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甘肅省拆遷案例：你的房屋值多少錢？關(guān)于房產(chǎn)評估的那些事兒

  • 發(fā)布時間：

    2018-07-30 15:15:46

  • 作者：

    圣運(yùn)律師

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【導(dǎo)語】 房屋價值是房屋征收補(bǔ)償款的重要組成部分，關(guān)系著被拆遷人的切身利益。在征地拆遷中，政府、開發(fā)商借其經(jīng)驗、專業(yè)知識往往處

甘肅省拆遷案例：你的房屋值多少錢？關(guān)于房產(chǎn)評估的那些事兒

【導(dǎo)語】
       房屋價值是房屋征收補(bǔ)償款的重要組成部分，關(guān)系著被拆遷人的切身利益。在征地拆遷中，政府、開發(fā)商借其經(jīng)驗、專業(yè)知識往往處于優(yōu)勢地位，而群眾則顯得“弱小、可憐又無助”。對于開發(fā)商、政府等征收人送達(dá)的房產(chǎn)評估報告書，被拆遷人即使認(rèn)為其認(rèn)定房產(chǎn)評估價值不合理，由于缺乏這方面的法律認(rèn)識，而選擇了默默接受，導(dǎo)致補(bǔ)償款遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房屋實(shí)際價值。實(shí)際上，國家為了維護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，保障被拆遷人能夠獲得合理的補(bǔ)償款，對房產(chǎn)評估作出了詳細(xì)的規(guī)定，下面，圣運(yùn)律師將為你詳細(xì)講解如何更加合理的評估房屋價值。
要點(diǎn)總結(jié)
一、如何確定房屋價值
1、確定評估機(jī)構(gòu)。“術(shù)業(yè)有專攻”，房屋價值既不是政府、開發(fā)商說了算，也不是被拆人說了算。根據(jù)我國《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡稱《征補(bǔ)條例》）第五十九條規(guī)定，被征收房屋的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。同時，為了保證評估結(jié)果的客觀公正，該條例第三條規(guī)定：“房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)價格評估專家委員會以下稱評估專家委員會成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作并對出具的評估、鑒定意見負(fù)責(zé)。”因此，當(dāng)收到拆遷補(bǔ)償決定時，先不要盲目質(zhì)疑補(bǔ)償款是否合理，首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該補(bǔ)償決定書所依據(jù)的房產(chǎn)評估報告是否由具相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立作出的。
2、房屋價值評估時點(diǎn)、參考價值。不同發(fā)展時期經(jīng)濟(jì)水平、生活水平的不同，決定了各階層消費(fèi)水平的差異，從而帶來了房地產(chǎn)市場價格的波動，有些政府認(rèn)為被拆遷人房屋破舊，“年齡較大”，就壓低補(bǔ)償價格，其實(shí)這是違法的。為了保護(hù)被征收人的財產(chǎn)利益，法律專門對評估時點(diǎn)作出了具體規(guī)定?！秶型恋厣戏课菰u估辦法》（以下簡稱《評估辦法》）第十條規(guī)定，被征收房屋價值評估時點(diǎn)、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。此外，該辦法第二條還規(guī)定了國有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值測算應(yīng)當(dāng)參照被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，所以，不能單純地憑借房屋的“房齡”來確定房屋的價值，還應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況及相關(guān)政策合理確定其價值。
3、評估房屋價值時應(yīng)當(dāng)考慮的內(nèi)容。根據(jù)《評估辦法》第十四條的規(guī)定，評估被征收房屋價值時應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素。之所以規(guī)定的如此全面，在于確保最后的評估結(jié)果更加的公正合理。
4、評估方法。《評估辦法》的十三條規(guī)定了評估房屋價值時應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況選擇適用市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法中的一種或多種進(jìn)行評估，并且選用兩種以上評估方法評估的應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評估方法評估，通過對各種評估方法的測算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，最終確定最為合理的評估結(jié)果。
二、被拆遷人在房產(chǎn)評估中享有哪些權(quán)利？
1、評估機(jī)構(gòu)選擇權(quán)。在征地拆遷案件中，被拆遷人往往沒有參與任何環(huán)節(jié)，直接就收到了拆遷房的征收補(bǔ)償決定書，對決定書中確定的房屋價值往往處于蒙圈狀態(tài)：不知道是誰作出的、為什么與自己預(yù)估價值差異這么大等。這種情況下，實(shí)際上是由拆遷人直接選定的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)作出的，這其實(shí)是違法的，而且往往會存在拆遷房與評估機(jī)構(gòu)私下串通，降低房屋實(shí)際價值謀取不正當(dāng)利益的情況，國家為了防止此類狀況的出現(xiàn)，從而保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益，專門規(guī)定評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被拆遷人協(xié)商確定。《評估辦法》第四條規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由被征收人通過協(xié)商做出，給予被征收人選擇權(quán)與參與權(quán)，在被征收人意見一致時，由房屋征收部門組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)或者抽簽的方式隨機(jī)產(chǎn)生。這樣做有利于保證評估結(jié)果的公正、合理，充分尊重了被拆遷人的意見，有利于減少糾紛。
2、知情權(quán)。《評估辦法》第九條規(guī)定了房屋征收部門將征收范圍內(nèi)房屋情況的調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。第十六條規(guī)定了房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。分戶的初步評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。該規(guī)定不僅有利增強(qiáng)評估結(jié)果的透明度，更保證被拆遷人及時得知自己的房屋評估結(jié)果，核實(shí)評估結(jié)果的真實(shí)性、合理性、公正性，若發(fā)現(xiàn)有不合理不公正的地方，及時提起異議，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。
3、異議權(quán)。為了使評估結(jié)果更加公正合理，法律專門規(guī)定了救濟(jì)機(jī)制，賦予被拆遷人對評估報告的異議權(quán)。
（1）對評估結(jié)果申請復(fù)核?！墩魇昭a(bǔ)償條例》第十九規(guī)定：“對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。”《評估辦法》第二十條規(guī)定“被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)申請復(fù)核評估。”
（2）對復(fù)核結(jié)果申請鑒定。《征收補(bǔ)償條例》第十九規(guī)定：“對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。”《評估辦法》第二十條規(guī)定：“被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。” 
基本案情
        原告吳先生訴稱，其系甘肅省蘭州市榆中縣某供銷社職工，在該縣有合法房屋一套，原告與2016年4月5日收到被告榆中縣政府作出的《房屋征收補(bǔ)償決定書》，原告認(rèn)為，被告在沒有履行合法程序的情況下作出了該《房屋補(bǔ)償決定書》，該決定書的實(shí)體和程序均違法，不服該決定，訴至法院，請求撤銷該決定書。
裁判結(jié)果
        法院經(jīng)過審理認(rèn)為：本案中，被告陳述評估機(jī)構(gòu)對原告房屋進(jìn)行了評估，但被告在截至庭審結(jié)束時未提交評估機(jī)構(gòu)對原告房屋做出的整體評估報告和分戶評估報告以及向原告送達(dá)分戶評估報告或公示的證據(jù)，且原告否認(rèn)評估機(jī)構(gòu)對其房屋進(jìn)行了評估，亦否認(rèn)房屋征收部門向其送達(dá)了分戶評估報告，依照《行政訴訟法》第三十四條的規(guī)定，視為房屋征收部門未將分戶評估報告送達(dá)原告或進(jìn)行公告，致使原告對其房產(chǎn)評估價格申請復(fù)核評估和申請房地產(chǎn)價格評估專家委員會鑒定的權(quán)利喪失，故被告對原告房屋評估程序違法，其作出的《房屋補(bǔ)償決定書》應(yīng)當(dāng)予以撤銷。
律師提醒
         在圣運(yùn)律師代理的案件中通過總結(jié)不難發(fā)現(xiàn)，政府往往以“嚴(yán)重影響了公共利益”為由拆除其劃定的被征收范圍內(nèi)的房屋。有些政府“防患于未然”，為了避免自己因程序違法而被告上法庭，而小心翼翼地對房屋進(jìn)行征收及拆遷，但是，拆除違建物、征收征用等過程涉及多個程序，環(huán)環(huán)相扣，政府往往會遺漏或忽視某個環(huán)節(jié)，這就使政府具有了違法點(diǎn)。與時間賽跑，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)盡快找到這些違法點(diǎn)，認(rèn)真核查政府每一個環(huán)節(jié)行為的合法性，以更好地維護(hù)自身的合法權(quán)益，圣運(yùn)律師作為專業(yè)的行政拆遷律所，經(jīng)過多年的辦案經(jīng)驗，提示大家在遇到征地拆遷爭取合法權(quán)益情況時，最好盡快咨詢專業(yè)律師，以更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。
 

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