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宅基地是我的，房子卻是別人造的，拆遷了補償怎么算？

發布時間：
2020-04-28 09:32:01
作者：
圣運律師
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現在很多農村居民進城生活或務工，有的人覺得戶口仍在農村，享受宅基的權利但自己又沒有造房需求，于是將宅基進行了出賣。但之后碰到拆

宅基地是我的，房子卻是別人造的，拆遷了補償怎么算？

    現在很多農村居民進城生活或務工，有的人覺得戶口仍在農村，享受宅基的權利但自己又沒有造房需求，于是將宅基進行了出賣。

    但之后碰到拆遷卻麻煩了，遭遇了“宅基地是我的，房子卻是別人造的這種情況”補償該如何算？到底能不能轉讓宅基地的使用權？今天圣運律師就來為你解讀這個問題。

一、農村宅基地的使用權可以進行轉讓嗎？

想要算明白拆遷補償，先要看農村宅基地的使用權可以進行轉讓嗎？

一般而言，農村宅基地的使用權要想進行轉讓，需滿足以下四點：

1、需經本村村民委員會同意和鄉級政府的批準；

2、轉讓人與受讓人同為本村村民；

3、受讓人無宅基地，符合宅基地申請條件；

4、宅基地使用權不能單獨轉讓，須與住房一并轉讓。

    另外，一般而言轉讓人戶口應該已遷出本村或屬于“一戶多宅或多房”。如系一戶一宅，須明確表示不再申請宅基地，且有證據表明其已有住房保障。一般符合以上條件，轉讓才合理合法。

    并且根據《土地管理法》第六十三條，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。也就是說向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為一般來說是無效的。

二、將使用權轉讓給非本集體經濟組織成員了，房地關系怎么算？

    在實踐中，如宅基地使用權人將使用權轉讓給本集體經濟組織成員以外的人建造房屋，一旦遭遇拆遷，房地歸屬就存在很大爭議和風險。

    由于各地拆遷政策不一，各地區法院審判思路、現實困境復雜程度不一樣，這種情況的下的房地關系如何確定也有所不同，常見的觀點有以下三種：

1、認為轉讓協議無效，根據房隨地走原則，房屋也應當歸于宅基地使用權人

2、雖然轉讓協議無效，但房屋畢竟由買方建造，房地權利應當分離，宅基地使用權依然歸賣方，而房屋所有權則應當歸買方。

3、對房地權屬予以區分對待，當爭議發生于買方與賣方之間時，宅基依舊屬于賣方，房屋則歸買方，而當遇到征遷問題時，房地權利應當統一由賣方行使。

三、拆遷補償怎么算？

    首先我們要知道，根據《中華人民共和國土地管理法》實施條例第25條的有關規定，市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

    這其中征遷部門的身份，屬于第三人。征遷事項談判以及補償事宜的協商一般是與賣方也就是宅基地的出讓人進行溝通。遇到征遷事宜，一般由宅基地使用權人統一行使權利，而買受人基于建造房屋所取得的權利，比如房屋價值的賠償款項等等，一般情況下，需要由賣方與買方另行解決。

最后圣運律師要提醒您，宅基地使用權人將使用權轉讓給本集體經濟組織成員以外的人建造房屋，一旦遭遇拆遷，拆遷補償問題尚存在很大爭議，如遇到這種復雜情況建議及時聯系專業拆遷律師，聽取專業法律建議，爭取合法權益宜早不宜遲。

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