征地拆遷中涉及的往往是大額甚至巨額補償，其中隱藏各種陷阱，有人房子拆了，補償沒拿到；有了補償到手了，卻比隔壁老王拿到的少了許多，各種圈套不一而足。想到順利拿到合理足額的拆遷補償，必須了解一些拆遷常識套路，今天圣運律師事務所王有銀主任為大家進行詳細講解。今天圣運律師事務所王有銀主任結合相關案例為大家解讀。

01拆遷補償項目遺漏

《國有土地上房屋征收與補償條例》和《土地管理法》對補償項目都有明確的規定。

國有土地房屋征收可參考《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條第一款進行補償：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：（一）被征收房屋價值的補償；（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

農村房屋征收，補償范圍可參考《土地管理法》第十八條，征收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農民的社會保障費用。

王有銀主任提示，被征收人有獲得臨時安置費及停產停業損失補償的權利。實踐中，這些補償容易被忽視，不僅僅是遺漏整一項補償，而是在這項補償中的計算方式容易讓補償款打折。在圣運代理的湖南一起商鋪拆遷中，其中就遺漏了停產停業損失這項補償，直接導致補償差了幾十萬，綜合其他違法點，補償差出300多萬。

02院落空地的補償幾乎沒有

幾十上百平的大院子若分文不補，補償自然差距巨大。

最高人民法院《關于征收國有土地上房屋時是否應當對被征收人未經登記的空地和院落予以補償的答復》明確，國有土地上房屋征收補償中，應將當事人合法享有國有土地使用權的院落、空地面積納入評估范圍，按照征收時的房地產價格，一并予以征收補償。

不僅國有土地上院落空地補償問題成為拆遷戶權益受損的重要原因，農村院落空地也是如此。

此項標準，指的就是整個宅基地面積，而不是單指房屋建筑面積，房子建多大，院子留多大，一般有自己設計，只要整個面積不超過標準，高度符合規劃就好。

一些符合當地宅基地面積標準，卻不給或者少給補償，是不合理的。整個院落空間是農民住宅的有機組成部分，所以對于空院也應當進行相應的補償，否則無法達到居住條件有改善的標準。

因為復雜的歷史原因，“無證房”普遍存在。部分征收方在征收土地中降低成本，就此認定這些房屋全是“違建”，順便給無證房扣上“違法”的帽子。這是造成拆遷戶補償低的重要原因！

王有銀律師表示，《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》中明確指出，沒有規劃許可證的農村土地和房屋，應查明土地歷史和現狀，認定屬于合法，應當予以確權和登記。一刀切認定違建不給補償存在拆違代征收的嫌疑！

以圣運代理的山東無證房拆遷案為例，劉先生的房屋于2020年被納入征收范圍，按照當地的標準，房屋無證僅有五六十萬的補償款，劉先生無法接受。他拒絕簽訂補償協議。

王有銀主任團隊律師接受委托后，通過查閱資料和進一步地詢問溝通后首先向省、市、區三級政府發出溝通函，并向當地公安機關申請人身、財產保護申請。為了核準征收行為是否合法，隨后，向有關部門申請了有關征收行為的信息公開。根據信息公開獲得的征地批復，劉先生又對此提起了行政復議。同時，根據信息公開的其他違法行為，又分別向規劃、城管、國土等部門申請查處該違法行為。面對圣運律師“多管齊下”的組合訴訟策略，在當地法院的組織下，為劉先生和征收方搭建了調解平臺。經過調解，征收方就和劉先生達成了補償協議比初始補償增加了9倍。

房產評估報告是補償的重要依據，評估機構要由被征收人參與選定，有不少被征收人反映說，自己壓根就不知道還有評估這一環節，一直以為只能按照征收方公布的補償標準進行。河南鄒先生就遇到這個情況，經圣運律師調查發現評估報告存在明顯違法之處，連征收項目都不完全知情的鄒先生，也根本沒有參與過評估機構的選定。

于是鄒先生在律師幫助下重新評估。經過協商，鄒先生得到了750平的商鋪及60萬的經營損失補償，折合人民幣800余萬元。