分類評估、登記造冊。將“成立小區黨組織、建立自治組織、簽訂居民公約、拆除違法建設、出資改造、接受后期物業管理”作為改造計劃申報的前置條件，實施加裝電梯的老舊小區優先納入改造計劃，原則上加裝電梯數不少于10%。(牽頭單位：市住建局;責任單位：各縣市區人民政府、宜昌高新區管委會〔以下各環節均涉及各縣市區人民政府和宜昌高新區管委會，不再列出〕)

　　(二)編制規劃計劃。以國民經濟社會發展規劃和國土空間規劃為依據，充分考慮城鎮老舊小區相關基礎設施和公共服務設施改造需求，將城鎮老舊小區改造與“筑堡工程”建設以及文明典范城市、衛生城市、節水型城市、園林城市等創建相結合，與縣城品質提升、雨污分流、城鎮污水提質增效、海綿城市建設、垃圾分類等重點工作相結合，科學編制2022—2025年城鎮老舊小區專項改造規劃和項目改造計劃，并根據實際情況進行動態調整。涉及城鎮老舊小區的各類設施、相關管線增設或改造計劃應與城鎮老舊小區改造計劃有效對接、同步實施。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市發改委、市自然資源和規劃局、市城管委、市經信局、市民政局、市衛健委、市文化和旅游局、市公安局、市教育局)

　　(三)明確實施主體。各縣市區政府(含宜昌高新區管委會，下同)要統籌考慮項目實施、設施運營和后期管理等因素，委托市、縣(市區)屬國有企業，或結合招商引資工作，采取“投資+設計+施工+運營”一體化招標等方式吸引央企、大型民企及其他社會資本作為實施主體，具體負責項目建設各項工作。同時，加強工程質量安全監管，嚴格執行相關技術規范，建設優質工程、安全工程。鼓勵國有實施主體將財政投入資金作為項目資本金，充分運用改造片區人、地、房、物、技等資源，搭建投融資平臺，提升改造水平，實現老舊小區宜居度的整體提升。(牽頭單位：市國資委;責任單位：市財政局)

　　(四)編制改造方案。列入改造計劃的城鎮老舊小區項目實施主體組織編制改造方案。改造方案由項目基本情況、居民意見調查、現狀主要問題、改造內容及方式、改造風險評估、投資概算、資金籌措及平衡方案、智慧小區建設、長效管理方案等構成。改造內容必須包括拆除違法建設、雨污分流改造、消防設施建設、安全隱患整治、弱電線路規整、環衛設施配套等，并優先考慮建設面向社區的養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施和場所。鼓勵將電梯加裝納入老舊小區改造內容;暫無法納入的，應在改造設計中根據需要預留電梯安裝位置。(牽頭單位：市住建局)

　　(五)組織項目實施。建立適合城鎮老舊小區改造的質量安全監管機制及相關配套制度，實現過程可監督、責任可追溯、績效可量化、群眾滿意度可感知。嚴格落實工程招投標制度，選擇管理能力強、信譽信用好的施工及監理公司實施改造工程，落實專人負責，嚴格工程監管。加強改造過程中的監督管理，嚴格按圖施工，公示改造信息，落實土方開挖、管網改造、施工圍擋、施工防火等施工安全措施，杜絕安全隱患。鼓勵采用工程總承包(EPC)、全過程工程咨詢服務等方式推進項目建設。項目實施中要尊重民意，加強溝通，科學謀劃，精心組織，明確工作任務和時限要求，落實責任到人，充分調動各類資源，快速、有效、穩步推進改造工作。各街道辦事處、社區居委會、物業企業、產權單位、專營單位等要積極配合做好協調工作，確保改造工作順利進行。市、縣兩級審計部門要主動介入，加強審計監督，嚴防出現偷工減料、挪用套取改造資金等問題。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市經信局、市審計局)

　　(六)健全長效機制。依法依規成立業委會，提高業委會履職能力，建立健全小區管理制度，引導居民積極參與小區改造和長效管理，自主選擇專業化物業管理和業主自治等多種小區管理模式。各縣市區負責老舊小區改造的國有投融資平臺成立“紅色物業”公司，進行托底有償服務。制定老舊小區改造后的長效管理方案，推進物業管理全覆蓋，實現“一次改造、長效管理”。健全住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，引導業主通過公共收益補充、分期續籌、房地產轉讓環節補足等方式對住宅專項維修資金進行續籌，原則上老舊小區全體業主按小區內居住房屋建筑面積籌集住宅專項維修資金。(牽頭單位：市住建局;責任單位：市財政局、市公共資源交易中心)

　　四、資金保障

　　(一)加強資金籌措。老舊小區改造資金應當結合擬改造項目的具體特點和改造內容，按照鄂政辦發〔2021〕19號文件精神，通過居民合理出資、政府財政支持、企業單位投資、原產權單位補助、管線單位出資、公共收益補充、申請專項債券額度、金融機構信貸支持、社會力量參與等渠道籌措。鼓勵各縣市區積極申請中央和省級補助資金，所爭取資金全部下達項目所在縣市區財政，專項用于老舊小區改造。宜昌城區范圍內老舊小區改造項目資金，由市、區兩級按原有政策分擔。合理統籌教育、文化、體育、民政、衛生、殘聯、公安、經信、城管等部門符合條件的資金用于城鎮老舊小區改造。

　　(二)創新融資模式。對能夠實現項目收益與融資自求平衡，且滿足債券發行條件要求的老舊小區改造項目，支持通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。支持老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資。創新老舊小區改造方式和融資模式，在不增加政府隱性債務負擔的前提下，鼓勵將多個老舊小區與相鄰棚戶區、老城區、老舊廠房、城中村、集貿市場、停車設施、商業設施等改造(建設)項目統籌，通過項目整合、設計施工一體化、片區化改造等方式，引入社會資本參與有關設施的設計、建設、運營，實現資金回報平衡。認真落實國家、省相關稅費減免政策。

　　(三)規范資金使用。涉及城鎮老舊小區改造的中央、省級及市級財政專項補助資金、中央預算內資金等要按政策規定規范使用，確保達到年度資金使用績效目標。基礎類改造資金主要從政府財政支持中解決;完善類、提升類改造資金按照共建共享原則，由政府、居民、社會資本共同籌措，各縣市區應結合實際，明確居民出資比例，其中門窗更換、電梯加裝以及水表、電表表后等改造費用由居民自行承擔，鼓勵提取個人住房公積金用于電梯加裝。

　　五、支持政策

　　(一)加快項目審批。將老舊小區改造各類審批事項納入工程建設審批體系，組織有關部門和管線產權單位等對老舊小區改造具體方案進行聯合審查，優化項目立項、用地、規劃審批程序，簡化施工許可證辦理手續，提升項目審批效率。凡不增加建筑面積、不改變既有建筑功能和結構、不涉及規劃條件調整的老舊小區改造項目，無需辦理建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，無需辦理建設工程竣工規劃核實，無需辦理施工許可，由項目實施主體向屬地質量安全監督管理機構報備即可。改造項目完工后，由項目實施主體召集相關部門、參與單位、居民代表等進行項目聯合驗收。

　　(二)強化用地保障。加強既有用地集約混合利用，在保障公共利益、安全以及符合法律法規和技術規范的前提下，按法定程序辦理相關手續。在不違反規劃且征得居民同意的前提下，支持整合小區內空地、騰空土地及周邊存量土地，建設物業服務用房等配套設施和公共服務設施。對利用現有房屋和土地興辦文化創意、科技研發、健康養老、眾創空間、生產性服務業、“互聯網+”等新業態的，5年內可繼續按原用途和土地權利類型使用土地，可不增收土地價款，可實行用途兼容。增設服務設施需要辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法予以辦理。

　　(三)整合存量資源。加強服務設施、公共空間共建共享，統籌使用各類公共房屋、閑置房屋，清理違法建筑和臨時建筑，騰退用地，用于完善社區、小區配套設施。鼓勵機關事業單位、國有企業將老舊小區及其附近的閑置房屋，通過置換、劃轉、移交使用權等方式交由街道、社區統籌。支持對既有用房實施改(擴)建，用于開展養老、托育、助餐、家政保潔服務，或用作便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區服務場所，加強社區陣地規范化建設，不斷完善社區管理服務功能。

　　(四)支持提前介入。鼓勵項目實施主體通過新建、重組、引進等方式組建公益性物業服務實體，采取“先期介入、先行接管、先行服務，分期分層次整治改造”的辦法，在改造前期先行對接業主委員會或社區居委會，依法依規簽訂小區物業服務合同，優先配套安保、環衛設施，開展衛生保潔、秩序維護、門衛執勤、設施維護保養等物業服務，配合推進改造提升工作。鼓勵各縣市區對提前介入改造、能嚴格執行物業管理制度并經考核評定達標的老舊小區給予補助，補助資金專項用于小區公共部位、共用設施設備維修。

　　(五)鼓勵加裝電梯。將老舊小區住宅加裝電梯工作納入社區協商議事重要范疇，細化協商議事流程。利用政務信息服務平臺，開展項目咨詢、調解、受理和預審服務。以政府購買服務方式，開展社會組織參與老舊小區住宅加裝電梯的培育、指導、巡查工作，建立電梯企業、設計單位、社區規劃師、法律顧問、志愿者參與的“一站式”服務平臺。統籌加裝電梯與老舊小區改造工作，綜合實施管線遷移、綠化遷改等事項，避免重復施工。推廣井道工廠化制作，現場裝配式安裝。鼓勵在符合消防、結構安全等相關規定的前提下實現平層入戶，但應嚴格控制平面尺寸。

　　(六)完善停車設施。有條件的小區可根據小區道路條件，建立完善彈性停車、錯時開放、潮汐停車、共享停車等機制。在小區周邊非交通性道路或支路設置夜間臨時停車位，對小區居民實行優惠停車。完善充電電源布局和配置，加大充電樁(站)建設力度，支持發展多車一樁、臨近車位共享等合作模式。對不涉及土建工程的機械式立體車庫，且設施內部空間無人員活動的，原則上按特種設備安裝辦理手續，符合條件的無需辦理用地、規劃、環評和施工手續。積極推廣應用立體停車設施，吸引社會資本參與小區內立體停車設施建設。鼓勵企業對現有停車位進行信息化改造，與城市信息模型深度融合，實現供需一張圖、無人值守、網上尋位、線上管理。停車設施可依法設置廣告。

　　六、推進措施

　　(一)強化組織領導。市城市更新工作領導小組辦公室(市住建局)要落實組織協調和督促指導責任，市直有關單位要加強政策協同、工作配合、指導監督。縣市區政府要落實主體責任，建立政府主要領導指揮、住建部門組織實施、相關職能部門參加的工作推進機制，加強工程質量安全監管，嚴把項目方案設計、施工組織實施和聯合竣工驗收關，每年12月底向市政府報告工作進展情況。

　　(二)強化智力支持。建立城鎮老舊小區改造工作專家庫，為城鎮老舊小區改造提供智力支持。聯合大專院校在城鎮老舊小區中開展社會治理創新、公共空間場景營造、精細化施工作業、商業化運營指導等方面的研究。鼓勵各縣市區通過技術咨詢、建立社區規劃師制度、組建共同締造工作坊等途徑，不斷提升專業化水平。

　　(三)強化宣傳引導。加大宣傳力度，充分調動群眾、專業機構、社會力量參與城鎮老舊小區改造的積極性、主動性。組織社區基層做好政策解讀和溝通解釋工作，發揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時回應社會關切，營造社會各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。

　　(四)強化督導考評。將城鎮老舊小區改造工作納入市委、市政府重點督查事項。建立完善城鎮老舊小區改造考評機制，確保目標任務、政策措施、工作責任落實落細。建立完善日常巡查和月通報制度，對政策措施落實不到位、行政審批推諉扯皮、項目建設進度緩慢、質量安全問題突出的予以通報、限期整改、約談提醒。

　　宜昌市人民政府辦公室

　　2022年3月17日印發

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內容審核：李站波律師

來源：頭條-湖北省《宜昌市城鎮老舊小區改造提升行動(2022~2025年)實施方案》目標：2025年底完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，