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“以租代征”農(nóng)民賺了還是虧了?聽律師怎么說

  • 發(fā)布時間:

    2018-07-31 09:41:30
  • 作者:

    圣運律師
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根據(jù)國家統(tǒng)一部署,各地深入開展以清理整頓各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)為重點的土地市場治理整頓,有效地遏止了一些地方亂征濫占農(nóng)民集體土地的

“以租代征”農(nóng)民賺了還是虧了?聽律師怎么說

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  •        根據(jù)國家統(tǒng)一部署,各地深入開展以清理整頓各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)為重點的土地市場治理整頓,有效地遏止了一些地方亂征濫占農(nóng)民集體土地的勢頭。
           但一些地方政府和部門規(guī)避法定的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批及繳納有關(guān)稅費,"以租代征",即通過租用農(nóng)民集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建沒,擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模,不落實耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù),干擾了建設(shè)用地管理秩序,影響了國家宏觀調(diào)控政策的落實和耕地保護(hù)目標(biāo)的實現(xiàn)。
           租用土地者為何知法犯法?在這份看似雙方都得利的租用合同協(xié)議背后,農(nóng)民是賺了還是虧了?今天圣運律師就為大家詳細(xì)講一下“以租代征”這份協(xié)議里究竟存在什么貓膩!
     
    以租代征就在你身邊!轉(zhuǎn)給身邊的朋友了
     
           以租代征是規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批,規(guī)避依法繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費,規(guī)避依法進(jìn)行征地補(bǔ)償和安置,規(guī)避履行耕地占補(bǔ)平衡法定義務(wù),擅自擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模,非法出讓轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
           以租代征的方式也很常見,主要是出租人和租用主體上的差別,主要包括以下方式:
    (1)基層政府:①作為租用人:直接租用集體土地;②作為出租人:轉(zhuǎn)租集體土地; ③作為土地租賃中介人:促成租賃;
    (2)村委會:①企業(yè)、開發(fā)商等用地單位或個人與村委會簽訂土地租賃協(xié)議; ②村委會租用農(nóng)戶承包地用于非農(nóng)建設(shè);
    (3)村民:村民自行出租自己的承包地。
     
    “以租代征”的危害
     
           隨著近年來生活水平的提高,有不少農(nóng)民已經(jīng)遷出農(nóng)村住進(jìn)城市小樓房,農(nóng)村承包的土地也不再種植農(nóng)作物,或者很多農(nóng)民外出打工而導(dǎo)致土地閑置,閑著也是閑著,很多農(nóng)民就將自己的土地出租了出去,以為百利而無一害,殊不知,真要是有人舉報,真要是有關(guān)部門查起來,人財兩空就不是鬧著玩的了!
     
    危害一:人財兩空
           
           因為“以租代征”是違法的,沒有辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)批手續(xù),也沒有按照法律規(guī)定的征地審批程序取得許可,無疑,在該土地上建設(shè)的建筑物是違法的,一旦調(diào)查起來就屬于違法建筑,是要被拆除的!這與在宅基地上未取得規(guī)劃許可證建房不一樣,在耕地上建的房違反了耕地保護(hù)、基本農(nóng)田保護(hù)政策,因此是要一定被拆除的!這時候你可能說了,房子反正也不是我建的,拆了就拆了,可是圣運律師想問一下大家,地總是你的吧!由于是耕地,項目被叫停,違建被拆除后,恢復(fù)耕地的任務(wù)仍然是由出租土地的農(nóng)民來干,這部分損失也是自己承擔(dān),落得一個開發(fā)商走了,自己還要出錢恢復(fù)耕地的局面。此外,一旦租用方單方毀約,由于“以租代征”的違法性,國家沒有給予法律上的保障,到時候人財兩空,農(nóng)民也只能啞巴吃黃連了。
     
    危害二:一旦因租金問題發(fā)生糾紛,爭取合法權(quán)益困難
           
           在“以租代征”的案件中,出現(xiàn)問題最多的還是租金問題。農(nóng)民在簽訂租用協(xié)議時的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、物價、土地價格等與幾年后可能存在巨大差距,這就導(dǎo)致了如果繼續(xù)按照當(dāng)時約定的租金標(biāo)準(zhǔn)的話明顯不合理,租用方不想提高租金,說合同里是這么寫的,農(nóng)民又覺得太虧了,導(dǎo)致糾紛發(fā)生,租金遲遲拿不到手。此外,官商勾結(jié)的事情也時有發(fā)生,開發(fā)商拿著你簽下的同意租用協(xié)議,私自辦理了征地審批,但是,不但你沒有得到征地安置補(bǔ)償?shù)荣M用,甚至土地都已經(jīng)不是你的了。
     
           但是,已經(jīng)簽了土地租用合同的農(nóng)民不要慌,因為該合同的違法性,出租土地的農(nóng)民可以隨時主張合同無效,合同無效后,便可要回自己的土地。圣運律師還是提示大家,即使可以要回自己的土地,這其中也是長路漫漫,就算要回了,恢復(fù)耕地也是一項大工程,這其中的損失先不說,土壤也已經(jīng)被損壞了,耕種作物難免會受影響。
     


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