河南省周口市人民政府關于中心城區棚戶區(城中村)改造房屋征收與補償安置工作指導意見

　　周政〔2017〕46號

　　各縣(市、區)人民政府，市經濟開發區、東新區、港口物流產業集聚區管委會，市人民政府各部門：

　　為規范周口市中心城區棚戶區(城中村)改造項目國有土地和集體土地上房屋征收補償安置行為，切實維護被征收人的合法權益，積極穩妥推進棚戶區(城中村)改造，打造生態宜居的城市環境，造福人民群眾，現對補償安置工作提出如下意見。

　　一、工作原則

　　(一)依法按政策辦事的原則。認真貫徹國家、省、市關于國有、集體土地上房屋征收補償安置的有關法律、法規及政策規定，嚴格房屋征收安置程序，切實維護被征收人的合法利益。

　　(二)以人為本、造福于民的原則。對被征收人的合法權益依法予以足額補償。安置房的選址、設計和功能配套要便民、利民、惠民，使被征收人的居住環境得到明顯改善。

　　(三)公開、公平、公正的原則。堅持補償安置政策公開、程序公開，及時發布征收公告，“一把尺子量到底”，做到透明征收、陽光操作，接受人民群眾和社會各界的監督。

　　(四)保持政策連續性的原則。參照我市過去征收補償安置的有關政策，結合當前實際，確定合理的補償安置標準。

　　(五)市級統籌、區級實施的原則。中心城區棚戶區(城中村)改造，由市級融資平臺統一籌措資金，各區政府(管委會)具體負責本轄區的房屋征收補償安置工作。

　　二、工作依據

　　(一)《中華人民共和國村民委員會組織法》《土地管理法》《城鄉規劃法》;

　　(二)《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號);

　　(三)《住房和城鄉建設部關于印發國有土地上房屋征收評估辦法的通知》(建房〔2011〕77號);

　　(四)《河南省農村宅基地用地管理辦法》(豫政〔1992〕122號);

　　(五)《河南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例若干規定>的通知》(豫政〔2012〕39號);

　　(六)《周口市人民政府關于中心城區違法占地違法建設的處理意見》(周政〔2011〕26號);

　　(七)《周口市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》(周政〔2012〕63號);

　　(八)《周口市城市規劃區內集體土地上房屋征收與補償安置辦法(試行)》(周政〔2012〕64號);

　　(九)《周口市國有土地上房屋征收補償安置及補助獎勵標準》(周政〔2012〕95號);

　　(十)《周口市農村村民住宅建設管理暫行辦法》(周政辦〔2017〕36號)。

　　三、適用范圍

　　市中心城區計劃實施棚戶區(城中村)改造范圍內所涉及的國有及集體土地上房屋。

　　四、補償安置標準

　　(一)國有土地上的房屋征收與補償安置

　　1.土地及房屋合法產權面積的認定

　　(1)土地面積以《國有土地使用權證》為準。

　　(2)房屋依據市規劃局審批的《建設工程規劃許可證》、市住房城鄉建設局(原市房地產管理局)頒發的《房屋所有權證》、市國土資源局頒發的《不動產權證書》記載的面積;2004年航拍圖顯示的房屋面積;合法宅基地上容積率1.5以內(含1.5)的房屋面積。

　　(3)相關部門出具的合法有效的證明材料。

　　2.房地產評估機構的選定

　　房屋征收部門推薦不少于3家具有相應資質的房地產評估機構在征收范圍內公布，作為候選征收評估機構。由被征收人以協商、投票或隨機抽取方式選定評估機構，對被征收區域內的房屋和構筑物進行評估。

　　3.補償安置的方式與標準

　　河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造采取貨幣補償和產權調換兩種方式，由被征收居民自主選擇。

　　(1)居民住宅房屋的補償安置

　　①河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造居民住房的貨幣補償

　　單元樓房：根據房屋所在區位、樓層、成新和房屋建筑結構進行市場價格評估，并上浮30%作為貨幣補償，上浮后每平方米不足3000元的，按3000元的標準補償，超過3000元/㎡據實補償。

　　獨院式房屋：合法產權面積或容積率1.5(含1.5)以內的面積，按評估價格(含土地補償)上浮30%給予補償，不足3000元/㎡，按3000元/㎡進行補償，超過3000元/㎡據實補償;容積率不足1.5(含1.5)的面積，不足部分補助3000元/㎡。容積率超過1.5的，以2004年2月航拍圖確認其補償標準，時間節點以后的，按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過400元/平方米、磚混結構不超過500元/平方米、框架結構不超過600元/平方米;彩鋼臨時房按不超過50元進行補償。征遷房屋不在2004年2月航拍圖顯示區域內的，以距2004年2月最近的一次規劃部門航拍圖為確認標準。

　　臨時安置費：按被認定的合法建筑面積每月6元/平方米(不包括違法建筑)計算，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月的臨時安置費。

　　搬遷補助費：按照合法房屋面積，補助8元/平方米，按該標準計算不足800元的，按800元發放。

　　②河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造居民住房的產權調換

　　產權調換的標準：認定的合法被征收房屋面積進行1：1產權置換，不結算差價;2004年航拍圖未顯示的獨院式住房，容積率超過1.5且不能提供合法有效手續的房屋面積，只給予房屋建筑結構價貨幣補償;獨院式住房容積率低于1.5的，按1.5補齊安置，不補差價。

　　產權調換房超過被征收房屋合法面積20%以內的，按照政府提供的安置房價格優惠10%，超過20%的部分，按政府提供的安置房價格結算。產權調換房原則上一戶一套。在簽訂《房屋征收補償協議》時，超購面積需預付超購房屋價款的30%，剩余價款待交房核算時一次結清。

　　房屋征收公告下發前，被征收人已享受城市最低生活保障的，或家庭主要成員殘疾、生活特別困難，且被征收房屋面積不足50平方米的，按50平方米進行房屋置換，不補差價。被征收房屋面積在50平方米以上的，可置換接近面積的戶型，不超過5平方米的部分免收增加面積款，超過5平方米的部分，按政府提供的安置房價格結算。

　　臨時安置費：按被認定的合法建筑面積每月6元/平方米(不包括違法建筑)計算，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月的臨時安置費。安置房為多層建筑的，過渡期限原則上不超過24個月;安置房為高層建筑的，過渡期限原則上不超過30個月。若實際過渡期限超過規定過渡期限的，加倍發放臨時安置費。

　　搬遷補助費：按照合法房屋面積，補助8元/平方米，按該標準計算不足800元的，按800元發放。

　　(2)河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造商業經營性用房的貨幣補償

　　房屋的貨幣補償：被征收房屋的《房屋所有權證》、《不動產權證書》上注明“商業”用途的，以市場評估價格進行補償。

　　政策性補助：按照被征收房屋分戶評估價格的20%給予補助。

　　搬遷補助：按照被征收房屋證載建筑面積，補助8元/平方米。

　　商業經營性用房面積的認定：有證的以證載面積為準，現房面積小于證載面積的，以實測面積為準。

　　商業、服務性企業，根據其納稅證明，結合停業前3年的平均利潤值，給予3個月的利潤損失補助。

　　(3)河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造工業、倉儲、辦公用房及學校的貨幣補償

　　房屋的貨幣補償：根據房屋所在區位、樓層、成新和房屋建筑結構現狀進行市場價格評估補償。

　　土地價值按區位及性質進行市場價格評估補償。

　　政策性補助：工業、倉儲、學校、辦公用房按照被征收房屋評估價格的20%給予補助。

　　搬遷補助：工業、倉儲用房按其房屋評估價的10%給予補助;辦公用房及學校按照被征收房屋面積，補助8元/平方米。

　　工業生產性企業，根據其納稅證明，結合停產前3年的平均利潤值，給予6個月的利潤損失補助。

　　4.河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造其它補償

　　(1)附屬物及裝飾裝修的補償，由房地產價格評估機構按照有關標準結合市場價格計算。

　　(2)天然氣、有線電視、網絡寬帶等，按有關部門規定標準補償。

　　5.河南省周口市國有土地上棚戶區(城中村)改造獎勵

　　(1)搬遷獎勵：對被征收人在規定的搬遷期限內簽訂征收補償協議、完成搬遷、交付被征收房屋的，每戶獎勵5000元。按被征收房屋的合法建筑面積，在征收補償方案確定的獎勵期限前二分之一時間內搬遷完畢，給予200元/平方米的獎勵;在獎勵期限后二分之一時間內搬遷完畢，給予100元/平方米的獎勵。超過獎勵期限，不予獎勵。

　　(2)組團獎勵：在規定的搬遷期限內，排房住宅全部搬遷的，除享受第一條搬遷獎勵外，每戶再獎勵1萬元;整棟樓房搬遷的，除享受第一條搬遷獎勵外，每戶再獎勵1萬元。超過期限，不予獎勵。

　　(3)產權調換獎勵：選擇產權調換的被征收人，按應調換面積，在征收補償方案確定的獎勵期限前二分之一時間內拆除房屋的，給予合法房屋面積20%的調換獎勵;在獎勵期限后二分之一時間內拆除房屋的，給予合法房屋面積10%的調換獎勵。超過期限，不予獎勵。

　　(二)集體土地上的房屋征收與補償安置

　　1.房屋合法產權面積的認定

　　按照《河南省實施〈土地管理法〉辦法》第53條第一款、第二款之規定，確定合法宅基地面積，每戶按0.25畝認定并享受安置;宅基地與責任田掛鉤的，公示認定后享受安置，責任田土地同時增減補償;一戶多房的，只能認定一處為合法宅基地;單戶房屋認定合法建筑面積最高不超過240平方米;超過240平方米的，需提交合法有效的手續。

　　2.房地產評估機構的選定

　　房屋征收部門推薦不少于3家具有相應資質的房地產評估機構在征收范圍內公布，作為候選征收評估機構。由被征收人以協商、投票或隨機抽取方式選定評估機構，對被征收區域內的房屋和構筑物進行評估。

　　3.補償安置的方式與標準

　　集體土地上房屋的補償安置，采取貨幣安置和實物安置兩種方式，由村民自主選擇。

　　(1)河南省周口市集體土地上棚戶區(城中村)改造村民住宅貨幣安置

　　合法宅基地上建筑面積240平方米以內的房屋，按照現狀進行建筑結構價評估給予補償，每處(整處)宅基地上建筑面積不足240平方米，不足部分每平方米補助300元。

　　合法宅基地上240平方米以外的超出面積，以2004年2月航拍圖確認其補償標準：時間節點以前的，按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過400元/平方米、磚混結構不超過500元/平方米、框架結構不超過600元/平方米;時間節點以后的，按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過300元/平方米、磚混結構不超過400元/平方米、框架結構不超過500元/平方米;彩鋼臨時房按不超過50元進行補償。征遷房屋不在2004年2月航拍圖顯示區域內的，以距2004年2月最近的一次規劃部門航拍圖為確認標準。

　　為了鼓勵被征遷人選擇貨幣安置方式，按每戶應享受的安置面積，給予貨幣安置補貼，具體標準由各區政府(管委會)根據實際情況自行制定，報周口市人民政府房屋征收管理辦公室審核。同時，按合法房屋面積，給予8元/平方米的搬遷補助費。按合法房屋面積每月6元/平方米(不包括違法建筑)計算臨時安置費，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月。

　　(2)河南省周口市集體土地上棚戶區(城中村)改造村民住宅實物安置

　　合法宅基地上建筑面積240平方米以內的房屋，按照現狀進行建筑結構價評估給予補償。每處(整處)宅基地上建筑面積不足240平方米，不足部分每平方米補助300元。

　　合法宅基地上240平方米以外的超出面積，以2004年2月航拍圖確認其補償標準：時間節點以前的按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過400元/平方米、磚混結構不超過500元/平方米、框架結構不超過600元/平方米;時間節點以后的按現狀房屋結構評估價給予救濟性貨幣補助，磚木結構不超過300元/平方米、磚混結構不超過400元/平方米、框架結構不超過500元/平方米;彩鋼臨時房按不超過50元進行補償。征遷房屋不在2004年2月航拍圖顯示區域內的，以距2004年2月最近的一次規劃部門航拍圖為確認標準。

　　每處合法宅基地上的房屋，實物安置面積為240平方米，超過部分只進行救濟性貨幣補助，不享受其它補助和獎勵。因市政道路施工或其它項目已對部分宅基地和房屋征用的，剩余部分又被征用，兩次實物安置面積之和不超過240平方米。

　　政府提供的安置房，依據區位和房屋結構價格為700-900元/平方米(包含首次房屋維修基金65元/平方米)，被征收人的房屋與安置房各計各價，結清差價。每戶安置房超購面積在10%以內，按照安置房建筑成本價格結算;超過10%的部分，按市場價格結算。

　　臨時安置費：按被認定的合法建筑面積每月6元/平方米(不包括違法建筑)計算，不足400元的按400元發放，一次性發放6個月的臨時安置費。安置房為多層建筑的，過渡期限原則上不超過24個月;安置房為高層建筑的，過渡期限原則上不超過30個月。若實際過渡期限超過規定過渡期限的，加倍發放臨時安置費。

　　搬遷補助費：按照合法房屋面積，補助8元/平方米，按該標準計算不足800元的，按800元發放。

　　(3)河南省周口市集體土地上棚戶區(城中村)改造工業企業、養殖場、倉儲、辦公用房及學校的補償

　　房屋的貨幣補償：集體建設用地上的合法工業企業、養殖場、倉儲、辦公用房及學校，按照現狀進行建筑結構價評估，給予貨幣補償。

　　政策性補助：辦公用房及學校按照被征收房屋評估價格的20%另外給予補助。

　　搬遷補助：工業企業、倉儲用房按照其評估價的10%給予補助;辦公用房及學校按照被征收房屋面積，補助8元/平方米。

　　停產停業補償：商業、服務性企業，根據其納稅證明，結合停業前3年的平均利潤值，給予3個月的利潤損失補償。工業企業，根據其納稅證明，結合停產前3年的平均利潤值，給予6個月的利潤損失補償。

　　(4)河南省周口市集體土地上棚戶區(城中村)改造其它構筑物及附屬物的補償

　　按照現狀進行建筑結構價評估，給予貨幣補償。

　　4.河南省周口市集體土地上棚戶區(城中村)改造獎勵

　　(1)搬遷獎勵：對被征收人在規定的搬遷期限內簽訂征收補償協議、完成搬遷、交付被征收房屋的，每戶獎勵5000元。按照每處(整處)宅基地240平方米以內的房屋面積，在補償方案確定的搬遷期限前二分之一時間內搬遷完畢，給予200元/平方米的獎勵;在搬遷期限后二分之一時間內搬遷完畢，給予100元/平方米的獎勵。超過期限，不予獎勵。

　　(2)組團獎勵：在每個征收項目區域內，一個村民組為一個組團;在規定的獎勵期限前二分之一時間內搬遷完畢并拆除房屋的，每戶獎勵1萬元;在規定的獎勵期限后二分之一時間內搬遷完畢并拆除房屋的，每戶獎勵5000元;超過期限，不予獎勵。

　　五、對“兩違”建設的處置

　　在房屋征收過程中，要認真甄別，嚴格把關，凡屬“兩違”建設的，依據《周口市人民政府關于中心城區違法占地違法建設的處理意見》(周政〔2011〕26號)和《中共周口市委辦公室、周口市人民政府辦公室關于印發周口市中心城區集中整治違法用地違法建設專項行動方案的通知》(周辦文〔2017〕24號)精神，依法予以拆除，不予補償。

　　六、保障措施

　　(一)加強領導，成立組織。各區政府(管委會)要成立由主要領導任組長的棚戶區(城中村)改造領導小組，對房屋征收安置工作全過程進行指導、監督和管理。每個征收項目區域，都要建立工作指揮部，實行領導分包責任制，確保按時完成征收任務。

　　(二)廣泛宣傳，搞好引導。要采取多種形式，宣傳棚戶區(城中村)改造的重要意義，把有關政策向群眾講深講透，贏得群眾的理解、支持和配合。要始終堅持以人為本、造福于民，充分征求群眾意見，政策程序公開透明，全程接受群眾監督，切實做到親情征遷、和諧征遷。

　　(三)黨員帶頭，示范引領。各級各部門和廣大黨員干部、

　　公職人員都要顧全大局、率先垂范，在棚戶區(城中村)改造中發揮模范帶頭作用。

　　(四)強化督查，嚴明紀律。對此項工作要切實加強督促檢查和資金審計，確保征遷安置工作順利進行，征遷資金及時足額發放。對弄虛作假、侵占挪用征遷補償資金的，按照有關規定嚴肅處理，直至追究法律責任。

　　七、其它事項

　　(一)周口市人民政府房屋征收管理辦公室負責對本指導意見的解釋和具體實施工作的監督。各區要根據本指導意見，結合自身實際，制定具體實施細則。

　　(二)本指導意見適用于2017年8月25日后啟動實施的棚戶區(城中村)改造項目;本意見下發前正在實施的項目，按原政策標準執行。

　　(三)為了規范操作，公平公正，接受社會監督，對被征收人房屋資料實行一戶一檔，簽訂補償安置協議時，要附帶不同方位的照片以備查驗。要建立統一規范的房屋征收與補償安置登記確認表，對征收房屋合法性、面積、手續、補償金額、獎勵金額等事項實行“六簽字”予以確認，簽字人員分別為：征收人、被征收人、村委會(居委會)負責人、辦事處負責人、區級工作組組長、市級工作組組長。

　　2017年8月24日

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內容審核：楊建峰律師

來源：中國法院網-河南省《周口市人民政府關于中心城區棚戶區(城中村)改造房屋征收與補償安置工作指導意見》2022年未做修訂繼續沿用2017年施行版本，