大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告

大連市地方稅務局公告2014年第1號

依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）(以下簡稱《通知》)有關規定，現對土地增值稅征收管理有關問題公告如下：

一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅應以國家有關部門審批、備案的房地產開發項目為單位進行清算。對于分期開發的項目，應以住建部門或國土規劃部門下發的《建設工程規劃許可證》確定的分期建設項目作為清算單位。

二、房地產開發企業拆遷補償費扣除

房地產開發企業實際發生的拆遷補償費可以在計算土地增值稅時扣除，但應提供真實發生憑據。

(一)房地產開發企業與動遷公司簽訂協議(合同)，由動遷公司負責拆遷的，房地產開發企業應向稅務機關提供雙方簽訂的協議(合同)、發票、支付憑證、動遷公司支付明細及被拆遷人簽收憑據等。

(二)房地產開發企業直接與被動遷人簽訂拆遷補償協議的，應向稅務機關提供拆遷(回遷)合同，被拆遷人是單位的，還需提供支付憑證及拆遷補償發票;被拆遷人是個人的，還需提供簽收花名冊或簽收憑證等。

三、非直接銷售確認收入預征土地增值稅

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，預征土地增值稅，其收入的確認方法和順序按照《通知》第三條第一項執行。

四、轉讓無產權地下車庫(位)征收土地增值稅

房地產開發企業轉讓其利用地下基礎設施形成的不可售的地下車庫(位)，取得的轉讓收入不預征稅款，也不計入清算收入。同時，該不可售庫(位)應分擔的開發土地和新建房及配套設施成本、開發土地和新建房及配套設施費用等不得計入扣除。其他未列入可售范圍的建筑物等比照執行。

五、共同成本費用分攤方法

(一)屬于多個房地產項目共同的土地成本，應按清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。

(二)屬于多個房地產項目共同的其他成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目總可售建筑面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。

(三)屬于同一項目的共同成本費用，應按普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計算扣除金額。

六、清算面積確認

(一)房地產開發項目的建筑面積原則上以規劃部門的批復文件(詳細規劃總平面圖等)為準，對于項目最終測繪面積與規劃部門批復文件不相符的，經規劃等政府部門確認后，以測繪面積為準。

(二)[條款失效]房地產開發項目的可售面積原則上以銷(預)售許可證確認的面積為準，對于實際可售面積與銷(預)售許可證面積不一致的，應由房地產開發企業提供政府相關部門的證明，按實際可售面積確認。

七、房地產開發費用的扣除

(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%計算扣除。

[條款廢止]據實扣除利息的終止時間為企業按規定首次開始清算的上個月。

(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

(三)全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

八、集團內部統借統還的借款利息扣除

對于統借統還貸款或關聯企業貸款后轉給房地產開發企業使用而產生的利息支出，在計算土地增值稅時，不得據實扣除，應按《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條第二項的規定，按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%計算扣除。

九、售樓處、樣板間等成本費用的扣除

[部分廢止]若售樓處、樣板間等是企業開發產品的一部分，則其成本費用(包括裝修費)可計入房地產開發成本進行扣除；房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除;售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

十、[條款廢止]公寓等房產適用的政策

土地使用年限符合國家土地法律法規關于“住宅用地”使用年限規定的“公寓”、“商住兩用房”等房地產項目，且容積率為1.0(含)以上的，可視同“住宅”適用土地增值稅預征、清算政策。

十一、土地增值稅納稅期限確定

土地增值稅申報及繳納期限，應按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條、《大連市土地增值稅征收管理暫行辦法》（大政發〔1995〕94號）第十五條的規定執行。

(一)房地產開發企業預征土地增值稅時，應于收到房款的次月，按實際收到款項申報繳納預征稅款。

(二)房地產開發企業在土地增值稅清算期間取得轉讓房地產收入的，應按規定預征稅款。

(三)房地產開發企業在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，企業應于房地產銷售合同簽訂次月，按照合同約定金額繳納土地增值稅，具體計算辦法應按《通知》第八條規定執行，應區分普通標準住宅、非普通標準住宅和非住宅計算應納稅額。

(四)合同約定納稅人分期取得轉讓房地產(非房地產開發項目)收入，納稅人應于取得第一筆收入七日內，到主管稅務機關，按合同約定的全部收入金額計算繳納土地增值稅。

十二、納稅人在規定期限內不進行清算申報及提交清算資料

房地產開發企業未按照規定期限向主管稅務機關報送土地增值稅清算資料，經主管稅務機關責令限期報送，逾期仍不報送的，實施土地增值稅清算檢查，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規定進行處理。

十三、公共配套設施認定

房地產開發企業確認公共配套設施的扣除金額時應提供有效證明。

(一)政府規劃文件中應有相關規劃，沒有政府規劃，卻實際建造的，需提供有效證明。

(二)允許扣除的公共配套設施面積原則上以政府規劃面積為準，實際測繪面積同政府規劃面積不一致的，應提供有效證明，按實際面積扣除。

(三)產權屬于全體業主或無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的公共配套設施，應有移交手續，產權屬于全體業主的還應在小區內進行公開承諾。

1.產權屬于全體業主的，如物業管理用房等，應提供房地產開發企業無償移交給全體業主使用的移交文件、業主委員會選舉文件等資料，并在小區內進行公開承諾。未成立業主委員會的住宅小區，由辦理入住手續50%以上的業主簽字確認移交。對于物業用房面積超過規劃面積的，還應提供大連市國土資源和房屋局關于明確該項目物業管理用房的文件以及大連市國土資源和房屋局出具的關于暫時限制該項目預留物業管理用房交易的文件。

2.無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，應提供與相關部門的移交手續：

公共配套設施為幼兒園、學校的，企業應提供與縣級(含縣級)以上教委簽署的交接協議;

公共配套設施為居委會的，企業應提供與所屬街道簽訂的交接協議;

公共配套設施為人防工程的，企業應提供人防工程證、大連市人民防空(民防)辦公室出具的該項目結建人防工程批復等證明材料。

3.公共配套設施為設備間、變電所、泵房、消防間等的，企業應進行書面說明。

4.公共配套設施(會所、物業經營用房等)用于經營的，原則上不予扣除。

十四、[條款廢止]減免稅審批要件

(一)因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產，納稅人申請免征土地增值稅時應提供下列資料。

1.因城市實施規劃收回

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)政府征用房產或收回土地使用權的文件;

(3)與政府相關部門或政府指定部門簽訂的補償協議;

(4)原土地使用證復印件;

(5)土地增值稅稅款計算表及相關材料。

2.因國家建設需要收回

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)政府征用房產或收回土地使用權的文件;

(3)國務院、省級人民政府、國務院有關部委對建設該項目的批文，例如立項審批等;

(4)政府或政府收回文件中指定的單位與被收回(征用)企業簽訂的補償協議;

(5)原土地使用證復印件;

(6)土地增值稅稅款計算表及相關材料。

(二)因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產而取得的收入，納稅人申請免征土地增值稅時應提供下列資料。

1.因城市規劃而自行搬遷

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)政府及有關部門的規劃文件或相關批文;

(3)土地使用權轉讓合同;

(4)原土地使用證復印件;

(5)土地增值稅稅款計算表及相關材料。

2.因國家建設需要而自行搬遷

(1)納稅人減免稅申請表;

(2)國務院、省級人民政府、國務院有關部委對建設該項目的批文，例如立項審批等;

(3)土地使用權轉讓合同;

(4)原土地使用證復印件;

(5)土地增值稅計算表及相關材料。

十五、[條款失效]轉讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉讓坐落于大連市行政區域的舊房及建筑物，經稅務機關確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調整為5%.

十六、普通標準住宅的適用時間

對于網上簽訂房地產轉讓合同的，以合同簽訂時間作為享受土地增值稅優惠的普通標準住宅標準適用時間;對于非網上簽訂房地產轉讓合同的，以房地產轉讓合同在大連市國土與房屋局的備案時間作為享受土地增值稅優惠的普通標準住宅標準適用時間。

本公告自2014年5月1日起施行。《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》(大地稅函〔2006〕76號);《大連市地方稅務局關于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》(大地稅函〔2007〕200號)第一條第一項和第五項“主管稅務機關出具《房地產開發項目土地增值稅清算結論通知書》后，有下列情形之一的”至“主管稅務機關認為可以調整清算結論的其它情況”的規定;《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函〔2008〕188號)第一條第四項“納稅人取得土地使用權后，分期分批開發的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關確定的核算單位或核算對象進行清算“的規定，第六項和第七項;《大連市地方稅務局關于房地產開發項目土地增值稅清算若干問題的通知》(大地稅函〔2009〕183號)第二條”土地增值稅清算的項目單位“至”以每宗《房地產開發項目銷(預)售許可證》的房地產開發項目為單位確定“的規定;《大連市地方稅務局關于調整大連市房地產開發項目土地增值稅預征率和清算核定征收率的公告》(大地稅公告〔2010〕1號)第二條”主管地稅機關在本公告施行之日前確定按照原核定征收率定率核定征收的房地產開發項目，仍適用原核定征收率“的規定同時廢止。本公告施行前有關規定同本公告規定不一致但主管稅務機關已出具土地增值稅清算審核意見的，不再進行調整。

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內容審核：張小華律師

來源：臨律-大連市地方稅務局關于土地增值稅征收管理若干問題的公告，，大連土地使用稅稅率