蕪舊改[2021]2號

　　各縣市區人民政府、各相關單位:

　　經蕪湖市老舊小區改造領導小組同意,現將《蕪湖市城鎮老舊小區改造標準》印發給你們,請認真貫徹執行.

　　蕪湖市城鎮老舊小區改造工作領導小組

　　21年9月8日

　　蕪湖市城鎮老舊小區改造標準(試行)

　　2021年9月

　　前言

　　為貫徹國家關于城鎮老舊小區改造的決策部署，落實蕪湖市關于城鎮老舊小區改造工作要求，規范指導本市開展老舊小區改造工作，按照國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》和安徽省人民政府辦公廳《關于印發全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》要求，在深入調研、總結實踐、借鑒經驗的基礎上，依據《民法典》、《物業管理條例》等相關法律法規，參照《安徽省城鎮老舊小區改造技術導則》，結合我市實際，編制了本標準。

　　本標準主要內容：1.基本要求;2.改造內容。

　　1.基本要求

　　1.1基本原則

　　基礎類改造內容應堅持應改盡改;完善類改造內容在尊重居民意愿基礎上能改則改;提升類改造內容，立足小區及周邊條件推進實施宜改則改。吸引社會資本以市場化方式參與改造及后期運營。

　　完成拆除違法建設和建立規范化長效機制后，方可實施項目改造。

　　1.2改造要求

　　基礎型改造項目：基礎類改造內容需全部完成;完善型改造項目：基礎類、完善類改造內容應全部完成(除加裝電梯);提升型改造項目：基礎類、完善類改造內容全部完成(除加裝電梯)，提升類改造內容基本完成。

　　基礎型改造項目不得高于改造計劃的40%，完善型改造項目不得高于改造計劃的40%，提升型改造項目不得低于改造計劃的20%。

　　2.改造內容

　　2.1基礎類改造

　　為滿足居民安全需要和基本生活需求的改造內容，主要包括改造提升市政配套基礎設施、建筑結構安全性與抗震節能改造等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整(入地)等

　　2.1.1市政配套基礎設施改造

　　1.供水設施改造

　　老化、破損的給水管、水表、供水設備等應更換，供水水質、水量和水壓應滿足生活用水要求。室外給水管網改造時，應設置室外消火栓，水量和水壓、應滿足消防用水要求。

　　2.排水設施改造

　　進行老舊小區雨污分流改造。對於堵的排水管予以疏浚清淤，對破損的、管徑或坡度不符合規范的排水管予以更換。

　　對破損的屋面雨水立管進行更換，屋面雨水管及陽臺排水管應分別設置,陽臺排水管應接入污水管網。應按照雨污分流的原則確定小區排水系統，制定化糞池、商業隔油池整治方案。

　　管網采用球墨鑄鐵管、承插橡膠圈接口鋼筋混凝土管等管材，采用混凝土現澆或成品檢查井，禁止使用達不到國家質量標準HDPE雙壁波紋管等管材。管道基礎要托底，管道接口要嚴密，溝槽回填要密實，嚴密性檢查要規范。

　　3.燃氣設施改造

　　進行老舊小區燃氣管道改造。對原鑄鐵管道、鍍鋅管道超出使用年限或不再符合規范的燃氣管道進行更換。對原出地管道位置及材料依據現場實際需要進行調整。燃氣管道工程優先采用PE管道熱熔鏈接。

　　4.供電設施改造

　　整理架空線路，拆除廢棄多余的線路，低壓電力線改電纜捆綁入戶，弱電改穿管埋地入戶。應對小區現有供電設施的配電總裝機容量進行核算，不能滿足正常使用需要時應考慮增容，并改造供電設備及線路。小區變壓器、供電線路改造應符合《居住區供配電系統技術規范》DB34/T1469的規程要求。小區內室外配電箱、柜改造應符合《外殼防護等級(IP代碼)》GB/T4208的規程要求。統籌規劃，對停車位按照一位一樁預留充電設施安裝接電管線以及裝表位置。

　　5.通信設施改造

　　應采用光纖到戶方式，實現多網合一。新增的光纖線路應統一設計、統一敷設。集中設置室外、樓道內的光纖分配箱。室外、樓道內的光纖分配箱位置必須距離強電設施有效距離1.5米以上(建議設置在不同樓層)。小區改造應同步實施光纖到戶通信系統，并符合《住宅區和住宅建筑內光纖到戶通信設施工程設計規范》GB50846的規程要求。

　　6.綜合管線整治

　　小區各類管網改造應統一規劃建設，具備條件的應選擇地下敷設的方式，并滿足相關規范要求。

　　7.道路設施改造

　　應按功能要求明確細化道路等級，優化路網系統。設置道路標識，明確消防通道和無障礙通道。小區道路路面改造時宜采用柔性路面(瀝青混凝土不少于5cm為面層的道路)，宅間路可采用剛性路面(水泥混凝土路面結構)。人行道部分宜采用透水性較好的砌塊路面。小區出入口、地下車庫出入口宜設置減速帶。小區道路應能滿足消防、救護等應急車輛通行。對出現龜裂、坑槽、沉陷等問題的路面，應結合管線排查進行局部修補。小區路面應當平整雨天不積水。

　　8.照明設施改造

　　公共照明應覆蓋小區道路、出入口和活動場地、單元出入口、樓梯間等。住宅門廳、樓道等公共空間照明應采用節能燈具，宜選用LED等，并設置紅外感應或聲光控延時開關控制。小區道路及庭院照明應采用節能燈具，宜選用LED等或太陽能燈，并采用時間控制方式。小區夜間照明應滿足安全、舒適、節能、環保要求，應限制夜間照明光污染，控制照明燈具的亮度、照射角度，避免眩光對居民生活產生影響。

　　9.環衛設施改造

　　小區改造按照垃圾分類要求，每300至500戶設置一處生活垃圾分類收集設施，設置在合適位置，便于投放和清運。小區不再另行設置其他分類收集設施、收集容器等，主干道及樓道口設置的垃圾收集點和收集容器應同步取消，原投放點可根據小區情況恢復成綠化、宣傳欄或休閑座椅。

　　生活垃圾分類收集設施按照四分類標準配備足量的分類垃圾收集容器，便于容器滿溢時及時撤換。生活垃圾分類收集設施宜設置成獨立式，外觀設計應與小區現有建筑風格相適應，因地制宜，面積在10-30平方米左右，服務半徑不宜超過300米。生活垃圾分類收集設施可以采用裝配式、磚混式、亭棚式等結構設置。整體設計應做到地面硬化，有完善的通風、通電和上下水設施，配備照明設施、洗手池、監控設備、計量設備、電子宣傳屏及宣傳欄等。

　　10.違法建筑拆除

　　在老舊小區改造前，先完成老舊小區中違法建設的認定，按照實事求是的原則應拆盡拆。排查存在安全隱患的違法建筑物、構筑物。排查非法改變建筑物使用功能的違法行為、涉及占壓燃氣、熱力、電力、通訊管線設施，占用消防通道的違法行為、搭建板房、廢品回收點行為以及其他涉及重大人身、財產安全的違法建設。

　　11.消防設施改造

　　消防設施的改造應按照消防設計規范要求進行。清理疏通消防通道，修復完善消防設施，滿足原設計要求。檢查修繕小區公共區域既有的消防設施，更換老舊、過期的滅火器材、疏散照明燈等消防設施。未設置室外消火栓系統的小區，應結合室外供水管網改造增設室外消火栓系統。

　　室外消火栓應當符合防凍要求。消防水源、電源不能滿足使用要求的，應結合室外供水管網、供電設施改造等一并進行改造。

　　2.1.2小區公共部位改造

　　1.房屋公共部分建筑構配件維護

　　對于不滿足安全和正常使用要求的雨棚、單元門、單元入口坡道、臺階、欄桿扶手等戶外構件，應進行改造和修復。對于外墻上存在風化、剝落等安全隱患的建筑構配件，應進行修復、拆除或加固處理。

　　2.屋面修繕

　　建筑物屋面應結合實際情況按照施工工藝流程進行修繕，以達到防水和使用要求。宜結合建筑節能改造進行，宜選用平改坡方案。屋面原太陽能水管應按單元集中規整布置。結合屋頂修繕應對防雷設施進行修復更新。

　　3.立面整治

　　對沿街建筑物較完整的外墻飾面進行清洗或重新飾面粉刷，并與周邊環境風貌相協調。破損、風化嚴重的房屋外墻應結合實際進行防滲、粉刷處理。空調冷凝水管應改為有組織排水，禁止隨意排放。空調外機機位應整齊或設計遮擋裝飾，并對住戶原有空調外機支架進行檢查，對不滿足安全要求的，應督促采取加強或防護措施。

　　4.樓道整修

　　樓道應進行修繕整治，達到安全、明亮、整潔的標準，樓道內公共設施使用正常。對影響正常使用的護欄、扶手進行更新整修。對公共走廊增設扶手。

　　2.2完善類改造

　　完善類，是指為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的改造內容，主要包括環境及配套設施改造建設、小區內有條件的住宅樓棟加裝電梯或安裝輔助爬樓設備、樓內老化供(排)水和供熱管道改造等。其中，改造建設環境及配套設施應包括整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老化和無障礙設施、停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業服務用房等配套設施。

　　2.2.1環境及配套設施改造

　　1.公共綠地空間改造

　　拆除占綠、毀綠的違章建筑物(構筑物)，恢復原有綠化功能，見縫插針開辟具有休息、游憩功能的公共空間。結合小區實際情況，優化綠化空間布局，調整喬灌木配比和常綠落葉植物比例，新增植物品種選擇應以鄉土植物為主。保留小區原有高大喬木，立體綠化等綠化特色，適量增加座椅、花架、廊架、景亭等景觀小品，設置游步道、健身設施。

　　小區內應設置應急預留空間，滿足衛生防疫、社區服務等小區管理和基本生活需求。因空間局促難以保證綠化要求的小區，采用立體綠化等方式，改善公共空間景觀環。

　　綠地改造中應貫徹“海綿城市”建設理念合理利用雨水資源，結合雨落管改造和豎向設計，提供雨水滯留、緩釋空間，就地消納自身雨水徑流。應對小區內原有的古樹名木制定保護方案。

　　2.停車設施改造

　　采用多種形式的停車方式以滿足居民非機動車和機動車的停車需求，利用空坪隙地規劃停車位，合理規劃路面停車位。合理設置機動車和非機動車停車場地，規范停車秩序，基本實現機動車和非機動車分區停放，標識標線清晰。新增室外停車場地時，宜采用易于維護、經濟性好的可滲透地面及材料，并考慮喬木林蔭等遮蔭設施。設置非機動車車棚，新建車棚不得影響周邊居民住宅通風采光，采用輕型材質建造，色彩與周邊環境協調，并配置充電設施。結合小區道路交通條件，設置機動車泊車位和生態停車位，整頓修復原有車庫、車位停車功能，增設交通標志，可在老舊小區周邊非交通行道路或支路設置夜間臨時停車位。

　　3.充電設施及場所改造

　　應結合小區實際情況，按照不低于20%的配比對小區的室外停車場和地下停車庫配置或預留電動汽車充電樁。小區的電瓶車充電場所宜采用在室外獨立設置的車棚，電瓶車不應在疏散通道、安全出口、樓梯間等公共區域停放或充電。

　　車棚和車庫內集中充電設施具備定時充電、自動斷電等功能，電氣設備和線路鋪設符合線性國家和地方規程要求。

　　4.管理用房

　　對小區原有物業管理用房挪作他用的，恢復其原有用途。未按照《安徽省物業管理條例》規定設置物業管理用房、小區保安室(門衛室)的，應增建改造。

　　5.其它設施

　　根據小區不同年齡層次人群的需求，配置體育健身設施，健身設施的設立應保證安全，每項健身器械或場地內均應設置相應的保護措施。維修、更新升級小區內破舊的信報箱，增設智能快件箱，信報箱、智能快件箱規格和設置應規范并方便居民使用。應在小區主入口或公共活動場地附近設置公共宣傳設施。應在公共區域的主要出入口、住宅出入口增設無障礙設施。應增設總平面示意圖、社區引導牌、道路引導指示牌、安全警示牌、樓棟號等標識，完善小區服務管理的標識系統。小區圍墻宜通過改變其造型、色彩及材質與周圍環境相結合;增強片區聯系，相鄰小區間的圍墻，有條件的宜采用生態綠籬進行替代，以增加小區的空間感受，增加居民交往連通性。

　　2.2.2增設電梯

　　1.改造時進行既有住宅增設電梯的。應遵循自愿、安全、節能、環保、經濟原則，并便于施工、安裝和運營維護。同一居住區內加裝電梯時建筑風格宜保持一致，并與原有建筑風格和居住區環境相協調。

　　增設電梯工程應確保既有住宅的結構安全。應對既有住宅結構進行安全性評估。多層住宅加裝電梯工程應符合《蕪湖市既有住宅加裝電梯技術導則》等相關規范要求，并考慮加裝電梯對建筑內外排水、燃氣、強弱電管線產生的影響。

　　增設電梯工程應根據蕪湖市增設電梯建設流程進行審批。工程實施中，應盡量減少對居民生活的影響，保障施工安全。增設電梯工程完成后，按相關規定組織竣工驗收，辦理使用登記后方可投入使用，并宜由生產廠家維護保養。

　　2.改造時未進行既有住宅增設電梯的。社調、公示期內。有增設電梯意向的小區，結合老舊小區改造工作，應統籌考慮，預留增設電梯空間。

　　2.3提升類改造

　　提升類，是指為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件而推進實施的改造內容，主要包括公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，太陽能光伏系統等可再生能源設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

　　2.3.1公共服務設施配套建設

　　1.完善公共服務設施

　　對小區及周邊的公共服務設施實施共建共享，重點完善片區的醫療、文教、體育、養老、托幼、助餐、家政、郵政快遞服務站等功能性公共服務設施，打造“15分鐘”社區便民生活服務圈。

　　鼓勵新建項目在滿足小區自身需求的基礎上，與相鄰老舊住宅區共享公共服務設施。局，鼓勵附屬設施向公眾開放、困境，補充公共服務設施短板。慮景觀和應急避難要求。

　　構建片區公共設施開放格分時共享，解決空間不足片區公共空間改造統籌考

　　2.塑造片區特色

　　延續片區文化，挖掘片區的發展歷史、地域特點、特色建筑、文化共識等元素，融入片區改造，打造獨特片區文化。對具有歷史文化保護價值的建筑等，按規定進行歷史文化保護。片區建筑色彩與城市色彩相協調，增強不同建筑的可識別性。

　　3.適老化改造

　　配套設施：宜通過置換、改建等方式，按照《蕪湖市居家養老服務條例》的規定配套建設居家養老服務設施。

　　室外空間：小區應建設老年人適宜的交往空間。外部空間“適老化”應考慮安全性、便利性、舒適性、智慧型、便于交往等方面設計改造措施。

　　無障礙設計：小區主要公共活動區域，應完善無障礙設施，增加無障礙坡道，休息座椅留有輪椅停留空間，方便特殊人群使用。

　　2.3.2公共服務設施智慧化改造

　　1.根據小區實際情況增加、更新、維修小區單元防盜門，按照國家有關標準增加智能門禁系統。

　　2.安裝視頻監控系統。按照智慧安防要求，小區主要出入口、重要通道、公共區域、車輛集中停放等區域宜設置監控設備。視頻監控系統主控室宜設在物業值班室，并接入公安聯防監控系統。

　　3.在車輛進出口安裝智能識別道閘，配備高清車輛識別系統。

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內容審核：黎雪雁律師

來源：中國法院網-安徽省蕪湖市城鎮老舊小區改造標準出爐，對老舊小區改造原則和要求做出了明確規定，